商业地产温暖成都楼市

春节前，楼市新政策骤然出台，拉开新一轮楼市调控的大幕。由于调控手段主要剑指住宅市场，因此业内人士分析，随着节后政策的陆续出台，宏观影响将逐渐显现。而不在调控之列的商业地产（主要包括写字楼、商铺、专业市场）则有望吸引更多的投资者，市场对商业地产的需求将进一步增旺。据了解，虽然春节期间大部分商业项目正常“休市”，但部分商业项目在大年初六正常启市后，就迎来了“开门红”。分析人士认为，包括写字楼、商铺、专业市场等在内商业地产将是2011成都楼市销售主旋律。

　　政策催生新热点

　　写字楼

　　作为商业地产的主力，写字楼一直成为人们关注的热点。特别是在国家频出调控政策后，商业地产领域已经成为投资者们重点的领域。在新一轮调控出台之后，特别是限购令政策的出台及落地后，成都的写字楼市场已经引来了又一轮的市场销售高峰。

　　政策催生

　　写字楼成投资新热点

　　1月26日，楼市调控政策再次升级，国务院研究部署进一步做好房地产市场调控工作，其中明确提出二套房房贷首付比例最低提高至60%，利率不低于1.1倍。行业预言，2011年个人房贷全面紧缩信号将至。在这样的背景下，无论是投资前景还是首付比例都占优势的写字楼等商业地产，立刻成为投资市场的重要目标。

　　根据有关政策的规定，目前商业用房购房贷款首付款比例为50%，低于新政中规定的二套房60%的首付比例，因此，不少分析人士认为，新政策的出台会让原本欲投资住宅的需求转向，从而带动商业地产市场的全面上扬。

　　“以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人，很有可能就此转向商业地产。”中成房业总经理孙红认为：商业地产项目并非此次楼市调控政策的针对对象，首付比例以及购买套数均没受到限制，因此，有投资需求的购房人将很有可能从此进入商业地产领域。如果这部分需求进入到商业地产领域，极有可能带动商用物业和办公物业的成交走高。

　　看重利好

　　成都写字楼供需两旺

　　政策的持续利好，让成都的写字楼市场出现了供销两旺的局面。据中成房业统计，2010年成都累计新增写字楼188.4万平方米，同比上升38.47%；新增写字楼为19875套，同比上升16.30%。不仅如此，在2010年，成都写字楼销售增长四成，总计成交120.9万平方米，同比上升42.47%；成交套数为16556套，同比上升44.54%。

　　在2011年，成都的写字楼市场依然供应充足：新希望国际、东方希望中心、新世纪环球中心、蜀都中心、德商国际，花样年喜年广场、花样年美年广场、天合凯旋广场等2010年已经入市，在2011年持续销售的写字楼项目以及2011年即将入市的棕榈泉国际中心、富力天汇中心等一大批高端写字楼项目，将给市场提供充足的房源。

　　另外，据中成房业分析，成都写字楼在2010年销售同比上升42.46%之后，2011年成都写字楼将持续热销。中成房业沈文星认为，新政后住宅市场投资的门槛提高了，而办公物业首付一直是五成，因而受到市场投资客户青睐。如果调控继续深入持续下去，成都写字楼物业将和商业形成同样的格局，将成为成都楼市的投资主流产品。

　　投资写字楼

　　政策风险小投资风险大

　　以前，五成的高额首付，一直是中小投资者投资商业地产时的重要考量。但随着新政策出台，二套房首付六成等规定，使得商用物业所谓的高门槛成为历史。因此一些业内人士、专家学者在接受采访时无一不表示，商业地产将对住宅市场的投资份额进一步分流。

　　虽然从政策层面讲，写字楼等商业地产的风险变得更小，但投资写字楼等商用物业的风险并不仅仅是政策层面，衡量写字楼投资价值应该取决于多个方面，如地段、租金回报、升值回报等，因此不少专家建议，投资者在投资写字楼等商业地产时，还是要综合评价单个项目的投资价值，从多个方面建立统一认识，从而真正保障自己的投资收益。

　　商铺

　　一铺难求销售火

　　楼市调控政策频出，无疑限制了很多投资客进入住宅市场的投资渠道。但以商铺为代表的商业物业没有被纳入调控范围，依然可以办理首付5成的按揭贷款。据相关数据显示，对比新政出台后，商业物业成交一直保持非常火爆的势头，投资商铺成为置业者首选。

　　调控之下

　　商铺卖得更火了

　　记者在走访中发现，这一轮楼市调控对于住房贷款的“压制”，使得商铺成为继住宅之后的投资品“宠儿”。据了解，去年年中，刚刚面市的蜀都中心，其4号楼下面的商铺受到了购房者极大的关注。一位来自西昌的买家，在其售楼部厮守了一天一夜后，整体全部拿下4号楼一、二层的所有铺面，面积近千平米，耗资两千多万，这种“整抬”行为，让其他买铺者“望铺兴叹”，边儿都沾不到；珠江新城国际推出近50个商铺，闻讯而来的购买者达数百人之多，为了提高摇号中签率，买到商铺，有人竟然交了5份诚意金，推出的商铺不到一小时全部卖完，最高成交价达3万元/平米；春节前，位于新都的缤纷时代广场也推出了该项目的商业部分，开盘当天，销售近八成，剩下的只是一些大面积的铺面，成交均价1.5万元-1.6万元之间；同样，1月22日，位于温江的金强。商会广场，推出107套房源，其中大部分是商铺物业，当天就成交97套，商铺部分全部售罄，总共成交金额8700多万，商铺单面积最高成交价为2万5千元左右。

