写字楼开发提升城市竞争　徐州需要核心功能区

　　与此同时，一场关于徐州写字楼市场前景的大讨论，让包括中国房地产业协会副秘书长王平，著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济部前部长赵晓，北京金融街投资总裁黄建堃和中国人民银行研究局博士伍旭川在内的一批业内资深专家集结徐州。这个在经济上一向以“四平八稳”著称的苏北城市，平时很少一次性接待这么多专家。

　　徐州需要一个CBD

　　“徐州应该建一个核心功能区，也就是CBD，这对拉动整个环淮海地区以及徐州的发展有着很大的推动作用。”黄建堃说，“而建CBD最重要的就是要创造投资环境，筑巢引凤。像徐州这样条件良好的城市，为什么不能造一个CBD，吸收一些国际和国内的大企业到这里来呢？”

　　徐州区位优势明显，古往今来都是兵家必争之地，五省通行之地，又是北京、上海中间的最大城市和环淮海经济圈中心，徐州写字楼市场的发展影响着其城市的竞争力和功能性。

　　南京城开千居房产有限公司总经理徐宇东给出了这样一组可观的数据：到2006年底，徐州市场新增约20万平方米的写字楼面积，徐州写字楼正走向一个相对集中的推盘期。

　　对于一个总人口约900万人、市区人口约180万人的三线城市而言，如此大体量的写字楼供应堪称惊人。而在徐宇东看来，即便保守估计，徐州市场每年也具备消化近10万平方米写字楼的能力。这从目前写字楼市场租赁紧俏的程度上可见一斑。

　　但在黄建堃看来，“徐州应该（在老城区内）有一个统一规划的CBD。”“徐州不能在一个地方孤零零地搞一两栋楼，而应该在适当的地方把写字楼集中，把它的配套服务集中，创造一个较好的环境，这样才能发挥其聚集效应，带动周边发展。”

　　但遗憾的是，目前徐州的写字楼分布过于分散，缺乏统一规划。虽然东部新区建设也已规划了一处商务中心，但在配套相对更为成熟的老城区、市中心附近，却并没有形成真正意义上的CBD。

　　实际上，在过去的10年里，徐州市场每年平均的供应量不到3万平方米，而另一方面经济走势越发强劲，市场日积月累，供给与需求不平衡，最终导致了市场在进入2007年后开始集中放量。

　　记者了解到，徐州市写字楼的价格近三年来稳步走高，2005年均价是4700元/平方米，2006年是5300元/平方米。2007年，老城区内以恒茂国际为代表的写字楼，开盘价格就已突破5500元/平方米，均价逼近6000元/平方米。而老城区内同地段住宅价格也在3000～4000元/平方米。

　　写字楼商机正逐步被徐州开发商所认识。“目前徐州写字楼市场的价值是被低估的，它有一个巨大的升值空间。”徐宇东提醒。

　　“环淮海综合改革试验区”畅想

　　作为衡量城市综合竞争力的晴雨表，徐州市写字楼市场眼下的空前繁荣，让包括赵晓在内的城市经济学家有理由相信，这座自古兵家必争之地、淮海经济区域的中心城市，今后完全有资格讲出一个“更大的故事”。

　　“譬如成立以徐州为龙头的‘环淮海国家综合配套改革试验区’，改革方向为跨区域合作。”赵晓如是勾勒出他对徐州未来的期望。

　　在他看来，就目前已有的几个“试验区”而言，上海试验的是现代服务业，成都和重庆试验的是城乡统筹。而徐州可以考虑重点实践跨区域合作。徐州地处江苏、山东、河南、安徽四省交界，是苏鲁豫皖四省所在的淮海经济区域内的中心城市。该区域内聚集着约1.2亿的人口，约占全国总人口的十分之一。因而，“让十分之一的中国人富起来，徐州可以被寄予更大的期望。”

　　赵晓告诉记者，现在好多城市都在申请成立综合配套改革试验区，除目前成都、重庆已通过审批外，武汉、长沙、沈阳也都在积极争取。因而赵晓认为，“徐州也该行动起来”。

　　徐州多年以来一直是环淮海区域城市市长论坛的主办地，与周边城市有着很好的跨区域合作基础。因而，“如果把环淮海作为一个综合改革试验区试点，徐州作为区内的龙头城市，那徐州一下子就起来了，全国人民都会关注。”不仅如此，各项金融、产业政策都将向徐州倾斜。

　　在此基础上，徐州“还有很多故事可讲”：“例如代表环淮海，可更容易向开发银行贷款；或者试验区内各城市都出点钱，成立一个联合投资公司，到境外去融资；还可把各个城市比较好的企业装在一块，成立一个环淮海经济集团，在香港上市……”。

　　而中国人民银行研究局博士伍旭川则建议，总部位于南京的江苏省的人民银行、银监局、保监局和证监局，应该考虑在徐州设立分支机构。而目前一些开发银行正在想方设法在全国铺点，它们不在乎目标城市是否是省会，只要有发展空间、有潜力、有相应的制度环境，它们就都愿意来。徐州在招商引资过程中也应该考虑吸引它们来此设点。

　　在伍旭川看来，金融是经济的核心，徐州写字楼开发如果抓住了金融主题，城市经济的跨越式提升，将指日可待。