深圳甲级写字楼今年将迎供应高峰 空置率上升

　　根据仲量联行2009年第四季度市场回顾报告显示，由于各地金融机构继续到深圳开设新的金融网点，深圳甲级写字楼租赁市场新年以来延续了上一个季度的向好趋势，成交依旧活跃，租金稳中有升。
但2010年供应量集中释放，空置率上升，对租金上升将有所抑制。商铺市场方面，本季度优质商铺空置率持续走低，租金和资本值录得轻微增长；预计2010年低水平的空置率将支持租金水平，租金会有一定的增长。
　　甲级写字楼：

　　今年将迎来供应高峰

　　深圳经济环境持续向好，写字楼市场开始回暖。天利中央广场二期在去年四季度落成，新增了6.2万平方米的供应，使全市甲级写字楼总存量达到188万平方米。新供应推高了整体市场空置率，达到15.5%，环比上升1.2%。2009年下半年国内金融行业回升带动写字楼租赁市场。承接上一季趋势，2009年第四季度的租赁成交继续活跃，净吸纳量录得3.09万平方米。大多数成交仍由国内机构，尤其是金融保险企业主导，反映国内金融机构在深圳投资兴建写字楼的热情不减。例如中国人寿保险股份有限公司、国银金融租赁有限公司、生命人寿保险股份有限公司、民生金融租赁股份有限公司/民生银行深圳支行纷纷在深圳CBD购买土地自建总部大楼。

　　2009年下半年甲级写字楼租赁市场升温使得租金稳中有升，平均租金每月每平方米达到113.6元，环比增长11.4%，全年则录得轻微增长2.1%。由于租金回升，业主把在售项目重新推向租赁市场。

　　展望2010年，深圳甲级写字楼市场将会迎来供应高峰，供应的增加可能会抵消由经济复苏所带来的租金上涨趋势，预计未来租金可能会维持平衡。2010年包括卓越世纪中心、东海国际中心、皇岗商务中心等多个新建成的甲级写字楼项目共计40万平方米的新增供应将集中进入市场，写字楼市场的空置率或将上升。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，“不断改善的国内外经济将进一步巩固对深圳写字楼需求的基础。深圳作为区域的金融中心，内资金融业的发展将会促进对甲级写字楼的需求，外资企业对写字楼的需求在2010也会有一定增长”。

　　商铺市场：

　　今年租金预计将增长

　　另外，在商铺市场方面，受益于深圳消费市场的继续快速增长，各知名商业企业纷纷开设新店，深圳成熟商圈的商铺出租率和租金也明显提升。数据显示，2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。

　　零售商倾向资源整合，在成熟商圈开出新店，同时寻找新的优质商铺，即将完工项目预租率较高。位于罗湖传统商圈的购物中心出租率持续得到改善。罗湖东部商圈，由于居住人口密集，高收入人口相对较多，也吸引了众多零售商在该区域进行拓展。

　　至去年年底深圳优质商铺总体量维持在140万平方米，而且优质商铺空置率持续走低，仅为6.4%，继续创近年新低。低空置率、不少租户对新项目提前达成意向以及零售消费强劲增长等有利因素，使业主拥有较强的持价能力。租金逐步稳定，2009年前第四季度首层平均租金为每月每平方米904元，环比上升1.7%。但是纵观2009年全年，深圳商铺首层平均租金仍下降8.5%，资本值下降9%。

　　展望2010年，需求方面，现有位置优越的商铺将继续吸引承租能力强的高端零售商扩张。供应方面，深圳优质商铺供应将会维持稳定。由于2010年新增优质商铺不多，以及高端零售商的继续扩张，深圳商铺空置率会继续保持较低水平，而租金仍会保持一定程度的增长。