“后世博”商业地产发展和机遇
长三角地区作为世界上发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。
在本届长三角商业地产年度峰会上，许多专家学者围绕“后世博长三角商业地产与城市发展机遇”主题，对长三角商业地产的发展与展望、特征与运营模式、走势及投资取向等热门话题，展开了积极的探索研究。他们的观点对上海乃至长三角地区的商业地产发展都是很有价值的。
城市综合体开发面临两大问题
上海财经大学教授晁钢令
城市综合体的提出体现了当今城市规划和房地产开发中的一种新观念，即越来越强调在城市发展中间的生态平衡。这是在汲取过去各大城市在发展过程中所面临问题的教训总结出来的。过去20多年来，很多地方在土地居住和房产开发中过于注重短期功效忽略长期发展，导致城市发展中出现很多问题，如由于相互之间的功能不匹配，导致了一些地区的市场失衡和功能失衡以及部分商业房产效应的下降，造成很多居民、市民、游客，包括办公楼的工作人员在消费方面的不便。如浦东新区在开发过程中，现在它面临一个新的功能调整的问题。当时新区开发时主要是以产业功能的发展作为主要目标，但忽略城市综合功能规划，从而导致了很多城市功能的缺失。如陆家嘴的白领找不到吃饭的地方，张江的商务人士找不到接待客人的地方和娱乐的地方。
城市综合体的开发存在一些问题。第一，房地产开发项目缺乏规模，现在很多房地产开发项目都是零星的土地批租，单栋楼的建筑，开发商讲根本没有整体概念，只知道开发完这栋楼，忽略了周边的规划如何配套，地方政府将地产项目的分散开发导致了很多地方形不成真正意义上的城市综合体。第二，出现“四重四轻”的问题。1、重主体功能忽略配套功能，有的开发商单纯只做商务楼，忽略了配套功能的重要性。2、重建筑设计轻交通设计，周边的交通配套不完善。在做整体规划的时候对交通和未来发展的区域规划没有联动起来考虑。3、重物质满足轻精神满足，忽略顾客精神上的愉悦和满意，没有考虑文化效应。4、重经济效益轻社会效益。另外，现在城市综合体建设中，忽略老的城市综合体的改造，或在改造的过程中缺乏对城市综合生态平衡的考虑。从政府角度来看，缺乏维护城市生态平衡必要的法规和政策。很多国家在城市开发过程中，都有相应的法规和政策保证生态平衡。
为此，我提几点建议。第一，从政府角度讲，必须规划先行。要重视城市综合体的建设。尽可能采取大面积的主力开发或者是委托单一的开发商，经过招标，确保让有实力的开发商整体规划开发，迅速形成综合效应。如上海的新天地就是从石库门的改造开始的，现在已形成很典型的城市综合体，有高档公寓，有购物天地，这一块成为上海新崛起的一个地标。第二，对开发商而言，要有城市综合体的规划思想。拿到地产开发项目后，不要单纯把它看成是一个单一项目，必须要综合考察，使之能够和周边功能很好地参与配套，而且对周边功能进一步配套提出合理化建议，包括里面的交通动线，包括车行，人行等规划都要考虑在内。第三，老城区结合新城区的开发，按照城市综合体的要求调整结构，完善配套。
政府部门对老城区房产项目开发一定要放在如何保持生态平衡，如何形成良性城市综合体思想考虑。如有些地区和三号线的地铁线建成了空中的步行走廊，这符合如何把交通和商业之间建设联系的城市综合体的思想。第四，完善维护城市生态平衡的法规和政策，保证它严格执行。
“特”字上下功夫，政策上找机遇
上海市商业经济研究中心、上海市商业信息中心主任齐晓斋教授
“十二五”期间，长三角商业的发展趋势可从国内外的大环境和所面临的机遇挑战来分析。“十二五”期间，整个国际环境以及世界经济将继续保持曲折复杂的局面，如大宗商品价格震荡，欧洲主权债务危机困扰等，但缓慢复苏的大趋势不会改变。而同一时期，国内经济增速也会继续保持高增长，在“十二五”期间有望保持在9%左右。长三角地区的经济运行质量将会不断提高，产业结构调整的步伐也将加快，在外需疲软下滑的情况下，消费有望成为拉动经济企稳回升的重要动力，而世博效应与长三角同城化效应将形成叠加，县级商业会快速启动。
与此同时，长三角商业地产也将面临一系列的机遇和挑战。商业地产的发展可以从国家的鼓励政策、城市商业能级提升、民生关注、轨道交通发展、消费方式转变、重点区域重要项目六个方面寻找发展机遇。大型居住社区的商业配套和连锁化经营、崇明生态岛低碳经济示范区的建设、虹桥商务区的进一步发展、迪斯尼国际旅游度假区、世博园区及周边地区的后续建设、黄浦江沿岸的综合开发等都将带来很好的投资机遇。
在面对商业顾客群更加广泛、需求更趋多元化的今天,商业地产的发展应强化自身业态功能定位和经营结构，形成特色商业城或商业街。如果商业街布局同质化、经营同质化严重，走百家不如走一家，最终导致的将是商业效率递减，客流量下降，顾客提袋率下降，商店坪效下降。
“星光耀计划”值得推崇
上海天銮投资管理公司董事长韩愈博士
2010年，由于房地产住宅市场遭遇严厉的政策调控，商业地产迎来了大好的发展时光，可用下幅对联来概括去年商业地产的发展:
“股市跌，楼市强（音jiang），商业地产飚快车；热线多，创意新，民营经济整合忙。——大好时光”。
未来城市化进程的加快将为商业地产带来良好的发展机遇。从1989年到2009年，我国城市化率从26.21%上升到46.6％，平均每年提高约1.02个百分点。截至2009年，我国城市化率为46.6％，仍远远低于发达国家平均85%水平，也低于世界平均55%水平。按照过去城市化进程每年提高的速度，中国城市化的发展预计至少有二十年的黄金时期。未来城市化率的提高将带来众多的需求，为商业地产带来良好机遇。
在商业地产蓬勃发展的今天，创新发展的模式极其重要。近年来，很大程度上整合了民营经济资源的“星光耀计划”很值得推崇。该计划以复星集团为主发起的星浩资本，以交通枢纽商贸聚集区域、中国民企活跃区域以及民企总部基地为载体，以长三角为中心，面向渤海湾、珠三角等中国民营经济最发达、城市化进程最活跃的地区，围绕“十二五”规划的四大城市圈布局。
目前，“星光耀计划”已汇集资金60亿元，其中包含世博民企馆16家核心民企出资27亿元，平行基金出资30亿元，预计2013年星浩资本计划募资120亿元，成为中国最大私募房地产基金。该计划旗下整合了众多跨行业的资源，如在投资和资产管理方面占据优势的复星集团，专注于家居零售业务的红星美凯龙，阿里巴巴、、苏宁电器、中天集团、巨人网络、均瑶集团、万达集团、涌金集团等。
目前，“星光耀计划”已在大虹桥枢纽位置开发了“星光耀”城市综合体。相比一般城市综合体，“星光耀”城市综合体拥有更多饱含创意的亮点，如设立总部经济及企业融资、股权投资等综合服务平台，通过打通上下游产业链的资源，更充分地发挥资源整合的优势。