海南房地产调控效果初显抓机遇调结构促发展

提要：国家一系列房地产调控政策实施以来，海南房地产市场调控效果初显，成交量和成交额大幅下滑。但土地财政依赖程度强、房屋空置率过高、居住地产占绝对主导等问题也制约着调控效果持续放大。有关专家建议，海南应抓住房地产调控机遇进一步调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展。

国家一系列房地产调控政策实施以来，海南房地产市场调控效果初显，成交量和成交额大幅下滑。但土地财政依赖程度强、房屋空置率过高、居住地产占绝对主导等问题也制约着调控效果持续放大。有关专家建议，海南应抓住房地产调控机遇进一步调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展。

成交量及金额大幅下滑　调控政策效应初显

去年以来，海南通过采取落实调控责任、优化土地供应、加强税收征管、规范市场秩序、明确引导市场预期等措施，房地产调控成果初步显现。中原地产海南分公司总经理谢青说，房地产一系列调控政策出台后，尤其在海口和三亚出台限购令后，销售量急剧萎缩，海南楼市陷入低迷一直延续至今。

目前，海口和三亚房价开始趋于稳定，多数楼盘出现“卖不动”的现象，开发商开始采取打折或送装修等优惠方式促销。记者走访的佳元江畔人家、紫园、江湾兰庭、棕榈泉国际公馆等海口市不同档次的楼盘分别推出95折至99折不等的折扣优惠。一些二手房中介公司因楼市低迷而关门歇业。

在房地产调控政策的综合作用下，今年第一季度，海南省房地产开发投资增幅同比大幅回落，商品住房销售面积和销售金额大幅下降，省外购房占比也有一定回落，个人住房信贷发放量锐减。

据海南省统计局统计，2011年一季度，海南省房地产开发投资完成128．04亿元，同比增长30．9%，比去年一季度增幅回落106个百分点。其中，该省东部地区完成投资106．58亿元，同比增长25．9%，占同期全省投资额的83．2%，比重比去年同期下降3．3个百分点；中部地区完成投资6．88亿元，同比增长38．7%，占同期全省投资额的5．4%，比重比去年同期上升0．3个百分点；西部地区完成投资14．56亿元，同比增长78．3%，占同期全省投资额的11．4%，比重比去年同期上升3．1个百分点。

数据显示，一季度海南商品住房累计销售面积222．55万平方米、同比下降23．3%，销售金额232．61亿元、同比下降17．7%；海口市一季度岛外客户购买商品住房套数和面积占总套数和总面积的比例分别较同期回落4．32个百分点和7．07个百分点，三亚市分别回落6．3个百分点和4．7个百分点。

与此同时，海南省金融机构个人住房贷款业务接单量大幅减少，个人住房贷款发放量急剧萎缩。今年一季度，海南省银行机构发放个人住房贷款仅为同期住宅销售额的4．4%，低于2010年全年水平13．3个百分点，房地产市场对房地产信贷的依赖度已处在较低水平。

“土地财政”较为突出　商品住宅占绝对主导

国务院房地产市场调控工作第七督查组4月16至19日在海南省开展督察，认为海南房地产调控成果初步显现的同时也存在一些问题：海南部分城市的房地产项目空置率较高，带来市政配套设施利用率低等问题；房地产市场管理信息化建设与调控不相适应；个别政府部门人员对房地产调控的认识有待提高。

海南省副省长李秀领认为，海南房地产市场调控具有特殊复杂性，房地产投资和消费市场两头主要在岛外，80%以上的投资来自岛外，近80%的房子卖给岛外人，新房成交量和成交价格主要反映的不是本岛居民的购买力，与本岛居民的实际购买力关系不大。

由于海南房地产外向型特征明显，空置率过高问题一直较为突出。海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，海南商品房以第二居所为主，季节性、非常住的使用特征明显，带来房屋的大量季节性空置。由于城市内的各项教育、医疗、商业设施均按照常住人口配套，在度假高峰期往往出现设施服务短缺现象，如何平衡季节性需求与长期供给投资的关系成为难题。空置率居高不下也给小区的物业管理带来难题，造成资源浪费。

同时，目前海南18个市县中，只有海口市和三亚市等少数市县建立起比较完备的房地产市场管理信息化系统，给房地产调控工作带来一定难度。

海南财政对房地产业依赖度较高。2010年，海南房地产开发投资迅猛增长，全年房地产开发完成投资467．87亿元，同比增长62．5%，占城镇固定资产投资额的37．2%，成为拉动投资快速增长的主力。2010年，该省地方财政收入达到271．06亿元，增长52．1%，其中来自房地产的收入约占38．2%，三亚房地产税收占财政收入的比例更高达58%。全省土地出让金收入240亿元，增长1．3倍。

今年一季度，海南GDP比上年同期增长10%，增幅回落15．1%；房地产业增加值增速下降11．5%。海南省政府副秘书长罗时祥分析认为，房地产业增速下降是影响该省经济总体增长放缓的主要因素。

李秀领说，海南经济基础比较薄弱，产业结构单一，经济实体、地方财政收入对于房地产业有一定依赖性，该省正在探索发展房地产业的替代产业和接续性产业，但这些产业都还在起步阶段，在完成经济结构战略性调整以前，保持房地产的适度规模，对保持海南经济相对稳定，避免经济大幅度滑落，满足现阶段民生投入需要都有重要意义，这在客观上增加了海南省房地产市场的调控难度。

　　在房地产产业结构方面，宋祎说，目前，海南房地产开发以住宅地产占绝对主导，商品住宅竣工量占商品房的90．85%。与旅游度假相关的度假酒店、公寓等产品较少，商业、办公地产规模更小。海南目前以商品住宅占绝对主导地位的单一房地产产品结构不利于房地产业的健康持续发展。

抓住调控机遇调整房地产结构　海南房地产亟待转型升级

国务院督查组建议，海南应进一步提高认识，采取措施确保各城市2011年住房价格调控目标实现，更希望各级政府确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标；抓住房地产市场调控的机遇，进一步调整房地产结构；加快房地产管理信息化，按时完成个人住房信息系统建设任务，为房地产调控提供技术支持；落实土地和资金，确保今年保障性住房建设任务顺利完成；抓紧应用房地产评估技术，加强存量房税收管理的试点和推广工作。

宋祎认为，要完善和改革财税体制，逐步改变地方政府对土地财政的依赖程度，让房产税和资源税成为地方政府稳定的收入来源之一。拓宽投资渠道，防止过多游资涌入海南推高房价。同时，海南房地产应为旅游服务，要调整产品结构和发展方向，把目前少数人享受的优质资源转变为大多数人享用，使其成为海南国际旅游岛建设的持续动力。

近期通过的海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)确定的海南房地产发展总体目标为，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，使房地产成为海南省的支柱产业，并与国际旅游岛建设紧密结合。

宋祎说，海南房地产业亟须转型升级，改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。提升房地产产品品质，提高开发的后续利润，从以一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，以确保地方税源稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。