商业地产极大放量 明年前景不容乐观

　　而商铺市场租金继续呈现上升趋势，环比上升0.8%。受到新增供应有限的影响，广州零售商铺空置率下降，2009年全年仅有柏西商都开业。广州整体豪宅市场方面，需求上升以及新推售的豪宅数量减少，使第四季度售价升幅加快；虽然政策方向偏向从紧，近期大宗土地成交仍不断增多，国内投资者仍将支撑投资市场。

　　高端商铺抢夺亚运经济先机

　　据仲量联行相关数据显示，2010年广州商铺市场将会有接近4万㎡的新增供应量，其中珠江新城与天河北都将会有大型高端项目供应，如万菱汇、太古汇、高德置地seasons mall以及西塔商铺部分。随着进入2010广州亚运年，零售商将会加快扩张的步伐，选择在亚运前开出新店。而中高端新品牌进驻广州，带领着整体租赁需求上升。如太古汇成功吸引到了LV、Prada、Fendi等国际一线品牌。国际一线品牌纷纷在广州开出新店，显示出商家对广州高端市场消费能力的看好。同时，本土百货公司扩张迅速，位于珠江新城的大体量项目给百货公司扩张提供了机会。

　　“明年空置率持续上升，唯整体零售市道向好，新落成的商场会带动租户升级需求，预期租金将保持大致平稳。” 仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松对预期做出如此判断。

　　甲级写字楼租金将进一步下探

　　2009年广州全年甲级写字楼新增供应量录得132,120平方米，然而，空置率却从2008年末的21.3%下降至2009年末的16.3%。对此，仲量联行分析指出，较低的租金水平是支撑租赁市场成交的关键因素。数据显示，第四季度甲级写字楼实质租金向下微调2.1%。但是下半年租金整体仍保持平稳，微升0.8%。2009年全年甲级写字楼租金下降11%。虽然目前空置率有所下降，但供过于求的现象逐渐浮现，开发商开始改变策略，提高进驻率和保留租户是首要任务。

　　2010年广州将会有逾60万平方米的新增供应量面市，新增供应量将主要集中在珠江新城与天河北，以太古汇和万菱汇为代表甲级写字楼的面市，直接引发了2010年甲级写字楼之间的剧烈竞争。因此，开发商比以往更大幅度地提前提供优惠的租赁条件来吸引租户进驻，特别是新落成的大厦。

　　对于2010年广州甲级写字楼市场展望，仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，“市场对于供过于求的忧虑上升，有利租户租金谈判。随着新增的供应落成，写字楼质量继续得到提升，预计个别新落成的优质写字楼表现将优于市场整体水平。如目前正在招租的西塔，租金160-260元/㎡*月，而作为广州甲级写字楼租金标杆的中信广场，目前租金仍维持在140-150元/㎡*月的水平。”

　　保险资金加快速度流入房地产

　　仲量联行分析指出，目前国内投资者仍将在2010年继续支撑投资市场，外资从目前看来仍处于较疲软的状态。随着2009年10月正式放宽保险业投资房地产市场，各地的保险公司正积极进入房地产市场，包括自建物业。另外，其他非房地产行业也正积极寻找机会进入房地产市场，显示了正面的市场信号。“在国家密集出台楼市调控政策下，市场气氛会显得相对谨慎”。仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平解释。“目前保险资金进入房地产的渠道仍比较单一，主要是在市场上寻找优质的商业物业做长线投资，通过购买自己持有的形式，从稳定的租金中收取回报。“目前广州的商业物业投资回报率大约在7%左右，比豪宅高出3-4个百分点，所以商业物业成为了保险资金首要考虑的投资对象”。陈锦平分析指出。

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“2010年中国经济将重拾快速增长步伐；经济复苏将为商业物业带来实质需求，令租务市场持续活跃。但对于个别物业市场，供过于求情况会使空置率攀升至偏高水平，相信业主仍会以提高进驻率和保留租户为首要任务，对租金构成压力。买卖市场则会因为政府政策偏向从紧，投资者持观望态度而出现整合情况。部分发展商或会因土地政策收紧而对资金需求加大，从而考虑出售部分非核心资产，令可供出售的物业增加。然而，在全球经济出现较明显复苏前，相信各国政府应不会推行过快退市步伐，市场资金预料将保持充裕。资金充裕以及相对低息环境将为投资需求带来支持，物业价格亦会倾向较平稳发展。”