问题楼盘重装上阵　京“烂尾楼”涅磐重生

　　据了解，上世纪90年代北京房地产业尚不成熟，由于资金、政策、质量等原因，使将近60个房地产在开发项目停工整顿，甚至烂尾。而2006年，北京市政府要求在奥运以前，必须消灭停工楼盘和烂尾楼。随后，一大批实力雄厚的开发商加入到了购买这些楼盘的行列中去。奥运给这些楼盘带来了新生机吗？它们是怎样走出阴影涅槃重生的？近日，本报记者对一些改造后的楼盘进行了采访。

　　●问题楼盘重装上阵

　　凤凰卫视联手北京棕榈泉房地产开发有限责任公司收购北京城区现在最大一处烂尾楼瑞城中心，涉及总金额超过30亿元；工体北路4号院在北京土地市场以5.1亿元的高价被李泽楷旗下高置投资竞得：“4号院”邻居———工体北路6号，有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦1.5万平方米写字楼部分产权被北京城乡以1.2亿元的价格收入囊中……种种现象告诉我们，之所以这么多的大企业对烂尾楼趋之若鹜，除了帮助政府解忧，更大程度是看到了烂尾楼身上的无限商机。

　　据了解，北京目前的大多数烂尾楼所处的地段都是黄金区域。正如收购了霄云路因政策调整而被叫停的中山大厦（现在的案名为US联邦公寓）的新松集团，当初就是看中了这个扼守国门路的区域。该项目开发公司的销售负责人张晶告诉记者，公司之所以收购该项目，源于对该项目所处区域的价值是极有信心的，因为周边5A级写字楼、五星级酒店、驻华使馆云集，而住宅市场却非常的稀缺。因此，与出让方一拍即合，而且收购的价钱在现在来看，确实物超所值。现在的US联邦公寓凭借其精装修的品质和新颖独特的建筑立面设计，在燕莎区域已经脱颖而出，现已经卖到了25000元/平方米。

　　无独有偶，位于公主坟东北角、20多万平方米建筑规模的国海中心，接手了烂尾10年的中都大厦。据该项目负责人介绍，公司正是看中了该区域的交通、配套、环境因素，希望将国海中心做成西部的国贸。

　　而2007年最大的收购烂尾楼的时间莫过于香港凤凰卫视与北京棕榈泉联手取得烂尾近10年的瑞城中心。20世纪90年代末，瑞城中心是北京太合集团旗下最重要的房地产项目，据说，当时如果能够正常销售将是东三环沿线价格的标杆。两个联手收购的公司不惜斥30亿巨资得到该项目，也正是看中了东三环土地的稀缺性，以及项目先期投入的大量财力物力营造出来的高档次底子。

　　●项目为何被叫停原因分析

　　关于接手曾经被叫停过的项目对于销售是否会有影响呢，US联邦公寓销售总监张晶说：“在销售的前期阶段是有些影响的，刚刚开盘的时候闻讯而来的客户络绎不绝，但是签约的速度却相对比较缓慢，许多客户都是前来了解重新上市的新产品和收购方的实力背景的，此现象一直延续到楼体开始上外立面的时候，这时工程进度已经验证了开发商的资金实力，签约量才上来”。据了解，US联邦公寓在上季度北京20000元平方米以上楼盘成交量排行榜上名列前茅。

　　至于说到项目曾经被叫停的原因，张晶说：“前来咨询的大部分客户基本上都知道中山大厦（US联邦公寓）的过去，有些客户比销售员知道的还多呢，其实项目过去的情况并不会给销售造成负面影响，反而是新接手的开发商的实力会给楼盘带来什么样的命运，才是关注者最关心的”。

　　据北京中原顾问副总经理殷则环介绍，一般楼盘被叫停主要是三方面原因，首先，也是最突出的就是资金不足导致后续不力，最终烂尾。

　其次，手续不全或者规划不过关被叫停。比如位于北京市朝阳区小亮马桥东方东路的中山大厦，其地理位置处于第三使馆区规划范围，原开发企业，在开发过程中使得整个楼体的高度超过百米限制，并且面积超出规划许可，与第三使馆区的规划相冲突，不得不停工，由于几年内始终没有给出放宽的政策，解决其存在的问题，致使原开发企业出现资金问题，以至于无法支撑下去。

　　第三，质量问题造成烂尾。这种现象比较少。

　　据了解，烂尾楼盘中，写字楼占了相当一部分。由于上世纪90年代中后期，商务楼宇市场疲软，再加上亚洲金融危机等因素，很多有外资背景的写字楼烂尾，但随着这几年房地产的发展以及奥运会给公司带来的利好，写字楼市场迎来转机，绝大多数烂尾项目得到拯救。

　　殷则环说，其实消费者不必对曾经的烂尾楼太过担忧，因为这些项目往往是资金短缺、手续不全等问题造成的烂尾现象，而并不存在建筑质量问题，但要对收购它的开发商实力背景以及工程进度做以了解后再购买为好。

　　●二次改造拯救沉睡中的建筑

　　为了消除消费者的购买顾虑，也是为了给市场一个崭新的形象，新东家在收购这些楼盘后，都会在原有基础上对项目进行二次改造。据国海中心负责人介绍，由于中都大厦烂尾时间较长，中方收购后为了重塑这个西长安街上的“地产标志物”，投入巨资对项目进行改造，业态分布也得到了非常大的改善。项目预计的价格在20000元/平方米左右。

　　而在重建的过程中最突出的代表应属US联邦公寓了，据其开发商介绍，新松集团在收购中山大厦之后，充分利用资金优势和成功的开发经验与技术优势，迅速扭转了该项目的不利局面。由于开发商曾经在北京成功地开发过豪柏国际、西山美墅馆等众多知名楼盘，因此，改造后新产品的出炉很快得到了消费者的认可。再加上新松集团在房地产开发领域历来追求精品，开发团队有精益求精的工作表现。同时，聘请了香港著名设计大师梁景华为首席设计师，并派专业团队在现场进行设计监理；强强联手使崭新的US联邦公寓在燕莎商业核心区域脱颖而出，成为名副其实的高品质项目。

　　通过采访我们了解到，北京比较有名的60多个沉睡的建筑，绝大多数已经找到了新东家，随着2008年的到来，“消灭北京烂尾楼”的严令在即，相信通过重装上阵，这些被实力雄厚的开发企业所拯救的曾经沉睡一时的建筑，一样会成为北京房地产市场的主力军。