成都40万平米甲级写字楼明年入市均价将上扬
2009成都写字楼白皮书
成都写字楼发展史上最为波澜壮阔、风起云涌的2009年即将过去，这一年已经成为一个里程碑式的年份，面对踏着曼妙舞步款款而来的2010，成都甲级写字楼市场将呈现哪些新趋势？写字楼热点区域能否泾渭分明？哪些高新科技即将在成都的甲级写字楼里现身？甲级写字楼写字楼的增量、存量、空置率等如何？这些问题无不牵动业内关注者的神经，日前，本报特别采访了世邦魏理仕成都分公司董事总经理温淑薇、广州高力国际物业服务有限公司成都分公司总经理蔡孟颐和衡信柏迪西南区总经理黄云龙等，通过专业机构和专业人士的分析，希望能为大家厘清疑云。
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格局：成都写字楼区域三足鼎立
“明年，成都市写字楼市场将形成三足鼎立的市场格局。”广州高力国际物业服务有限公司成都分公司总经理蔡孟颐认为，随着天府新城规划出台、配套不断完善，东大街金融商务区域的形成，人民南路沿线旧城改造的进行，并依托地铁1号线和2号线，东大街延线、人民南路延线、天府新城三个区域将成为未来写字楼聚集的区域。而CBD区域由于土地供应有限，未来发展空间将受到限制。
世邦魏理仕成都分公司董事总经理温淑薇则表示，目前的写字楼过于集中在传统市中心，只有少数分布在人民南路沿线，还没有形成清晰且成熟的写字楼区域。从目前的情况看，无论是东大街、天府新城还是人南延线，他们都有诸多共同特点，比如有地铁交通的因素。蔡孟颐认为，东大街是政府近年着力打造的“金融一条街”，区域内未来将汇集大量金融企业及其相关联的服务产业，区域内拥有大量的存量土地，而且大都具有较好的规划条件，多数限低不限高，具备打造城市地标的条件，对发展甲级写字楼物业十分有利。而人民南路区域是传统的门户大道，该区域目前初步的规划已经完成，有大量的在建高品质项目，地铁一号线的通车更是加速此区域的发展，但区域内可供开发地块有限，旧城改造已接近尾声。成都市南部新区近几年土地放量较为集中，未来3-5年，写字楼面积增幅将极为迅速，由于写字楼项目的集中投放市场，将对市场吸纳提出严重考验。
供需：明年写字楼空置率将达75%
蔡孟颐对于未来1-2年成都写字楼市场的走势、租赁等情况进行过专门的调研，他说，“2009年（截至11月），成都甲级写字楼市场租金呈现先抑后扬态势，第二季度开始，随着一些区位、硬件较好的高品质乙级写字楼的入市，对甲级写字楼市场造成冲击以及去年存量较多、金融危机等影响，空置率有所上升，各物业采取了降低租金、增长免租期以及装修补贴等策略吸引客户入住，这一情况到了第三季度逐渐好转，随着年末换租期的到来，以及全球金融危机逐渐消退，公司业务逐步回升，各写字楼租赁成交价格有所回升。”因此，蔡孟颐得出的结论是，未来1-2年随着大量高品质甲级写字楼的入市，成都市甲级写字楼市场的平均空置率短期内将有较大的提高。
“明年，成都将有40万平方米甲级写字楼入市，由于供过于求，空置率可能高达75%。”衡信柏迪西南区总经理黄云龙语出惊人，“这么大一块蛋糕，市场最多消化掉25%。”黄云龙调查发现，每年进入成都的企业、单位量，与写字楼的增长速度并非呈正比。相反，新增的单位、企业并非都要靠写字楼才能营业。成都今年有30多万平方米的甲级写字楼入市，能被市场消化的份额才80%。未来5年内，成都每年平均新增甲级写字楼30余万平方米。尽管这些写字楼也会像住宅小区一样被卖出去，但不可否认的事实是，其空置率会越来越高，市场竞争也将会更加激烈。
价格：甲级写字楼市均价将上扬
在空置率提高的情况下，写字楼的售价将呈上行趋势，温淑薇表示，随着全球经济和我国经济逐步复苏，成都的写字楼市场在未来1-2年应该是一个谨慎乐观的盘面，这表现在租金和售价在经历了2008年4季度以来的下降通道后会逐步趋向稳定，就2009年3季度当前的数据来看，已经初步出现这种迹象，租金环比降幅减小趋向平稳，售价止跌出现小幅上升。由于未来供应量增加明显，入住率和租金方面仍将面临下行压力。
而蔡孟颐亦认为，2010年随着仁恒广场、航天科技大厦、锦江国际等优质甲级标准写字楼的入市，市场价格将会拉高，从而带动市场的平均租金，由于这些新供给项目在区位、硬件、开发商背景上均优于现有甲级写字楼，其价格将维持在一个较高的水平，将拉动甲级写字楼市场均价的整体上浮。
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趋势：高新科技引领写字楼方向
未来的写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，在层高、单层面积、电梯配比、车位配比等硬件指标上更加接近一线城市标准。此外，未来写字楼更加注重绿色建筑的打造，比如来福士广场，项目运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施。
温淑薇认为，未来的甲级写字楼最明显的趋势，是成都的新增楼宇在普遍提高硬件配置时部分顶尖项目开始向绿色节能高效方面发展，比如明年交付使用的仁恒广场就运用了冰蓄冷、变频变风量空调系统、热回收系统等较为先进的节能配置。再往后，节能环保也将成为企业租户必将考量的重要因素。
数据：明年供量将超百万平方米
调查显示，成都约20多个项目，总体量将达到400万平方米，其中写字楼部分都有200-300万平方米左右的供应量。这些项目将在未来二、三年内陆续进入市场，预计明年成都写字楼供应仍将超过100万平方米的供应量。同时，成都也将迎来甲级写字楼供应的高峰，写字楼市场的竞争将趋于激烈化。
从未来写字楼分布来看，集中供应区域为城中和城南。城中特别是在东大街板块，有天府时代广场、成都国际金融中心、铁狮门等项目；天府广场、春熙路板块，有城市之心三期、百扬大厦、明宇金融广场、银石广场、中汇广场等项目。而城南主要集中在人民南路及延线以及未来城南新城，上述所有城南项目均集中在这三个板块。城北区域虽然项目较少，由于万达金牛广场项目体量达到120万平方米，使得区域供应量较大。但从该项目业态分析，金牛万达广场中商务面积体量不会太大，预计会在30-50万平方米左右。
四川中原地产认为，成都经济高速发展及产业结构调整，对写字楼发展起到强有力的支撑。此外，成都作为整个西部的经济中心，具有良好的投资环境，对外资吸引力较强。如西博会正式签约5911亿元就是强有力的证明。预计到2012年，世界500强中将会有200家在成都设立分公司，大量国内外知名企业落户成都将不断催生有效的写字楼市场需求。虽然成都写字楼市场短期内存在供过于求的情况，但从长远来看，依旧拥有良好的发展前景。