投资热难掩招商难 今年商业地产积重难返？
租金开始探底回升，招商项目相继开花结果，政府大举规划刺激消费，尤其是各路产业投资商业地产热潮再次泛起……商业地产市场的一切似乎都在朝着好的方向行驶。
然而，危机是否已经过去？
新一轮投资潮
各路资本“紧抱”的投资热点。据业内估计，此轮投资热潮涉及的各路产业资本保守估计都在1000亿以上。
一向钟情于“速战速决”销售模式的住宅地产开发商们首当其冲。去年11月，声称只做住宅产品的万科地产首次公开声称将正式进军商业地产，开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式的20%的比重。排名第二位的绿地集团在启动二线城市商业地产项目投资超过400亿的前提下，还表示未来3-5年内，绿地投资的酒店数量将以每年5家的速度增长。世茂股份地产全面进军商业地产的意图也颇为明显，其项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产就达474万平方米。
原本专注商业地产的开发商更是大手笔加码这个市场。1月18日，凯德置地与东方海外(国际)有限公司签署协议，以约合150亿元人民币的价格收购后者子公司的100%股权，将其在上海、昆山、天津拥有的7个房地产项目收归囊中，半数为商业物业。
日前通过IPO集资约20多亿港元的宝龙集团董事长许健康近日也表示，2010年商业地产投资开发将持续推进，集资总额六成将用于在城乡结合部地带打造更多的新城商业中心。
去年11月，万达集团在广州白云新城拍下四宗商业用地，但这似乎只是开始。按照董事长王健林的说法，2010年万达集团确定有17个万达广场开业，2011年计划开业20余个，未来将有80余个万达广场在全国亮相。同期资料还显示，中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。
由于开发商对于商业地产的集体看好，地方政府的加速商业用地的集中供应，去年下半年以来，上海、杭州等地的商业用地也不断出现拍卖热潮。中国不动产研究中心认为，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金(专题论坛)比例下调的政策，加之随着商业地产土地政策的大放宽，未来商业地产开发将现火热场面。
“后遗症”凸显
在商业地产“黄金十年”的投资开发热潮汹涌成势时，国内诸多商业地产却还在承受着此前“大跃进”的后遗症。
受国际金融危机冲击的北京市场尤其突出。据中国不动产研究中心统计，在北京，2008年预计新开工面积大概600万平方米，但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，真正入市的新开商业面积不足300万平方米，而大钟寺国际广场、万贸购物中心、首地大峡谷等已落成的商业项目则集体推迟了开业时间。
同样，在上海繁华的新天地区域，两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店，都曾经预计2008年开业。但截至目前，它们不仅没有如期开业，反而已经停工。
1月19日，中坤地产联手国美电器在北京召开新闻发布会，就国美电器正式入驻北京大钟寺国际广场举行签约仪式。中坤集团总裁焦青同时在发布会上宣称，大钟寺国际广场将在今年5月正式开业，并将以百分百的入驻率开启大钟寺商圈的消费市场。
大钟寺国际广场成为金融危机后北京率先突围低迷困局的商业地产项目，但这只是“较为幸运”的个案。放眼整个北京商业地产市场，原本宣布在2009年开业的大多数商铺至今还上演着“空城季”。诸如同样一
再延迟开业时间的万贸购物中心、乐成中心(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)、鹏润时尚购物中心等一批已落成的商业地产项目还依然没有确切的开业时间。而去年北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城(楼盘详情户型图楼盘图论坛)虽然艰难开业，但依然是“部分”开业，商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡，情形很不乐观。而诸如华贸购物中心、银泰中心等已经投入运营的商业中心，无一例外人气偏低，日前美美百货更是撤出银泰中心，业内人士直言这是折射出北京商业地产的疲软。
实际上，几乎所有的“开业难”，都延伸出“招商难”的问题。而后，则是商业面积放量与需求相对萎缩的矛盾。中国不动产研究中心指出，从2005年开始，北京商业地产连续数年放量增长。而从2006年开始，北京的商业项目更是一哄而上。仅2007年，北京就有超过700万平方米商业用房面积集中上市。2008年奥运之后，商业面积的大批量供应势头虽然减弱，但其总量依然庞大，供大于求的现象没有任何改善。
“虽然众多房地产开发商转向商业地产，在他们看来是种趋势，但就是在这种大趋势下，商业地产的危机也正在走近。”和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海说。据调查，在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。“在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，供大于求现象已经存在。”刘东海介绍说。
能否成功突围？
真正的压力在2010年才刚刚出现。高力国际表示，由于2009年商业地产的未能如期开业，将致使这些延迟却已完工的项目在2010年集中入场。“2010年北京将有21个商业项目完工，新增供给的过剩将加剧市场的租赁和招商竞争，预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。”
在业内人士看来，投资“大跃进”造成的“供大于求”已成为中国商业地产深层次病症。“只要这个病症不得到根本根治，商业地产就将始终存在巨大风险且无法回暖。”全国工商联房地产商会商业不动产专委主任朱凌波表示，在金融危机导致的需求萎缩下，整个商业地产系统已显示出“错位”和“失调”的现象。而如今大规模投资的蜂拥而进对于目前已积压严重的商业地产市场，或是危大于机。
在商业地产市场整体并不乐观的当下，蜂拥而进的投资突围显然更多得靠自身商业模式的努力。显见的是，如果不找到有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。
“商业地产首先是商业，然后再是地产。”业内专家建议，在整体形势供大于求的状态下，地产开发商首先要考虑的是如何把现有的过剩商业地产消化掉，尽快改善目前供大于求的局面；其次才是从城市实际需求出发，理性规划。全国城市商业网点管理联合会社区商业工作委员会负责人董利则认为，商业地产开发商可以多一些与住宅配套的社区商业。
事实上，商业地产开发盲目大跃进总是离不开地方政府的推波助澜。在“城市化进程”的永恒主题下，“造商”成为政府、地产商、投资客共赢的捷径。诸如由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市商业综合体，是去年商业地产开发的热点。大多数二三线城市如杭州、沈阳、昆明、济南、台州等城市已跟风纷纷大兴土木，投建综合体项目。“盲目贪大的商业综合体有可能潜在更大的供应过剩危机。”业内专家不无忧虑地说。