商业地产成交井喷，酒店式公寓投资“黄金期”来临

新政后，强劲的“商住风”，似乎呈现从北京、广州、延展到上海及其周边城市。

    上海一家大型地产机构发布调研报告：最新一周，上海商办市场交易量已经连续第五周出现上扬，环比上扬32.68%，而与去年同期相比，上涨近八成。非住宅产品的商铺与办公楼交易量占全市成交比重，高达5成。

    另一家机构的数据也显示，目前，一手的商业办公物业、酒店公寓成交套数占比已经接近40%，远超2010年年均占比23.3%的水平。

    汹涌的投资欲望必定会带着资金寻找出路，2011年，楼市随着调控升级以及住宅“限购”城市的增加，传统的住宅市场投资极有可能出现变化，楼市的风向将理性扭转，从全年底出现的投资住宅市场转向商业地产的苗头，或将在今年成为楼市资金寻找保值增值的一大主要趋势。

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    商业地产首选酒店式公寓

    在商业地产投资中，又要首选酒店式公寓，受到投资者的青睐。分析人士认为，其主要有以下四大原因：
    之一，酒店式公寓不在限购范畴之内，其属性为商用物业，因此不受新政贷款套数限制。对于投资者来说，转让出租回报大，投资风险小。

    之二，除了其“不限购、不限贷”的商业特性，还在于其不仅可办公还可居住，迎合了当下房价高起、部分人想“住酒店式品质物业”的心态。

    之三，酒店式公寓吸收了传统酒店和传统公寓各自的长处，其市场定位比传统的酒店式公寓更高。

    之四，高端酒店式公寓的五星级酒店式服务理念，为居住提供了附加服务。

    持相同观点的人士认为，除了上述四大原因，新政的出台也分流了一部分自住客，以“酒店式公寓”作为多套房置业后的避风港。

    酒店式公寓这一理念并不新鲜，但并不为人广为熟知。最早始于1994年欧洲的酒店式公寓吸引懒人和忙人。酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

    在酒店式公寓既能享受到酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味佳肴。早晨可以再餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心高档区内，因此今后要是出租，投资回报一般都不低。

    酒店式公寓从用途可分为居住式公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。它的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司直接管理。

    酒店式公寓都值得投资？

    专家指出，新政出台后，虽然酒店式公寓的市场情况好转，但投资必须谨慎，从回报率上看，并非所有的酒店式公寓都值得一投。

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    首先，区域决定投资价值。

    买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。上海酒店式服务公寓市场经过多年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。从目前的市场情况上看，上海中心级的酒店式公寓租赁情况看好，投资回报率高，尤其是卢湾、静安、黄浦几大中心区，但上述区域供应量十分稀少，投资渠道有所限制。

    其次，了解投资目标人群。据了解，在上海的海外公司高层管理人员，以及在上海海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了上海酒店式公寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中层领导者都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷的地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

    针对以上，专家总结：投资酒店式公寓，必须首先看地段，其次看品质，最后看服务。以上三点都在80分以上，才值得客户投资。