下半年资金持续流入香港楼市

     2011年的兔年已刚刚过了半年，6个月的香港住宅成交均价仍然上升，中小型和豪宅(楼价在1千万元以上)分别录得11%和16%升幅，这是延续了去年下半年的形势，但整体的交投量反而持续下跌。同样地，大中小型住宅租金正趋升，大有追上楼价升幅之势。价租的同步上升是得力于本地经济情况理想，外地直接投资改善和通胀率高企使资金持续流入楼市。
    持续上升的楼价令政府卖地的价钱录得非常理想的成绩，尤以豪宅地皮自去年九龙塘拍卖几幅地皮开创了地价节节上升的神话，继后的5月份卖出的司徒拔道地及又一村地和6月份的“万人引首以待”的波老道地皮同样地取得使人赞叹的成绩。但在市场一片高地楼价声中，特区政府利用财政年度每月/双月密集式拍卖/招标地皮的方法，更加上银行觉得楼市的风险每见高企的形势下推出上调楼宇按揭利息的办法，香港楼市终于一年多后首次出现楼价止升和业主减价止赢的局面。
    各界人士纷纷预测未来香港住宅楼价的走向，会否开始转势向下调整，还是相似去年十一月政府开收“额外印花税”的短暂降温效果。特首的十月份施政报告的“复建居屋政策”似乎是一般市民的共同祈望，这能否落实且其时间表和总数量多少，将会成为未来住宅楼价的决定因素。
   首先我们回顾一下过去5年的住宅入伙数。从2006-2010年间，香港住宅入伙量是16,576 (2006年)，11,343 (2007年)，8,776 (2008年)，7,157(2009年)和13,405(2010年)，即共计57,257个。如以过去每年历史性平均供应量18,600个相比，则五年内共缺少约35,700个。
    我们再分析一下吸纳量，过去十五年的每年数字起跌幅度很大，介乎于2008年约10,000个至1998年的35,000个，其平均值是约19,600个，这可以说明如果年供应量可以维持于大约20,000个，供求情形基本上持平。
    供应短缺及按息低推高楼市
    如从数字上可以清楚知道过去五年的供应短缺和楼宇按揭利息历史性地低企是本港楼价不断上升的元凶，则政府的中长线解决方案是维持年供应量于20,000个以上和有效联同银行业界适度调控供楼利率及资金流向。
    再者，政府有关部门于近期陆续公布未来的私楼一手供应情形可以帮助分析前景。根据运输及房屋局7月中所发布的数字，2011年私楼动工量可达23,000个以上(这是已经开工、还未开工和可以下半年开工的总和)，基本可以达标且可以帮助追回过去五年的差额！但大家不要忘记这些供应量最快也在2013年初应市，即还有两年的供应数目仍然低于平均吸纳量。
   读者建议政府应有序地今明两年持续密集式去卖住宅用地，期望利用约三年时间尽量追回约35,000个差额，即每年平均增加约12,000个住宅单位供应量。大家不要憧憬于正常供应量出现前，香港住宅楼价可以大幅回落，因供求是主要决定因素，再者欧美各国的利息仍然会低企使亚洲区银行利息上调的力度不可能太大，这也是稳住楼市的重要因素。
   未来三年住宅楼价仍将高企
    在未来三年香港住宅楼价仍然高企的情况下，特区政府应该落实复建居屋和维持公共房屋的政策，但其数目和时间表则有待政府的房屋专家小组分析后厘定吧！市民也应理解“罗马不是一天建成的”，请给特区政府一些耐性吧！本人期望十月施政报告书会是“皆大欢喜”的，将这个可能是政治/经济问题轻轻抚平。