　　成都蜀都置地营销总监吴小清说，新政后对二套房的贷款进行了严格限制，首付五成、利率1.1倍的标准和商铺的贷款条件一模一样，目前住宅市场受限较多，相对比较宽松的商业地产，投资客转投商铺就显得理所当然了。他告诉记者，蜀都中心位于3号楼、5号楼的一、二层商铺，根据现在咨询的情况，估计不会公开在市面上推广，就会被一抢而空。

　　长期从事商业地产研究的资深人士王超分析，住宅市场受到挤压，一定会对商业地产产生促进作用。一方面由于房价的调整减轻购房的压力，老百姓的消费欲望会得到释放，从而促进商业的繁荣，使得商业地产的租金和投资回报得到提升；另一方面，基于国内有限的投资渠道，相对稳妥的楼市依然是大家的投资首选，而在住宅市场受限的情况下，将很有可能考虑投资商业地产，而商业地产中，最被看好的就是社区商铺。

　　价格走高

　　商铺投资需谨慎

　　上月底，更为严厉的调控新政策拉开第三轮楼市调控序幕。由于它涉及税收、信贷、限购、土地等多个内容，各方联动，力度之大，对住宅市场是一记重磅，将有效抑制住宅商品房的投机投资需求，但对商业地产而言也许是又一次“意外得福”，有望迎来新一轮发展热潮。业内人士认为，挑战与机遇并存，利好下的商业地产也存在一定风险。

　　成都纵横联合传播营销代理有限公司总经理汪勇表示，商铺选得对不对，直接关系到投资回报率，甚至是否能赚钱。从理性投资来讲，商铺投资主要着眼于租金回报率，但是，目前很多投资者已经出现了不理性的行为，开始将商铺投资当作投机的机会，对商铺自身的价值关注较少，炒作意味很浓，这其中蕴含着很大的风险。

　　由于目前住宅市场的购买受到限制，大部分资金向商业地产蜂拥而至，使得商铺价格水涨船高。据了解，目前城中心的商铺每平米售价在4万元—6万元每平方米，就连三环外的新都、温江等区县，商铺也被拉抬到1.5万—3万左右。这样就会出现售价太高，导致租金走高，商铺难以出租的现象。因此，在投资商铺时，一定要谨慎下手。

　　专业市场

　　另辟蹊径好投资

　　春节大假还没有完全过完，周先生就在城北某专业市场买下一间商铺，“原计划要在市区购买两套小户型用于投资，但现在看来专业市场更适合。”同样，像元贞国际机械城等专业市场也是在春节期间发送了多条短信广告，明显加强了对市场的推广力度。专业人士指出，2011年中，在住宅投资前景将不是非常明朗的情况下，专业市场投资将成为多数投资者的首选。

　　看好商业地产

　　专业市场投资升温

　　“‘一铺养三代’，很多投资者都是干脆买了个商铺，交给运营公司统一打理，我们只管收租就行了。”在元贞国际机械城销售中心记者了解到，很多在这段时间下单的客户都认为目前住宅市场受到了多条宏观政策的影响，后市迷雾重重，而专业市场却在这一节点中显得非常具有优势。

　　据了解，经过多轮调整后，对于投资者来说现在住宅投资的门槛和专业市场相比较，已经都处于同一水平线上，“所以现在投资者为了继续将手中的闲钱投资楼市，专业市场的确是不错的选择。”全国专业市场总经理联盟副主席、中国专业市场资深人士刘洪告诉记者，2011年成都专业市场投资将持续升温，这主要是因为投资者为了抵御通胀，对不动产投资的需求将会进一步增大，还有就是从去年开始，成都许多专业市场的推广开始渐渐增多，投资者对投资专业市场不再陌生，对专业市场的增值保值性能有了更科学的理解。

　　供需两旺

　　投资者继续投资楼��的蹊径

　　在投资者旺盛的投资需求下，2011年在成都市区版图上，特别是在三环周围绕城以内的区域，据不完全了解，已经开始动工了的专业市场不低于二十家，完全可以满足投资者的投资需求，对此业内人士认为：“在现有楼市政策下，投资专业市场，算是投资者还能继续投资楼市的蹊径。”

　　通过对比可以发现，城北区域的专业市场体量在2011年将表现得最为突出，和其他几个区域相比较最热闹。像已经开始面向行业商家和投资者的北新物流港、元贞国际机械城、香江全球家居CBD、全球家居CBD-家和家园国际家居商城、爱灯堡国际灯具灯饰博览中心、家百年国际家具展贸城等。

　　仔细挑选

　　投资专业市场需谨慎

　　但在投资者纷纷看好专业市场的同时业内人士也指出，专业市场的产权式商铺面积小，总价低，符合许多投资者的投资需求，但投资产权式专业市场商铺也要注意风险。

　　对此，专业市场投资专家提醒道，首先是要确保商铺的产权属性，因为有些商铺的产权并没有对投资者发售，仅仅发售的是经营权而已，甚至有的连产权都没有保障。还有就是要仔细分析专业市场的所从事的产业是否符合经济发展的潮流，或者行业前景是否看好，比如像家居建材、五金机电、食品、纺织等行业。最后就是要关注专业市场的经营管理团队，因为市场今后的增值保值在一定程度上都要取决于经营是否规范，“市场能否持续兴旺，经营管理公司的管理水平非常重要。”