陆家嘴:商业地产增长显著
商业地产出租收入增长显著。2010年底公司可出租商业面积60多万平米(不含新国际博览中心1-6期),期间大股东将上海富都世界公司和上海陆家嘴东怡大酒店公司的股权注入上市公司。公司处于长期经营状态的物业平均出租率达到82%,实现租金收入7.89亿元,较2009年增长42.86%,根据我们的测算,公司物业平均租金约3.5元/天。2011年公司计划竣工新国际博览中心7-8期、陆家嘴基金大厦和陆家嘴投资大厦两个甲级写字楼,将增加可租赁面积11.54万平米,按照82%的平均出租率,预计可增加租金收入1.5亿元左右。
2010年最后一块批租土地结算,2011年住宅项目开始贡献收益。2010年公司结转塘东北块TD-1地块土地批租收入15亿元,2011年天津陆家嘴河滨花园一期将竣工结算。河滨花园一期项目建筑面积10.8万平米,预计售价可达1.8万/平米,楼面成本仅2200元/平米,毛利率不低于65%。粗略估计,该项目可为公司带来毛利约12.6亿元,能够完全弥补土地批租业务减少造成的收益下降。目前公司建成和在建住宅面积37.5万平米,包括东银公寓、东和公寓、天津陆家嘴河滨花园(1期)和天津海上花苑西标段,预计这些项目主要用于出售,是公司近3年业绩爆发性增长点。
商业地产租金增长空间广阔:目前公司已建成商业物业权益建筑面积约64.2万平米,在建商业物业权益建筑面积约107万平米,按照目前的出租水平,商业地产完全建成后,预计可带来租金收入21亿元/年,按照目前公司商业地产业务约28%的净利润率,每年可为公司带来净利润约5.89亿元,增厚EPS0.32元。