天津秋季房交会平淡收场楼市无"暖衣"度冬

今日（11月2日），为期五天的津门房产盛宴平淡中落下帷幕，房交会五天时间共有超过15万群众观展，累计成交各类房屋1221套、98224平方米。其中，新建商品住宅成交649套、57304平方米、平均价格9317元/平方米；二手住宅成交310套、21893平方米，平均价格8280元/平方米；房屋租赁成交262套、19027平方米。业内人士认为，在目前宏观调控调控持续从紧、新建商品房大力度优惠、年底银行信贷政策持续从紧、局部片区房价已出现松动的背景下，购房者的观望氛围仍然浓厚，本届房交会成为了购房者“探市”和“寻底”的集中时机。预计年末楼市的整体走向将不会发生方向性的转变，市场成交量持续低迷。

保障房展区人气旺限价房公租房成为关注热点
保障房历来是每届房交会的热点所在，今年也不例外。据了解，今年秋季房交会在梅江会展中心N1馆专门设立了保障性住房专区。展区内除限价房参展外，公共租赁房也首次在房交会上登台亮相。据统计，共18个保障房项目、436万平方米、5.7万套住房参展。其中，限价商品住房项目10个、380万平方米、4.8万套；公共租赁住房项目8个、56万平方米、0.9万套。

在现场看到，保障房专区除设置沙盘、咨询讲解外，筹委会特印制了2011年秋季天津房地产交易会保障性住房副刊及政策宣传单，详实介绍了限价商品房、公共租赁房申请政策、房源情况以及项目地理位置，五天来共向市民发放各类住房保障宣传资料近万份，此外，今年市国土房管局还在保障房专区专设了住房保障专项政策咨询台，为群众解读住房保障政策法规，五天来现场咨询人数近2万人次。

中小户型普通住宅供需平衡刚需仍是二手房主要客户源
为满足广大群众的购房需求，本届房交会共推出可售房屋面积962.28万平方米，销售价格在1.5万元/平方米以下的项目占可售面积的八成。从五天交易量看，商品住宅累计成交649套、57304平方米，坐落在环城四区的项目销售量最大，约占商品房成交总量的近五成，平均单套面积为88平方米，中小户型仍是市场主导。
在众多房源中，二手房对于刚性需求买家来说仍是性价比较高的产品，从五天的成交情况看，二手住宅成交310套、21893平方米。二手房仍以婚房、学区房、拆迁房等刚性需求为主。房型面积多集中在70-90平方米小两室婚房，此外，100-120平方米改善型两居室也比较受关注。分布区域上，人们考虑房源位置主要集中在交通便利的区域，受行政区划影响不大。受限购限贷调控政策的影响，多数购房群众选择一次性置业，与以前相比，除考虑价格因素外，还要综合考虑房屋品质、小区环境、物业管理、周边配套等等。

租赁市场继续升温需求多元化
从五天的租赁成交情况看，房屋租赁共成交19027平方米，同比增长10.9%，本市房屋租赁市场继续升温，需求多元化。

从租房人群看，随着天津经济的快速发展，吸引了大量外地人才和在津外地大学毕业生，住宅租赁市场需求较旺。其次，大中小学周边的学区租赁房源比较抢手。特别是重点中小学周边因陪读而出现的租赁需求呈上涨趋势。另外，由于工作节奏的加快，一些居住较远的上班族，也考虑在单位附近租房居住。

从需求上看，租房群体多选择一室、二室的小户型，月租金在1500-2000元左右，这也是目前租房交易量最大的房源，大概占到了整个租赁业务的八成以上。

购房者观望意浓该出手时才出手
根据我爱我家市场研究中心在秋交会期间针对购房者进行的调查研究显示，在关于对房价走向方面的看法上，78.8%的够房者认为未来房价还会有所下降。在购房意愿及出手时间的调查中，六成以上的购房者表示短期内不会出手购房，根据房价的走向再做决定。因此，从展会期间购房者的表现来看，目前楼市调控效果的影响以及购房者“买涨不买落”的消费心理均造成了购房者选择观望、等待最佳时机再出手。

政策持续信贷收紧年内二手房成交难破重围
自3月宏观调控政策执行以来，天津市二手房市场成交量持续走低，10月全市的二手私产住宅成交量创年内新低，为期五天的秋季房交会依旧没有给市场带来暖意。业内专家认为，在宏观调控政策不会发生根本性转变、新建商品房大幅优惠吸引购房者关注以及年末银行信贷政策紧缩的背景下，年末天津市二手房市场仍将延续今年以来的低迷成交，需求总量及成交量难以出现大幅反弹。

首先，近期国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议中指出“坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。”此外，珠海等城市继续加强限购措施，均体现了国家及地方政府针对房地产市场的调控仍未发生根本性转变。

其次，面对资金链的吃紧及年底完成销额压力的增加，新建商品房开发企业“以价换量”的优惠促销不断升级，在一定程度上对于二手房市场造成影响。据天津市国土资源局和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，自4月以来，全市一二手房成交量的差距整体增大，今年4月一二手房成交比例为1：0.96，而10 月为1:0.36，可见新房对于二手房的分流作用逐步显现。
最后,通常时值年末银行的信贷额度会有所紧缩，使得个人住房贷款的申请及审批周期有所延长。尤其今年在CPI连续高位运行、通货膨胀压力较大及楼市严厉调控的影响下，货币政策更加趋近。自北京建行提高首套房贷利率后，天津也有部分银行将首套房贷利率提至基准利率的1.05倍，进一步加大了贷款购房者的购买成本和还贷压力。

业内人士认为，2011年即将接近尾声，今年在宏观调控严厉执行的背景下，市场成交量大幅萎缩，尤其刚刚结束的秋季房交会依旧没有明显起色。预计年末两月，政策的持续性、新建商品房的影响以及货币政策的紧缩性都将使得购房者的观望壁垒难以打破，成交量难以出现大幅的反弹，成交价格在低迷状态下将有所松动。