楼市降价潮全国汹涌济南房价为何如此抗跌

近日，从上海、北京席卷全国的楼市降价潮引起各方关注。与一线城市的楼盘大幅降价形成对比，济南各家楼盘仍然是采取促销和团购等温和的优惠措施，房价没有明显下降。为何济南房价如此抗跌？业内分析称，济南楼盘的供应量少，楼市对市场变化的反应速度慢，决定了年内房价难有大幅下跌。
　　济南房价没有直接下降

最近，上海、北京和深圳等一线城市房价大幅下跌，包括中海、绿地等品牌房企开始在大规模打折，最低折扣7折、最大降价幅度1.2万元/平方米，引发了老业主不满集体维权。

10月22日，数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集，表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米降到1.4万元/平方米。

10月底以来，济南的房价没有明显下跌迹象，但不少开发商加大了优惠力度。据黄金99 (论坛)置业顾问称，该楼盘已将以前的9.8折、9.7折降到了9.4折，优惠力度空前。

山东财经大学(筹)房地产业发展研究中心副主任孙大海说，目前济南的开发商还没有明确表示降价的，促销的手段主要有三种，首先是新开盘房源价格较低，比如鲁能领秀城 (论坛视频) (论坛视频)等；其次是通过团购的形式促销，比如中海奥龙官邸的团购价是每平方米9500元，比单独购买便宜不少；另外一些原本精装修的楼盘取消了装修，直接销售毛坯房，降低了成本，售价也有所下调，比如恒大地产的部分房源。

房贷收紧成交量遭打压

自10月14日，建行宣布上调首套房贷的基本利率以来，济南多家银行也随之上调首套房贷款利率，幅度最高达20%。四大国有银行除工行暂未上调外，农行首套房贷最低利率在基准利率的基础上上浮5%、建行上浮5%、中行上浮20%。记者算了笔账，以贷款100万元20年的首套房贷款为例，按照上调基准利率1.05倍计算，贷款人每月要多还款211.87元，贷款20年累计总利息增加5万多元。

首套房贷款利率上调使得本就寒风瑟瑟的楼市“雪上加霜”。据房管部门统计显示，10月第三周济南市共成交商品房1103套，环比前一周增加了13套，环比上涨1.19%。其中住宅成交745套，环比前一周减少了74套。

房贷收紧让很多购房者感觉还款压力大，近四成刚需客推迟购房计划。某房地产网对济南购房者调查显示，首套房贷利率上调后，40.34%的购房者还贷压力开始增大，34.45%的投票网友选择推迟购房计划。不少市民认为，首套房贷利率的上调不仅不能有效抑制房价，反而误伤了自住刚需购房者。首套房贷利率上调的情况下，78.15%的受访者认为首套房刚需族受到的影响最大，只有17.65%的投票网友认为开发商受到的影响最大。

二手房观望情绪加重

济南二手房市场仍然是“量涨价跌”。上周，济南二手房总体成交288套，环比上涨了13.83%，成交面积为29878.4平方米，环比上涨37.42%。

上周，济南二手房住宅挂牌价格为8626元/平方米，环比上周下跌了1.16%。城六区中，四个城区挂牌价格呈下跌的趋势。其中，市中区跌幅最大，环比下跌了2.93%，挂牌均价跌至8653元/平方米；历下区次之，跌幅为1.26%，挂牌均价跌至10421元/平方米；高新区、槐荫区跌幅较小，跌幅均在1%之内。与上述四城区不同的是，天桥、历城两区挂牌均价呈现了小幅的上涨。

随着楼市调控的不断深入以及信贷政策的收紧，10月份二手房市场陷入极寒，购房者观望情绪继续加重，济南楼市的博弈将持续上演。市场持续低迷，不少经纪公司业务量减少，一些没有抵抗力的小中介将面临关门倒闭的风险，房产中介将面临新一轮的洗牌潮。二手房房价降幅不大，市场正处于有价无市的尴尬状态。

济南房价抗跌全国第三

据中国房地产信息集团的报告称，目前开发商大规模的降价，大多数并不是因为资金链原因，而是为了能在第四季度取得更好的业绩，给股东一份好看的业绩单。济南开发商采取的开发商的促销战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价并没有开始。

搜狐焦点房产网的统计显示，最新十大房价最抗跌城市揭晓，济南名列第三。位列前两名的城市分别是天津、重庆，紧随济南之后的房价坚挺城市是武汉、沈阳、绵阳、威海、中山、宜昌、西安。这十大房价抗跌城市多为二、三线城市，房地产发展较晚，房价相对较低。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，济南的房价波动比一线城市反应慢些，目前没有真正形成有规模的降价潮，年内价格明显下降的可能性不大。“济南的房源供应量小，决定了房价很难大规模下跌。”孙大海称，济南在售楼盘的数量无法与北京上海等城市相比，竞争相对较弱，即使在市场行情不好的时候，一些开发商还是会选择坚持挺过来。