商业地产"春天"乘新政到来 写字楼价值凸显

近日，短短几天时间内，中央调控政策组合拳犹如密集的雨点般重重落在高烧的楼市头上。无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，新政对于住宅市场的“打击”堪称史无前例。

一时之间楼市一片愁云惨雾，一些反应敏锐的业内人士则迅速将目光转向了一向信贷条件严格且自成一体的商业项目，并大胆预判素来不够强势的商业地产即将迎来新一轮的发展契机。

一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市的信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独的政策，并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效，住房成交量将迅速下降，住房价格的变化将在一个月内见分晓。但潘石屹强调，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。

来自银行方面的消息则大致也可以确认，此番新政跟之前的信贷调控政策一样只针对住宅市场，并不涉及商业地产。“新国十条里已经写明调控对象为住房，也就是70年产权性质的住宅，跟商业用房没有关系。”银行人士表示。另一股份制银行零售信贷部的负责人也认为，原则上来看，新国十条所指的应该是住宅。

业内人士告诉记者，二套房的首付比例提高到50%以后，购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。从物业价值看，商务写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。因为住宅面对的消费群体大多是个体，属于消费性质的，而商铺、写字楼的消费群体是公司或者是一些较具实力的个体，出租商铺、写字楼能够获利，并可以创造价值。

投资分析：目前购买商铺、写字楼的首付比例均为50%

写字楼：

根据市场的监测，目前投资写字楼大约在10年到12年就能收回成本。以某均价为7500元/平方米的写字楼计算，租金大约为70元/平方米（租金还有一年的上涨空间），一年收益为840元/平方米，这样算下来，10年左右就能收回成本。随着城市轨道交通、商业等发展，写字楼的升值速度也将很快。

目前，许多城市都出现商业地产与住宅楼盘形成倒挂的局面，昆明也不例外。此前同等区域内，写字楼价格只比住宅高出1000元/平方米左右，但租金方面写字楼要比住宅高出很多。

商铺：

投资商铺必须要看项目的整体打造，因为商铺后期的运营、收益和项目有很大的关系。

还要看位置，因为商业都存在一个养商期，位置上具有优越性的商铺养商期将缩短，租金上涨也较快，商铺的升值空间也大。

从目前市场情况看，业内人士认为，商铺的价格都在2万元/平方米以上，商铺的投资成本要比写字楼高，收益情况和升值速度也比写字楼更胜一筹。因此，他认为写字楼比商铺更具投资价值。