住宅前景黯淡 商业地产成掘金宝地

当前，受到楼市调控、城市化下房地产企业转型等综合因素影响，商铺、写字楼等商业地产持续升温。与暗淡无光的住宅市场相比，商业地产不仅在其发展日趋成熟的一线城市遍地开花，二三线城市更成为的开发商掘金商业地产的“宝地”。未来商业地产前景光明，但需要防范可能出现的资金链风险并做好后期的管理、运营。

商业地产升温房企纷纷“淘金”

根据第二季度市场报告，国内商业地产投资市场日趋活跃，北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。

除了一二线大城市外，不少开发商也瞄准了中小城市。大同市一家房地产企业负责人赵志毅表示，现在不少中小城市对商业地产需求刚刚起步，城区扩大和旧城改造将释放出巨大的投资空间，这必将对商业地产行业规模的扩大带来新的机遇。

此外，房地产业巨头也开始将目光投向商业地产。数据显示，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例;保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%;金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目并提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。

避楼市调控催热商业地产城镇化下房企转型为根本原因不少开发商表示，目前住宅受限购、限贷等调控政策遏制后，回报率更高的商业地产会吸引他们的目光，也有的将商业地产的销售资金作为企业完成年度销售目标的主要支撑。

商业地产之所以“非常火爆”，与今年住宅严厉调控关系密切。今年银行信贷收紧、加之一线城市房价已经步入下行通道、万科等大的房地产企业率先引领降价潮，住宅步入严冬已毫无悬念。该公司房地产开发中住宅项目占比约80%，商业地产项目约20%，在目前状况下未来会逐步提高商业地产开发比重。

不少开发商也看到了开发商业地产带来的更高回报。相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，回报率也相对更高。SOHO中国董事长潘石屹不久前曾表示，目前商业地产仍是投资领域最为热土的版块，在北京上海的中心区域，投资商业地产的回报率比住宅等其他版块高2-2.5倍。

此外，部分业内人士认为，楼市调控只是造成商业地产走向繁荣因素之一，商业地产热度升温的主要原因与房地产企业转型和我国城市化发展有关。

“住宅市场冷清并不是商业地产升温的重要原因。”中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云认为，除了受到当前楼市调控影响外，房地产企业转型是重要因素之一。她说，商业地产是房地产成熟发展的表现。商业地产升温体现了房地产企业转型要求，任何企业转型是要适应社会发展需求。随着我国第三产业发展和住宅市场推动，需要大量与之配套的商业地产出现。

我国城市化发展是商业地产持续升温的重要因素。根据2010年人口普查结果显示：中国的城镇化率已达到46.68%。国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%-1%，到2020，城镇化率预计在55%-56%。对此，商业地产繁荣与城市发展息息相关，城镇化率的提高需要商业地产给城市建设提供配套，需要给老百姓提供服务。商业地产作为服务业的发展平台，人们对其未来需求量还将增加。

需防范资金链风险做好管理、运营尽管业界普遍看好商业地产发展，但业内人士对于目前商业地产的发展所潜在风险和问题也表现出了担忧。他们指出我国商业地产要良性发展需要改变重招商、轻合作的模式，同时要防范资金链风险并做好后期管理、运营。

招商难是未来商业地产不得不面对的难题。目前部分商业地产项目重招商、轻合作。因此，商业地产开发要先考虑需求，采取倒开发模式。相比住宅，商业地产面对的消费人群不同，要在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境等。

商业地产尤其是大的城市综合体，需要开发商的后期运行、管理，这其中开发商承担的社会职能相对更多、责任更重，风险也就更大。普通商品住宅资金回收期一般为2-3年，而商业地产一般需要5-10年。不少业内人士也认为，目前商业地产火爆，若供应量超过市场的消化能力会导致商业地产滞销和堆积，导致开发商资金链断裂。

蔡云等业内人士认为，商业地产最重要的是后期运行和管理。“盖一个商业大厦是容易的，但维持运转和运营则最难。”蔡云说，业内有一句话：“大厦真正开业那天才是商业地产开始的那天。”所以，商业地产除了研究市场和考虑市场支撑外，其后期运行和管理非常重要。