大话地产:成都新商业中心在哪里
从2010年开始，众多房企开始大规模在成都拿商业地块。今年初，成都龙湖又拿下了成都高新西区核心商业配套区的新地块，其中商业所占比例为60%，有媒体甚至用“新一轮造城运动”来形容众多商业项目的投资。众多的品牌房企为什么钟情成都，成都城市格局又将会有什么样的变化，又会有哪些新的商业形成，本期大话地产将会一一分析和展现，见证成都城市新纪元的到来。
我们今天请到嘉宾有成都龙湖地产营销部策划中心负责人孙静，北城天街项目营销经理黄娟，成都融金地产副总宋华东，格致中国地产顾问有限公司董事长周海斌，合富辉煌集团成都分公司营销策划经理邱冬梅。
【主持人】：刚才在谈话过程中我注意到邱经理说到这一句，成都的综合体是根据南延线到北中轴线分布的，我想问一下邱经理这样一种分布趋势，将来会给成都创造哪些新的地区性中心或者新的商业中心？
【邱经理】：我刚才说得可能不是很完整，成都城市综合体从目前来讲还是稍微有点不合理，因为它是沿着两个金融街沿线分布而开的，它的主要范围东大街沿线还是集中在三环内，跟真正的shopping—mall来说实际上是一个瓶颈，它造成了城市的拥堵，然后在这个地方在三环以内大型的城市综合体都不能远远满足我们需要的城市综合体的交通通达性需要。在北门、西门或者南部新区大规模的城市综合体可以满足停车需要，同时体量更大可以支撑一个交通从早到晚整个消费循环。我们真正的shopping—mall会在三环或者绕城以外产生，shopping—mall在国外基本上是在郊区，而人们居住在集中居住区居住，而在周末就可以到shopping—mall去休闲，从目前来看成都目前城市综合体大部分在向办公楼转换，只有极少数在三环外才是在做真正的shopping—mall东西。
【主持人】：孙总您咱们看，因为北城天街在北门，传统意义上成都人不是很看好这个地段的，现在整个商业地产布局，您觉得将来会形成哪些新的商业中心或者新的繁华区域？
【孙静】：我觉得我来成都最大感受，好像这个城市什么可能性都有可能，因为它是一个平原城市，很多城市有它的瓶颈。北京西北就进山了，它只有两极或者三极发展方向，有些城市都有天然自然环境限制，但是成都好像东南西北都可以，起码从目前来看从一环到二环到三环，现在整个空间就很大，你说三环，如果你现在在北京讲三环四环脑袋里面首先想车怎么动，不能上，但是现在想成都三环，成都绕城我觉得完全是高速公路，就很通畅，它的周边有丰富的土地资源在这里。
还有我那天专门坐了地铁，我去世纪城，然后我去了以后我最大的感受是什么呢，怎么这么快就大了，在北京要坐穿城地铁要坐很长时间，所以那个时候我感觉到城市会呈现几种，比如说环线，以前在成都生活在一环、二环、三环，当这种环线不能满足的时候，我在北京生活那么多年下来就知道是环线，我以前住二环，后来住三环，我来成都之前已经把加班到了郊区，因为我受不了堵、吵呀。然后就是轨道交通，成都现在只有一条地铁线，比如我们在高新西区这个项目，快铁过去以后那个地方会有一个站，所以轨道交通也会带来商业，而且未来随着城市说句实话成都路天然很窄，每天我在路上觉得这怎么办呀，旁边都是高楼大厦不能拆，经常有人从旁边穿过来，我来这边最恐惧我在成都开车比我在北京开车我真的开下来一身汗。
【周海斌】：感同身受。
【孙静】：在北京开车虽然很堵，但是我没有觉得暴跳如雷，但是在成都开车我没有安全感，你在路上开车突然一个行人过来，他在散步，而且按喇叭他不理你。甚至一个三轮车一下子过来。一个是环线，一个是轨道。大家如果群都去一个地方消费，那这个地方非常可怕的，你们现在买东西除非迫不得已你会开车去春熙路买东西，我想想这些东西都感觉很可怕，我顺手开车去一个地方，然后在这个地方把所有东西都买了，然后我可以回家，当开车不能满足的时候，交通会给你带来压力的时候，你肯定会选择脚踏车，我觉得将来成都这个城市提供可能性是很大的，因为城市发展是一个综合因素，我觉得这些还是会带来一定制约，轨道交通会解决一定的问题。
