发展商持有经营　广州写字楼成交萎缩收益看好

　　供应不济导致成交萎缩

　　从阳光家缘公开的数据计算，今年到目前为止，广州写字楼可售面积达到121万平方米，已售面积39万平方米，已经销售的写字楼占总面积的32％。这意味着，除了一部分待价而沽或者正在办理过户手续的单位外，一部分写字楼单位达到了销售条件却没有公开发售。

　　中原地产写字楼部提供的数据显示，今年7月，广州市新建写字楼销售成交总量为4.04万平方米，环比6月成交量大幅减少约37％。而6月广州市新建写字楼的销售成交总量为6.39万平方米，从5月的成交高峰回落3.4％。写字楼成交量连续萎缩，究竟是卖不出去还是发展商不愿意卖呢？

　　数据显示，广州写字楼成交萎缩的原因更多地是供不应求。中原地产数据显示，今年1－4月全市写字楼新增供应量仅有4.72万平方米，其中3、4月没有新楼供应，而同期成交量却达到34万平方米。而这种供不应求的情况早在去年便开始出现，2006年，广州写字楼供应量只有2005年的53％，成交量却是　2005年的153％，缺口已然明显。

　　粤海天河城大厦、合景·国际　金融广场、富力中心、天誉大厦等写字楼在建成前即宣布只租不售，保利国际广场、中华国际中心、和平商务中心等则只推售两个塔楼之一，一座又一座的新写字楼选择了只租不售，写字楼实际上可供销售的面积自然大幅萎缩。

　　机构买楼间接推高售价

　　今年以来，推向市场销售的写字楼少之又少，其中还不乏富力盈力大厦这类以投资型公寓形式销售的“泛住宅”。据了解，今年成交最为活跃的写字楼如富力盈力大厦、金科大厦、濠畔商厦、和平商务中心、银丰大厦等多以小面积单位为主，其宜居宜商、灵活办公的方式和低总价、低首付的特点更迎合中小企业和投资者的口味。

　　而高端写字楼则并不大量推出拆散销售，而是向大企业转让，使得甲级写字楼的售价普遍大幅攀升。整体转让方面，如高盛入股中华国际中心、中石化从佳兆业地产手中购得中诚广场一栋塔楼，和平商务中心也在推售前将两栋塔楼之一整体卖给《家庭》杂志社。

　　一些销售期比较长的写字楼升价迅猛。如中华国际广场、维多利广场、越秀城市广场、耀中广场、保利国际广场等写字楼价格几乎逐月上调，部分写字楼近期售价比年初上升了2000－3000元／平方米。即将结束销售的保利国际广场南塔从开盘时的15000元／平方米，至今已经达到27000元／平方米，升幅高达80％。中华国际中心也从开盘时的10000元／平方米出头逼近到20000元／平方米。

　　发展商升值预期强烈

　　中原地产写字楼专家表示，越来越多的高端写字楼趋向只租不售，且对客户源的筛选越来越谨慎。随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧。发展商更倾向于吸引知名企业入驻，因为企业的知名度和形象也将提升项目的整体形象，并在较长期的运营过程中树立企业品牌。

　　而那些新的写字楼也看到长线持有物业的好处，甚至因此改变了原定的销售计划。原计划全部出售的东风路新写字楼丰川大厦近期就将销售面积减少至70％。该大厦销售总监朱广庆向记者透露，其余部分将由发展商长线收租，而且因为同区域同类型的小面积写字间供应量稀缺，预计会吸引大量个人投资者购买。

　　发展商纷纷选择持有写字楼，主要是因为对写字楼市场前景的看好。丰川大厦的日方投资商亚盛集团（亚洲）董事长古川令智在香港接受采访时表示，与北京、上海等大城市相比，同样在华南有重要地位的广州，目前写字楼价格相对偏低，有很大的升幅空间。持类似观点的还有高力国际，在其近日发布的分析报告中称，与广州住宅市场在中国地产的领袖地位相比，广州的写字楼虽然在近几年有了长足的就年进步，但仍有很大不足。