上海理想办公驻所透视　地段不再是唯一指标

　　 目前，上海CBD核心区域办公楼供应量不足，与金融业以及专业服务业的快速扩张形成鲜明的对比，这直接导致甲级写字楼空置率降低和租金的不断上涨。在权衡商务成本和自身业务扩张需求后，一些实力企业开始考虑到城市副中心的写字楼区进行租赁，甚至购买。地段不再是实力企业选择理想驻所的唯一指标，优质的办公楼项目对实力企业的吸引力日趋提升。一个典型的例子就是德讯企业在大宁国际商业广场租赁了5140平方米，该企业是一家国际货运公司，而其原来的办公楼选择位于淮海路的企业天地，仅从商务成本来看，两者的租金几乎相差一半。

　　产品论城市副中心未来

　　目前在城市副中心区域，很多依托自身建筑特色的办公楼项目收到了更多的青睐，其共通之处就是增大了产品的附加值、提高品质竞争力，例如依托整体商业配套优势的大宁商业广场，倡导生态高效节能办公的北岸长风，以及竹园商贸区客户定位明确的长泰国际金融中心。

　　第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理赵蓉霞为城市副中心的开发商支招，在她看来，租金成本并不是很多实力企业选择登陆城市副中心的唯一要素，而是关注项目在以下五个方面特色，能满足其中多个或所有条件的办公楼，自然租售表现更出色：一是项目租金价格与个业预期商务成本的切合程度；二是项目所在区域以及交通的成熟度，一般多选择离轨道交通步行5分钟以内路程的办公楼；三是项目的物业管理是否由专业管理团队主持，这些公司在国际上已经形成了品牌知名度，很多跨国企业来华时，都会选择由他们来推荐的办公楼项目；四是现有租户群的品质和产业集聚度，例如第一太平戴维斯目前代理的大宁商业广场，其4幢办公楼外资企业租赁达到了60%，其中一幢的外资企业租赁高达80%，这样的项目虽然在非传统CBD地区，但已经受到了国际客户的认可，潜力巨大；五是选择一些可以标识或者冠名权的办公楼，例如花旗集团大厦，上海银行大厦，都是企业通过购买或大面积租赁取得冠名权的典型，因此，在城市副中心的一些体量在6000-7000平方米的办公楼，也可以通过这些手段吸引实力企业整栋购买或者租赁。

　　板块论新市场“支点”

　　对于企业还是CBD本身而言，交通线就像生命线一样重要。只有区域交通得到了改善，才能催生高品质的写字楼。交通的可达到性，这是现代商务的先决条件。世邦魏理仕办公楼部副董事张逸分析，从区域而言，一些交通情况改善的新兴区域和商务中心以城市副中心概念出现，已经成为上海办公楼市场的新“支点”。这一观点也于第一太平戴维斯、仲量联行等专业机构不谋而合。

　　闸北区的大宁板块，在规格以及环境方面都取得了长足进步，特别是轨道交通1号线延长段通车后交通大幅改善，大宁国际广场项目推出后，实力企业纷纷入住已是一个明显的例证。

　　浦东的竹园商贸区，由于地理位置临近陆家嘴金融中心区，成为世纪大道东行的商务延伸区，给了租金能力中上的企业更多选择的余地，而高品质写字楼的频频现身，也提高了区域的核心竞争力。位于浦项大厦对面的长泰国际金融中心是位于竹园地区的第三座甲级写字楼，其目标租户将是从事资产管理业、证券业以及制造业的公司，其租金报价范围在每平方米每天人民币6.5-9元。

　　普陀区的长风板块则打造生态商务区概念，受益于区域整体规划，改变传统办公中重地段轻环境的习惯，开始尝试高端产品和高端企业客户的导入，创造舒适、高效、健康和环保的办公环境，而区政府对入驻企业的优惠政策也颇具吸引力。近期推出的北岸长风已经成为区域地标项目。

　　此外，北外滩板块和虹桥板块的潜力也被看好。但前者目前还缺乏地标性的项目进入，CBD概念成熟预计需到2010年以后。后者作为老牌的商务区，更多的是依托虹桥交通枢纽的建设，形成新一轮发力。