二线城市苏州潜力巨大 轻轨引领商业地产

作为二线城市和制造型产业城市的代表，苏州的商业和商务市场一直让房地产企业又爱又恨。城市庞大的经济规模和就业人口让市场看到了商业、商务项目的发展潜力。

2009年是苏州城市交通建设的大年，市内快速环线、轻轨建设将缩短各个产业、人口组团的通勤时间，城际高速轨道将苏州纳入上海1小时生活工作圈中。这些个利好消息将对苏州的商业、商务项目带来哪些改变？又有哪些板块和项目值得投资者关注？本刊记者特联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对2009年商业市场进行深入分析，敬请关注。

2009年度数据：全年新增供应面积56.51万平方米，其中园区新增供应4.26万平方米，高新区4.19万平方米，吴中区新增供应19.79万平方米，相城区新增供应16.37万平方米，中心城区新增供应11.9万平方米。

全年销售面积82.71万平方米，其中园区销售7.42万平方米，高新区销售8.54万平方米，吴中区销售34.73万平方米，相城区销售16.13万平方米，中心城区15.89万平方米。全年供销比0.68。

回暖周期长，转冷周期短

苏州的商业项目总是会面临这样的一种市场窘况，即整体市场火热时，商业的销售情况会随着大市一起走向高点，一旦整体市场转冷，其销售所面临的困难要远超住宅。

市场回暖周期长、转冷周期短，这个特征是由苏州的城市产业和人口结构所决定的。苏州以第二产业中的制造业为主，市区的外来务工人口数量甚至可能超过户籍人口，产业性质决定了城市人口的平均收入不会在高水平，外来务工人员的数量决定了城市的人均消费量。

从苏州近年来的社会消费指标可以看出，社会消费品零售总额增速自2005年达到31.3%的高点之后，2006年、2007年连续两年下行，2008年逆市反弹至24.5%的高点，2009年又跌至19%。在社会消费品零售总额增速不稳的基础上，大卖场、超市、百货商场由于新店的加入和社区商业配套的完善，平均零售额增幅大幅度下降，与社会消费品零售总额增速间的剪刀差也呈现扩大趋势。

城市综合体崛起，大卖场扩张之年

回顾2009年苏州商业市场，给市场印象最为深刻的莫过于大卖场在苏州的扩张、城市综合体项目改变苏城商业格局和沧浪新城商业市场的兴起这三点。

2005年《苏州市商业网点布局规划》中指出，未来苏州市区的商业网点布局为“一个板块二新二轴四带”，即以中心城区的观前商圈、石路商圈、南门商圈为中心，形成一个功能完善的核心商业板块；工业园区、高新区（狮山区域）形成两个新的现代市级商业功能区；加强石路、观前商圈之间的联系并向东拓展至园区，形成市区东西向的商业发展轴线，以人民路为轴线，连接相城区、中心城区、吴中区，形成市区商业发展纵轴；“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。

各个规划中的商业模块建设在去年都取得了相当的成果，尤其是“二轴”的建设。在东西商业轴中，除石路、观前两大老商圈之外，向东延伸至园区的部分目前已有沃尔玛、大润发、新天翔广场等大型商业项目，城市商业东西轴已经显现雏形，在轨道交通1号线建设的带动下，该轴线的未来的商业发展空间更显诱人。

2009年度商业南北轴的发展伴随着城市综合体项目的建设，北端有万达商业广场在苏州的高调推广，南段有泰华商城再次升级和嘉业苏纶厂项目带动盘门路、南门路商业发展，东吴北路的餐饮、娱乐、商务等业态也蓄势待发。

除了两轴的建设外，沧浪新城的异军突起也是苏州2009年商业市场的一大亮点。得益于沧浪新城大量的住宅供应和轻轨2号线动工建设，沧浪新城的商业项目在2009年引起了市场关注。目前区内有世茂运河城、华成亿象城、新沧商业街等综合体或纯商业项目，引进世茂百货、大润发等高端百货和大卖场。2009年动工建设的华成亿象城作为沧浪新城重要的配套项目和实事工程，目前已有大卖场、国际影院、餐饮航母等国际商家强烈表明进驻意愿，项目建成后，将把桐泾路与沧浪新城两大住宅、商业板块连成一体，在轻轨2号线上形成一个完整的商业板块。