邓浩志：后亚运时代 商业地产将唱主角

 十年河东，十年河西。在住宅市场经历十年的快速发展期后，广州的商业地产迎来了新的发展机遇。2010年，在亚运会带动、商住倒挂+住宅限购压力之下，广州商业地产项目大大小小加起来有40个商业项目，新增100万平方米，其中有几十个项目首次登陆广州，新增大型购物中心数量是过去五年的年均供应量的3倍还要多。写字楼市场更是现井喷的现象。那么，后亚运时代，广州的商业地产发展前景如何？
       关于商业地产宏观市场：
       1、在商住倒挂+住宅限购压力之下，你怎样看待广州的商业地产市场？在亚运会带动下，广州商业地产是不是起飞在即？在住宅市场经历十年的快速发展期后，广州的房地产市场会不会由“住宅唱主角”向“商业地产唱主角”演变？
       首先我想强调一点，亚运已经是过去式了，广州房地产业以亚运为炒作题材的时间也已经过去，我们应该更多地从城市发展和行业发展的角度去思考广州楼市的发展与走向。而不应该继续抱着亚运题材这个眼光和角度看待未来广州楼市的发展。
        就政策层面而言，进一步加强房地产市场，特别是住宅市场的调控将毫无疑问地成为2011年的主基调。不是说目前住宅已经不具备投资价值或者价格已经不会再上涨了，而是住宅市场所面临的政策风险和政策压力非常巨大，投资者应该抱着相当谨慎的态度面对这个问题。但也由于当今投资渠道的缺乏，大量热钱找不到保值增值的去向，所以不动产始终受到投资者的青睐，所以热钱有逐步由住宅市场流向商用物业市场的迹象，未来几年广州的商用物业市场肯定会受到市场更多的关注。
        关于写字楼：
        2、从2010年写字楼市场来看，一些甲级写字楼物业升值同比高达50%，2011年，写字楼供应量会不会现“井喷”？在你看来，空置率和租金又将会有怎样的变化？
        近几年写字楼“井喷”的态势是不会改变的。在2011年广州市场预计新增写字楼供应量将达到100万平方米，这样巨大的供应量在2014年以前似乎不会改变，而近几年一手写字楼交易量均不到供应量的50%，市场整体供大于求也是导致商用物业与住宅出现倒挂的一个主要原因。从销售的角度看，从住宅转投资写字楼市场的投资者有增加的趋势，所以近期写字楼成交价格普遍回升，成交价格也在不断提高。但主要针对用家的租赁市场的情况却略有不同，目前写真楼租金回报并不高，在5%左右，部分中低端的写字楼空置率仍然较高，未来这一趋势估计仍难以改变。
         关于购物广场：
         3、从购物广场来看，广州起步比较早，早在1996年就有了天河城，但是到现在购物中心的发展水平远远低于上海、北京，甚至深圳。在亚运会的带动下，今年广州购物广场将迎来怎样的发展机遇？又将会面临怎样的“新格局”？
         广州购物中心水平发展远远低于上海、北京其中一个原因与广州人的消费习惯有关，广州人喜欢“行街”，所以传统的北京路，上下九地位始终稳固，但随时越来越多新一代的综合商场的出现，加上消费观念的改变，广州购物广场将有更大的发展前景，但就目前市场的供应量看，整体仍是供大于求，如果扎堆经营综合百货，生存压力仍会比较大。
       关于投资客：
        4、对热衷于商业地产的投资客而言，今年是不是投资商业地产的时机？你有怎样的投资建议？
        2011年相对住宅而言商用物业面临的政策压力更小，而且商住价格倒挂也导致商业项目有价格回归的需要，所以未来商用物业整体会比住宅更具有投资价值。但由于市场供应量较大，所以如何选择适当的品种进行投资显得非常重要。笼统的说，走高端路线的，设计及经营理念都比较超前的商用物业产品应该更具有升值潜力。综合素质较低的商用物业容易陷入同质化竞争，经营困难将会比较大，所以风险也会比较大，投资者在选择时要主要考虑这个问题