开发商布局中小城市和商业地产

“调控初见成效。 ”在刚刚结束的博鳌亚洲论坛2011年年会上，与会的房地产开发商均表示对楼市调控效果的认可。目前，一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道，布局二、三线城市和进入商业地产等方式寻求突围。

关注楼市调控

销售量萎缩致房企资金趋紧

某研究院3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博 博客)和首都创业集团总经理刘晓光等与会嘉宾均认为，从成交量急剧下滑的层面看，本次调控已经初见成效。刘晓光说，调控效果可能会在今年8月更加明显。

世茂集团董事局主席许荣茂表示，政府连续出台的调控楼市政策，特别是限购方面的政策，导致住宅成交量萎缩，致使很多开发商资金偏紧。

截至4月11日，沪深两市共有84家房地产上市公司公布2010年年报。

数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额也普遍出现下滑态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。万科、首开股份、华侨城等大型房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

业内人士认为，若房企资金来源进一步紧缩，之前累积的存量资金就难以维持资金链的健康状态。虽然整体而言，开发商降价的意愿仍旧不高，但各种变相的促销手段已经开始出现。中国房地产协会副会长朱中一认为，在销售量下滑和房企资金趋于紧张的情况下，开发商将面临如何平衡销售量和价格的问题，价格有可能松动。

保障房将占市场份额一半

在博鳌亚洲论坛2011年年会上，保障房将带来的市场格局改变成为开发商关注的热点。“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。

潘石屹认为，目前保障性住房占比还很低，如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到中国房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。“这对开发商来说肯定不是一个好消息，保障房拿走了一半的发展空间和市场份额，对所有的开发商都是一个压力。 ”潘石屹说。开发商可能将面临一轮洗牌，主要是看开发商的财务指标是不是健康，负债率高的开发商在市场份额缩小后可能无法存活。“不管怎么说，未来3年，开发商的压力是非常巨大的。 ”

刘晓光也认为，保障性住房和商品房的“双轨制”格局基本确定，保障性住房将占据房地产市场的半壁江山，未来市场竞争将比较激烈。

住宅市场成交量出现下滑已经传导到土地市场，房地产市场走势不明朗，开发商拿地更趋谨慎。中国土地勘测规划院城市地价动态监测组的报告显示，进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。随着调控的持续和深入，这种局面还在延续。

倒逼房企转向二三线城市

在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

房地产并购市场也是风生水起。据清科研究中心数据显示，2011年前2个月，房地产行业的并购依旧保持去年的火爆态势，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。

在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时，二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前，中国房产信息集团(微博)联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三、四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。

朱中一说，在持续调控背景下，开发商要想生存应该做好市场区域定位和产品定位，但即使布局二、三线城市也应该理性定价，进军商业地产也应慎重考虑自身的特点，不能盲目进入。“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。