加快房地产“外部”改革

3月5日温家宝总理向十一届全国人大四次会议作政府工作报告时明确提出，建立健全稳定房价和住房保障工作的问责机制。实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。这说明以稳定房价为核心的房地产调控成为了地方政府否决性的业绩考核指标。

在温总理关于房地产调控的500多字的表述中，有一段话集中反映了政府实行房地产调控的思路——“制定并向社会公布住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
重点增加中小套型普通商品住房建设。”也就是说，增加供应包括增加保障性住房和商品房的供应是政府最重要的调控手段之一。值得关注的是，除了强调严格落实相关信贷、税收政策，温总理并没有具体提到“限购”这一最直接、最严厉的行政调控手段。但对地方政府的房地产调控问责机制，实际上就已经预留了“限购”杀手锏。

从“国八条”满月，北京、上海、广州等城市出台施行调控细则后楼市成交量锐减的情况可以看出，“限购”这一猛药的确发挥了“退烧”作用。2月京沪两地的住宅成交量环比分别下跌七成和八成，这是常规调控手段很难达到的效果。作为最后的手段，“限购”虽然被指责有诸多副作用，但是十分必要的。因为房价失控的后果不堪设想。

现在的问题是，“限购”作为临时性的管制措施要实行多长时间才算合理？笔者认为，“限购”不是目的，而是通过这种行政手段把房价控制、稳定在一定水平，为今年建设1000万套保障性住房甚至“十二五”末完成3600万套保障性住房赢得时间，同时为大力增加商品房的供应赢得时间。这样，如果保障性住房占住宅开发的比例由2011年的8％提高到5年后的20％，中小套型普通商品住房建设的比例也能有大幅度提高，供不应求的状况就会有较大改善，房价调控的效果也将有一个乐观的前景。因此，“限购”应该在供求关系达到一定的平衡时取消，也就是说，理论上讲，供求平衡需要多长时间实现，“限购”也需要实行多长时间，不能因为宏观经济受到暂时的不利影响和利益集团的游说就半途而废。

现在政府对稳定房价和加大供应特别是保障性住房的供应都实行了最强硬的行政手段，为实现供求平衡争取时间，然而更重要的是，应该为进行深层的体制改革争取时间，如改革土地财政的根源——地方分税制，改革城乡土地的“二元结构”，实现城乡统筹，同地同权，改革土地出让制度等等。房地产调控仅仅致力于实现供求平衡是不够的，它具有较强的“外部性”，如金融属性和行政属性，因此必须对房地产进行全系统的、“外部”的调控和改革，才能避免头痛医头，脚痛医脚，只有“釜底抽薪”才能避免恶性循环和“空调”。

3月6日在中国网进行的两会热点话题调查中，对于“‘新国八条’后房价走势会如何”，3346票认为房价下跌，1474票认为房价合理增长，4855票认为房价继续飙涨。也就是说有6329票认为房价要涨，差不多是认为房价下跌票数的两倍。人们的担心是有理由的。因为上述“外部性”、深层的体制性矛盾还没有得到解决。

如果没有43万亿的超发货币，住房的投资属性不会像今天这样被看重，如果没有全国十大城市2010年8752亿元、增长率超过54％的土地出让金收入，土地财政也不会像今天这样被看成是影响房地产调控的最大的“外部”因素。土地制度、地方分税制与货币政策一样对房地产调控有着决定性的影响，温总理在政府工作报告中提到“加快健全房地产市场调控的长效机制”，笔者认为对房地产进行“外部”的调控和改革，应该成为健全这种“长效机制”的题中应有之义。