重庆商业地产集中放量　三大变化吸引投资

　　 2007年主城区新推商业地产总量约为400万平方米，只租不售的就达到40％，高档购物中心占了半壁江山

　　变化一：

　　外来资本推高档次规模

　　在狂扫重庆主城住宅市场之后，来自本地和外地的投资机构和个人开始重点关注重庆商业地产市场。

　　一方面，从本市地产领袖到国内巨头，以及那些有着国际资本、上市公司背景的企业和机构，纷纷涉足商业地产的投资开发和运营，各种业态层出不穷，而且直接引进最先进的运营和管理理念，使重庆主城的商业格局和档次上了一个台阶。

　　据了解，主城区2007年新推商业地产项目（购物中心、超市、商铺、写字楼、产权式酒店等）总量约为400万平方米，只租不售的就达到40％，高档购物中心占了半壁江山，典型如龙湖西城天街、中新城上城、顺祥壹街区、香港城、万达广场等项目。

　　另一方面，外来巨头频繁收购前期经营不善或空置的商业项目，使经历了近3年调整的重庆商业地产市场，走出“空置率全国第一”的阴霾，呈现出全面复苏的局势。中信实业收购观音桥四久工程华音大厦就是典型案例。

　　国内资本信心满满，国际资本也凶猛异常。据了解，国际投资银行高盛正在重庆洽谈收购物业。据透露，高盛的“猎物”是渝中区一处有稳定租金收益的商业地产，该项目之前的租金并不高，如果经过包装，升值空间较大。另外，新加坡淡马锡系、科威特金融所等机构，也在重庆寻找收购合适的商业项目。他们对资金回报率要求不太高，仅仅在5％左右。这对于那些地段相对成熟，却因为经营不善，或者因为实力问题而搁置的项目来说，绝对是翻身的机会。

　　据统计，2006年境外机构（个人）在重庆购买物业资金达到了30亿元，44%%的外资来自日本、韩国和东南亚，约36%%来自美国，约20%%来自欧洲；投在写字楼上的外资占58%%，商铺占30%%，住宅只占7%%。

　　变化二：

　　接轨国际提升运营水平

　　商业地产迎来集中放量期的同时，商业地产运营、投资也日渐成为市场关注的焦点。钰茂地产总经理蒋利民将外来资本对重庆商业地产的影响做了三方面的具体分析：

　　第一、外来资本只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售的产权的商业地产项目形成压力，从而推动商业地产走向主流运作模式的轨道。

　　第二、目前，重庆商业地产的开发水平，尤其是重庆本土房企的思路、眼界和融资渠道都在拓宽，并和国际接轨。商业地产中最流行的“购物中心”模式，已经逐渐改变以百货为主的业态。

　　第三、大多数外来资本都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，从而可有效地保证商业地产项目在关键性环节的顺利进行，促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升商业地产开发的进入壁垒。

　　变化三：

　　新兴区域占领价值高地

　　领域机构总裁樊华认为，在“试验区”效应下，重庆城市扩张是必然，商业将伴随城市扩容。由于根深蒂固的消费习惯，今后3－5年内，解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝、南坪5大商圈依旧保持最大的吸引力，但急需更新换代。解放碑CBD有望跻身中国第三大商圈，主城区其它商圈的规划发展目前也呈现各具特色的差异化局面。

　　但几年来，诸如南滨路、直港大道等重庆有特色的商业项目也逐步成为重庆商业亮点，北滨路板块的商业也在迅速崛起。值得关注的还有新兴的北部新区板块、奥体中心板块、大渡口板块，由于多为实力雄厚的巨头企业打造，加上区位优势，其商业发展潜力不可限量。

　　至于凤天路、大坪、二郎等区域，会成为城市消费热点，但还是以社区商业为主。