天津前三写字楼空置率上升 供需平衡价格稳定

客观的讲，天津写字楼市场尚处于初级发展阶段。首先天津甲级写字楼现有18座，总存量仅73万平方米，不及北京、上海等一线城市存量的1/10，与广州、深圳等较发达城市相比也略显不足。其次天津的高品质写字楼较少，目前天津写字楼市场仅有几个项目能达到北京、上海市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼水平，无论是硬件标准、还是物业管理水平以及配套服务等方面都需要进一步提升。

此外，近10年来写字楼仍主要集中于南京路沿线，以及小白楼、友谊路区域；其他区域高品质写字楼较少，分布较为分散，多数都是散售型物业。同时写字楼市场尚未成熟，未来新增供应巨大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特点。

自2008年第四季度经受金融危机影响后，天津写字楼市场曾一度呈现低迷下降的趋势。面对严峻的市场形势，很多开发商纷纷采取各种措施，降低租金，提高物业服务和交付标准，延长免租期与装修期，以及降低租户筛选标准等，这些措施在很大程度上保持了市场供求平衡，没有出现大幅度的震荡。从2009年下半年起，随着全球经济回暖以及内资需求的扩张，写字楼市场逐步复苏。纵观2010年前三季度的写字楼市场发展，我们可以看到两个明显特点：首先，市场表现活跃，吸纳量持续上升。截至2010年三季度，今年市场吸纳量总计为52,741平方米，因三季度有新项目入市，空置率上升至16.3%，但与2009年第四季度比仍有3.4个百分点的下降，供求状况基本平衡；其次，写字楼平均租金保持在平稳水平。 2010年第3季度全市甲级写字楼平均成交租金为每月每平方米101.59元，最优质写字楼平均成交租金为每月每平方米122.86元。

写字楼销售市场，由于受宏观政策和经济发展影响较小，成交量和成交价格仍保持稳定，与上一季度持平。环球金融中心低区部分的对外出售一方面可缓解该项目20万体量对未来租赁市场的压力，另一方面也提高了天津市销售型物业的整体水平。

写字楼投资市场，据君隆广场 (论坛 新闻)、环球置地广场等几个有代表性的出售型物业数据统计，随着项目投入市场1年左右的时间，现均已进入稳定期，租金回报率基本保持在6%-8%。

发展趋势

未来1-3年内，可以预测天津写字楼市场会进入一个全新跨越式发展阶段，将有非常多的大型综合性、高品质的项目投入市场。典型项目包括南京路沿线的和记黄埔世纪都会、现代城等，小白楼商圈的富丽中心、联合广场等，这些项目的特点是体量大，品质高，属于复合型综合业态项目，也更具有标志性。另外突破传统的南京路、小白楼和友谊路商务区，众多新兴区域也在陆续兴建高品质写字楼，并逐步形成初具规模的新商务区，使写字楼市场呈现多核心发展的平衡态势。如刚刚投入使用的麦购 (论坛 新闻)国际大厦，是以高端住宅及商业发展为主的老城厢区域内第一个推出甲级写字楼的综合型业态项目，该项目位于和平区南马路11号，总建筑面积16.3万平方米，其中麦购国际大厦建筑面积4万平方米，主体27层，标准层面积1554平方米，精装标准交房，拥有近1000个车位的超大停车场，交通便利，地下二层直接连通地铁2号线和4号线，项目开放伊始便得到了市场的广泛关注。