房价或将突破底线 济南楼市或迎来"特价潮"

　　市区惊现罕见低价住宅楼

　　“城里房、城外价，6449元/平方米起，刷新至高性价比，限时预约登记……济南市区不复有，难再寻。”近日，市区一家大型楼盘打出广告，以罕见的低价促销该楼盘一栋高层住宅楼。目前，济南二环以内住宅均价已突破万元大关，如此低的价格，不仅让购房者惊讶，也让业界咋舌。

　　记者在位于市中区白马山南路的这个楼盘看到，准备以罕见低价销售的住宅楼就在路边上，已建到第8层。施工人员告诉记者，这座27层的住宅楼预计明年年底可交付入住。在售楼处记者注意到，大厅内聚集了四五十位前来看房的购房者，大多数人都是冲着低单价低总价来的。

　　开发商山东宏瑞置业有限公司有关负责人告诉记者，整个楼盘项目名称叫宏瑞·星城，是政府批准开发建设的正规楼盘，总建筑面积50余万平方米，各种手续齐全。小区离济南大学、大众广场以及规划建设的地铁4号线仅有咫尺之遥，地理位置十分优越。

　　记者了解到，起价仅6449元/平方米的这栋楼是小区的3号楼，总共450套住宅，包括两室两厅、三室两厅等多个户型，面积从58到116平方米不等。开发商负责人表示，“6449元/平方米的起价，包括整栋楼400多套房子，不是一套两套十套八套，也不是别人挑剩的边边角角。这绝对不是噱头，谁也不会一次性拿出几百套房子来作噱头。”

　　起价6449元/平方米击破底线

　　记者调查发现，随着近年来房价的快速上涨，济南二环以内新房均价已突破万元大关。一些新项目的均价已超过1.5万元/平方米，最高达2.3万元/平方米。在宏瑞·星城对面的白马家园、天业翠苑以及东面的王官庄小区，房龄稍短的二手房均价已超过8000元/平方米，距该项目不到10分钟车程的阳光新路附近，泉景天沅、阳光100、三箭如意苑等小区新房、二手房，价格已到9000至1万元/平方米。

　　另据业内人士介绍，2008年、2009年成交的住宅地块，相当一部分楼面地价已超过3000元/平方米，高的每平方米楼面地价已达五六千元，最高的达到1.5万元/平方米。即便最近出让的二环以外的部分地块，楼面地价也在2500至3500元/平方米。“以最近几年成交土地的楼面地价，加上每平方米2800元左右的建安成本，再加上配套费和营销成本，最低不到6500元的价格，可以说已经击破了价格底线。”资深地产评论人赵鲁梁认为，以如此低的价格出售，如果不是前期拿地价格较低，基本上属于成本价销售。

　　记者了解到，宏瑞·星城推出“特价楼”的消息，迅速引起购房者的广泛关注。开发商山东宏瑞置业有限公司负责人告诉记者，自22日消息发布以来，售楼处3部咨询电话铃声不断，截至27日下午记者截稿时，现场已接待近千组客户，大大超出了他们的预期，“很多购房者热情很高，有的购房者直接带着一大包现金来，想直接签合同，但我们还未开盘，只好婉言谢绝了。”

　　特价或将来得更加猛烈

　　日前，央行决定，从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内央行第6次上调存款准备金率，商业银行的信贷规模和额度进一步缩减，购房者和房地产开发企业向银行申请贷款困难进一步增大，开发商的资金链将更加吃紧。如何快速销售迅速回款，是当前绝大多数开发商最为关心的事情。此前，早有业内专家和分析人士指出，在调控持续、成交冷淡、大多数开发商资金吃紧的情况下，以价换量是开发商最为明智的选择。

　　目前，限购政策难见松动苗头，初次置业和首次改善型置业者成为市场绝对购买主力，刚需购房者成为各家开发企业争抢的对象。在刚需购房者观望情绪依旧浓厚的情况下，以大幅度的优惠和高品质的住宅尽可能地吸引客户，是实现快速销售迅速回款的唯一途径。此前，恒大城、绿地国际花都等楼盘的热销，充分说明了这一点。受客观形势和热销先例的影响，近期中海国际社区推出了千套平价房，位于火车新东站片区的天鸿万象新天也暗中下调了部分房源的价格。

　　分析人士指出，以低价拉动销量已成为大多数开发商的共识，某个区域只要有一家楼盘以明显低于同类产品的价格促销并取得较好业绩，其他楼盘就会迅速跟进。这一现象，在济南楼市已有所体现，部分新上市楼盘的低价策略对区域内在售楼盘形成了极大冲击，迫使在售楼盘新推房源时通过大幅度优惠来拉动销量。“这种看似市场竞争的被动选择，其实带有趋势化的影响效果。”一位资深地产评论人士表示，三四季度将是决定今年全年业绩的关键，目前楼市正处于一个微妙的“临界点”，开发商应该考虑的不是该不该降的问题，而是如何降的问题，在二季度即将结束、三季度马上到来的时候，尤其应当把握好时机，为此后的传统销售旺季“备好课”，“为完成年度销售任务，在夏日销售淡季，预计还会有部分类似宏瑞·星城这样的楼盘主动让利，更多、更大力度的促销活动，预计不久就会到来。”