中服地块再出让 北京CBD去地王化

全国两会刚刚落幕，北京市土地储备中心便发布公告称，CBD中服地块的剩余6块土地将于近期对市场招标。第二批出让的6块土地用途，全部为商业金融地块。而几乎就在这6块土地公告入市之前不久，北京市政府亦批准了CBD核心区内首个高层建筑改造方案，万科企业股份有限公司北京公司(下称北京万科)将于近期启动赢嘉中心的改造工程。

　　由于政府严格控制地价，因此，CBD的“去地王化”已成定局。而政府对于CBD的运营思路也从简单的一次性获得土地出让收入转换为获取长期的税收收入以及对GDP贡献。

　　故人再来

　　3月13日，北京市土地整理储备中心发布公告称，朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区Z8地块至Z13地块(下称中服地块)将在近期发布第二阶段招标公告，通过招标出让国有建设用地使用权。目前，各地块规划方案正在进一步完善中。

　　北京市国土局一位官员告诉《中国经营报》记者，中服地块后6块土地的用途全部为商业金融用地，与2010年底出让的地块的限制性条件相同，地块仍然将“建成后不得散售”作为限制性的条件，“我们早已经不把中服地块当做房地产用地了。”他强调。

　　2010年底，中信地产、民生银行、标准控股、远洋地产等企业主导或参与竞标联合体在中服地块第一轮的竞标当中胜出。时隔半年，中服地块剩余土地再行出让，时景已经大有不同。“如果说第一次招标我们还担心会不会出现地王的话，那么这一轮的土地招标，我们完全是从产业结构的层面考虑了，评标将选出符合并且能够推进CBD已确定规划功能方案以及企业。”前述北京市国土局官员向记者表示。

　　截至目前，包括远洋地产、标准控股、中信地产等企业已经考虑再行竞购中服地块的后6块土地。“这一点不难理解，因为这次土地出让的投标条件中，对规划方案的考量和评估，是与第一轮出让时的方案一起进行的。也就是说，第一次投标的企业所递交的规划方案，是这两批出让土地的规划方案。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

　　记者获得的招标规定显示，剩余6个地块仍旧将规划方案和使用权“捆绑”。只有参与第一阶段(规划设计方案投报)投标的投标人方有资格参与第二阶段(综合内容投报)的投标，如果是联合体，则联合体中必须至少有一家单位参与第一阶段的投标。

　　除上述企业之外，正大置地、万通置业等企业，也已经考虑购买后6块土地的标书，但记者掌握的情况表明，在中服地块第一批土地中竞标胜出的民生银行将不再参与第二阶段6块土地的竞标。

　　商业一统

　　“从政府的角度而言，我们正逐步淡化CBD在运营过程中的房地产色彩，一是如果捆绑得太紧，受到政策的影响较大;二是如果CBD运营的最主要收入是土地出让收入，那么也很难持续。”北京市CBD管委会一位官员向记者表示。

　　这一点北京市近期在CBD核心区建设的思路上已有集中体现。在CBD核心区第二批土地出让前，北京市通过市长办公会纪要的形式，批准了万科上报的赢嘉中心B座改造方案。赢嘉中心B座总建筑面积42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。按照北京万科公司上报的改造方案，该项目将进行包括外立面、内部装饰以及非承重建筑结构在内的全面改造。

　　十分微妙地是，位于CBD核心区东南角的赢嘉中心项目的立项也是商业公建。这一点，与中服地块后6块土地的用途规划思路，不无二致。

　　2010年10月，北京万科以11.5亿元的价格与中信地产达成协议，收购位于国贸桥东南角的赢嘉中心B座的全部产权。万科股份副总裁、北京万科总经理毛大庆明确表示，万科将对此建筑进行全面升级改造，并确保延续其商业用途。

　　毛大庆粗略概算过对赢嘉中心B座改造项目的投资水平称，改造成本至少在7000元/平方米，这意味着万科的改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。至于获批之后的改造投资水平，万科方面表示，目前正在核算之中。

　　“从CBD核心区正式确立，到今天，已经超过了10年的时间，这个周期中，不仅建筑的功能需要满足市场需求的变化而进行修正与改造，整个CBD的功能也适时地面临完善与强化的问题，这就是CBD为什么会东扩、CBD核心区内的既有建筑业要改造的原因。”中国城市规划研究院城市规划研究室主任邓东向记者表示。

　　收入再造

　　北京已经启动了CBD的“东扩”工程，按照北京市政府批准的规划，东扩之后的CBD将新增功能区面积近3平方公里，为实现这一东扩工程，仅朝阳区区级财政就将陆续投入70亿元人民币，而这还仅仅是预算投资额。这意味着，仅区级财政投资一项投入，便可使东扩新增的每平方米承载投资额超过230万元人民币的水平——这还尚未计算市级财政的投入以及社会、商业资本进入。那么，政府如此巨大的投资，所为何故?

　　政府收入结构的改变无疑是最重要的答案之一。一位曾参与CBD规划方案论证的规划专家向记者表示，按照当时确定的发展规划，CBD在第一个十年中所解决的主要是基础设施和硬件配比的问题——即通过建设符合国际标准的办公及配套基础设施，达到聚集国际级企业、发挥集群经济效用的目的。从现在的情况来看，这个目标已经得以实现。

　　“现在，CBD即将开始第二个阶段，即在聚集了国际级企业的基础上，围绕商务这个核心，丰富整个CBD功能的阶段，在此之前，CBD的运营核心在于办公为主的商务功能，而在今后，将逐步过渡到办公、金融、商务社交等符合商务功能的时代，从而增加这个区域的附加值。”他说。

　　邓东认为，在第一阶段中，政府主要的收入可能是以土地出让收入为主，但进入第二阶段，获取长期的税收收入以及GDP贡献，开始转为主导思路。这也是CBD核心区第一单高层改造项目以及中服大厦后6块土地全部为商业金融用途的原因所在。