南京开发商上海取经

上周末，一个由40多位成员组成的看房团在金地、星河湾、紫竹半岛等上海标志性楼盘现场留下足迹，末了，还研听了上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁许仰东关于“房企新年应对之道”的讲座。这群人，就是由新民晚报房地产事业部牵头组织的来自南京的各大房地产开发商代表，他们希望从上海的开发商处学得企业发展、产品研发的经验，为新年开好头、布好局。

　　调控之声未停

　　地产开发应结合民生

　　政策关于民生，也是开发商最关心的。2010年，调控一词几乎从年初一直陪伴我们走到年尾。2011年，这种调控是否继续？面对日益收紧的金融政策，房企又该如何应对？

　　“说到今年的宏观调控政策，我觉得肯定有。”许仰东表示，在未来的两年内，调控仍会持续。近几年，房地产已经成了“盈利”的代名词，所有非房地产专业的经营者纷纷进入这个市场当中，导致整个市场参差不齐。因此，调控是必然。当然调控之后，有实力的开发商会更好地发展，相对一些非主流的，或者只是觉得当时这个市场很能赚钱的一些企业，自然会被市场所淘汰。

　　作为行业人员，未来要关注的应该是三个方向：政治、经济、民生。南京某开发商代表认为，“我们应该看到，政策在真真切切地影响着房地产的产品开发，‘70/90’政策一出，小户型立马热销；‘限购、限贷’把大户型推向销售第一线。”我们开发商应该真正地以民为本，多造一些适合老百姓居住的楼盘。

　　大城企稳，小城看涨

　　企业合作之路慢慢涌动

　　“今年的房地产价格会保持稳定增长。”关于房价预期，许仰东给出的预测很干脆。

　　“2011年的房价走势一定要强调区域性。”许仰东表示，“今年，一线城市如北京、上海、深圳等，作为风向标，房价会有所波动和调整，不过大部分应该企稳。而二、三线城市，将会成为房企开发的又一热土，房价会有所上涨。”

　　在交流的过程中，南京开发商代表也认为，2011年房地产交易的总量可能会超过2010年。“今年房地产成交将会有一次井喷。由于去年政策不断，大家都在等，如果今年我们各开发商充分挖掘企业内力，打造出市场上需要的产品，那么购房者该出手的就会出手。”

　　同时，许仰东强调，房企在开发的过程中，步调要迈得大一点，眼界也要放得开一点。在南京市场，我们已经看到不少上海开发商的影子。大华、复地率先走出申城，强强联手在南京成立了一家以地产为主业的综合性公司。业内表示，该合营公司的成立既是沪宁两地房企首次大规模合作，也反映了上海实力房企进军长三角周边的决心和进度。

　　整合营销是关键

　　提出产品个性化要求

　　如今的楼盘销售，已经不能用原始的方法。市场竞争激励、产品多、购房者获得信息的渠道也多……因此，要想获得更多的成交量，需要整合营销，把握销售的每个环节，在个性化产品上做文章。

　　看了两天的盘，这是留给南京开发商们的最大感触。

　　“市场营销将成为房企的核心技术。”许仰东非常赞同开发商的这个观点。未来的房地产开发环境将日趋公平，在同一成本下，房企不仅需要修炼内功，完善企业文化，更需要在产品创新、产品个性上下足功夫，在不变中求变。

　　他进一步解释，创新有两个层面。第一个层面是企业结构上的创新，地产越来越金融化，地产不是开发商独自玩的游戏，需要更多的社会资本。另外，就是产品创新，要有创新的设计，无论是商业地产还是住宅地产，比如商业地产要有吸引点，可以吸引到消费者；住宅地产也要适应现代人的生活模式。

　　2011年，将是营销之年，也是产品个性化之年。