我觉得将来一定会呈现区域的中心，你城市像摊大饼一样，现在城市不得不往外摊，当出现这种情况的时候你就不可能让全球人民去一个地方，所以去春熙路很纠结，如果开车去我出不来，我没有地方停车，但是我打车去，我拎大包小包打一个小时车，所以我觉得这种生活真的很痛苦。所以将来我想一定会有区域性的东西，如果我有这样的商业中心我肯定不会去别的地方，所以我觉得比如现在城北大家觉得城北很差，很破，很旧，我说如果我从在北京生活这么多年，我觉得这完全是一个黄金地带。你买房子不是为了过去做建设，五年之后你再来看，城市发展就是这样，如果成都将来是半个小北京，成都现在人口非常多，我上个月查阅好像1200多万常驻人口，这个跟北京是一个体量。
【邱经理】：成都其实现在有很多片区商业中心，包括龙湖三千极，爱这城去逛街一样很挤，还有交通也一样不能通达，所以我觉得新的商圈可能要走得更远一点。
【孙静】：我现在买东西去人南宜家、欧尚这些地方。
【宋华东】：说到底还是缺乏商业物业，所以商业物业现在处于刚需阶段。
【主持人】：其实刚才大家说得更多的第一这个交通相当痛苦，第二个大家都谈到了现在成都说到底还是非常缺商业配套，我们稍微扯远了一点，就是扯回来，周总你告诉投资们，现在在成都哪些区域说白了买商业地产他更有盼头？
【周海斌】：这种话区域可能没法说，我倒是认同宋总观点，成都商业确实缺乏。我还是以深圳为例，在传统大家对深圳的历久，过去深圳主要集中在罗湖，罗湖主要以国贸，其实就是现在的万象城，金光华，可是我们现在去万象城、金光华，并不想大家想象的那么堵，为什么？深圳人逛商场不一定去那个地方，我可以去中信，南山有保利文化广场，有海岸城，有很多组合起来的。
所以各种有号召力的先进的商业场所存在使得你的消费群体没有必要说我一定集中在一个地方，这样的话对交通缓解非常大。
另外一个你刚才谈的投资问题我一致认为商业和住宅有一个最大区别，商业是主动增值，住宅是被动增值，什么叫主动增值，传统我们投资里面，就是李嘉诚的话地段地段还是地段，但是我不太认同这句话，对于有钱人来说我可以选择最好地段，我永远选街铺，但是我没有那么多钱，我又想投资其实有很多渠道，商业有自我调节能力，住宅不具备，商业自我调节能力从小的地方来说，你让我卖其他地方卖不出去，但是卖臭豆腐赚钱，我就卖臭豆腐。商业消费定向性比较强，我的目的性比较强，但是住宅强调是就学、便利性、工作等等各方面原因。
为什么这样讲？我居住的深圳片区我们那个地方有一个会员店，它是亚洲区的总部，它辅助带动了另外一个商场，同样把那个地方商业租金调动特别高，它取决于原因在哪里，一是品牌号召力，二经营实力，三业态概念不一样。刚刚邱经理讲到把商业尽可能往外扩张，这个东西倒也不一定去完全按照国外做shopping—mall模式，就是建城乡结合部，中国人不一样，中国人喜欢在城里，消费在城里，国外就不一样，工作在城里，生活在郊区，概念不一样。所以我觉得商业一是增加上档次的，我们认为更先进物业形态，还有配套型的商业，因为刚刚我的理解宋总白金瀚宫可能类似于这样的，我对成都不是很熟，我记得在西边逛街很恼火，除了逛西单就没有地方可逛，旁边还有一个什么万达，基本上没有什么，看个电影很费劲。对于生活在城市里面如果喜欢逛街癖好，比如像我，我觉得便利性不够，根据孙总讲人南欧尚，确实停车方便，省事。
所以我想可能我讲的比较散，总结一下，商业投资量力而行，并不一定有什么定势，也不要太过于相信什么理论或者什么样的东西，商业可以理解成投资，在某种程度上也可以理解城投机，各方面有各方面的理解，其次的话成都在未来我觉得它的商业布局还是要出现点式的布局，而且一定要有号召力的商业，我的感觉现在春熙路没有什么可逛的，春熙路现在给我感觉就是深圳的东门，充斥着大量廉价货，就是这样的感觉。但是你说成都现在去，我现在住在九眼桥，可能会去万达那一块，万达那一块相对购物环境好一点，但是实际上也不够，所以我们很期待，期待龙湖的新的商业出来，我也期待成都的万象城，也期待新的东西出来。