投资热难掩招商难 南京商业地产未来压力大！

     租金开始探底回升，政府大举规划刺激消费，各路产业进军商业地产，商业地产一热再热……商业地产，看上去很美，一切似乎都在朝着好的方向进发。值得深思的是，在投资市场一片大好的形势下，商业地产项目的招商和运营未来将面临诸多问题。
　　
　　招商难导致商业项目开业时间推迟
　　　5月南京商铺成交面积为41123平方米，远远高于2010年同期的25553.25平方米，同比涨幅高达到61%。环比今年4月29284平方米成交量，5月涨幅也达到了40%。从商业项目开盘的去化率，直接证明了商业地产中的投资热。6月5日，位于仙林的商业项目东城汇项目详情
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地图开盘，推出294套商铺，当天劲销4.5亿，去化率约50%，  商铺的风光背后却有隐忧。从运营方式上来看，商业项目大多选择自持部分物业，少数物业对外销售的模式，其中自持比例有高有低。随着南京大型商业项目的增多，面对有限的招商资源，招商成了整个商业体能否成功运营的最大难点。

购物中心原本定于去年底开业，就因招商不利，一拖再拖，开业时间至今未定。这并非个体现象，遭遇过同样困境的项目还有很多。例如明发商业广场住宅
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地图、弘阳广场住宅
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地图、南京国际广场住宅
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地图等都遇到过类似问题，值得庆幸的是，这几个项目通过一段时间的持续招商并结合各种优惠措施最终走出了困境。弘阳广场住宅
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地图目前已经开业，明发商业广场住宅
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地图预计今年10月开业。在南京商贸局的副研究员李绍明看来，商业地产项目的招商受多重因素影响。“商业项目招商难包括租金、面积、地段等很多因素，每个项目都有不同之处，像南京国际广场住宅
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地图就是因为对商家品质要求比较高，一直处在试运营阶段，这也是比较正常的现象。”

　　解决之道——“外来的和尚好念经”？　　

　　实际上，几乎所有的“开业难”，都折射出“招商难”的问题。“招商是件复杂的事情，需要成熟的运营团队来运作，也是一件长期积累的事情。前期调研很重要，不仅仅是简单做一些整合。”盈石资产管理有限公司总裁司徒文聪为南京商业项目招商带来了新的思路，来自上海的盈石为江宁的天印广场直接带来了上海第一食品、真冰溜冰场等品牌商家。许多开发商开始寻求“外援”，重视商业项目的招商与运营，从上海、北京等商业地产发达城市请来知名商业团队来运营项目。
　　　“这是比较积极的现象，外地品牌商业的入驻，会提升项目自身商业的发展。”南京商业专家李绍明对此现象表达了肯定的态度。引进品牌商家来促进南京商业的发展，表面上看起来，“外来的和尚”的确“好念经”。有业界人士对这种现象提出了自己的担心。万联商业总经理李思甜道出了此模式的弊端，“这种模式对于商业运营是有帮助，但是怕有些开发商此举是为了刺激商铺销售。长期来看，这样会伤害业主的利益。”
　　
　　商业项目集中上市 未来压力会更大
  对整个商业地产行业来说，真正的压力才刚刚出现。据365地产家居网商业地产频道统计，未来两三年，南京将有20多个商业项目完工，大量新增供给将加剧市场的租赁和招商竞争。
　　　在商业地产市场整体并不乐观的当下，蜂拥而进的投资突围得靠自身商业模式的努力。如果不找到有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。
　　　“商业项目能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等等，都是需要关注的内容。”万联商业总经理李思甜对如何突围给出了自己的观点。从项目本身出发，去挖掘项目优势，做出自己的商业特色，避免在未来出现商业同质化现象，在激烈的市场竞争中，才有生存之地