11月贵阳楼市解析:成交深度下跌 销售压力大
“金九银十”落空后，在此起彼伏是否进入楼市拐点的议论声中，贵阳楼市又走过了一月。在刚刚过去的11月中，虽然开发商打折促销的广告很是热闹，但依然没有遏制住销售量持续下跌的步伐，商品住宅 销售量仅比最低的2月份多卖95套房。
贵阳楼市表面上看房价依然没有出现下跌迹象，11月份商品住宅销售合同均价每平方米环比高出11元。但房价并未真正走高，环比上涨的原因是高价楼盘销售份额较大支撑整体均价,其实不少楼盘出现价格松动迹象。
解析一：销售降幅加大
销售面积环比降24%，同比降42%，供应量不减，销售压力加大
统计数据显示，11月份全市除三县一市和经适房外，商品住宅仅售出2720套，销售面积为285807平方米，环比分别下降了19%和24%，同比分别下降了38%和42%，销售量从9月份开始持续3个月时间持续下跌，跌幅和10月份相比进一步加大。
区域销售降多升少
从各区域销售情况看，除中心区和花溪区环比销售上扬外，其余区域全部下降，两个区域的销售增加并没有能够阻止整体销售量下降的步伐。
据统计，11月份中心区销售商品住宅1499套，销售面积142646平方米，环比分别走高了49%和32%。中心区商品住宅销售逆市走高主要有两个方面的原因，一是大盘带动，其中花果园 (论坛)项目11月份销售789套，占据了中心区销售的“半壁河山”。中心区的另一大盘中天花园 也销售了99套，对整体销售有所拉动。另外，新盘带动也是中心区销售量走高的另一大原因。11月份中心区的两个新盘：宇虹罗马假日 和恒大名都上市，分别售出170套和100套，位列中心区销售二、三位。两个大盘和两个新盘的销售量就占据了中心区77%的份额。
11月份商品住宅销售量上扬的区域还有花溪区，销售58套，比10月份增加了一倍多。该区域由于销售绝对值很小，一个楼盘推出新房源对其整体销售的拉动也很大，使得该区域的销售呈不规则波动，且波动幅度较大。
而在商品住宅销售量环比走低的几个区域中，跌幅都较大，全部在30%以上。
金阳新区11月份环比销售量跌幅最大，也是该区从9月份以来持续3个月销量下跌，共售出415套，销售面积52362平方米，环比分别下降了58%和57%。白云区销售364套，销售面积39826平方米，环比分别下降50%和46%；小河区销售160套，销售面积18528平方米，环比分别下降了44%和41%；乌当区销售224套，销售面积为25733平方米，环比分别下降了33%和29%。
业内人士表示，11月份销售量持续下跌，说明政策效应在贵阳楼市已经表现得相当明显，虽然优惠促销的楼盘较多，促销手段不一，但购房者的接受度并不高，对房价下跌的期望值增加。
供应量不减
一方面楼市销售量大跌，另一方面供应量并没有因此减小。10月份贵阳市取得预售资格的房源不少，基本上覆盖各个区域，初略统计将有超过3000套房源上市。
新房源源不断地推出，但销售不畅，势必造成积压，开发商的销售压力进一步加大，采访中不少业内人士认为，一直坚挺的贵阳房价，年末走向松动的可能性加大。
解析二：房价并未真正走高
高价楼盘销售份额较大支撑整体均价，不少楼盘出现价格松动迹象
统计数据显示，11月份全市除三县一市和经适房外，商品住宅销售合同均价为5151元/平方米，和10月份相比，每平方米走高10元，增幅仅为0.2%。
从各个区域11月份的均价情况来看，涨跌不一。
据统计，中心区11月份销售量走高，而销售合同均价则出现下跌，均价为5427元/平方米，环比每平方米下跌了522元。究其原因，宇虹罗马假日均价为3100元/平方米，该楼盘销售数量较大，拉低中心区整体均价。从单个楼盘看，整体价格平稳，中天花园等个别楼盘有走低迹象。
而小河区11月份的房价波动较大，销售合同均价5291元/平方米，环比每平方米下降了509元，降幅为9%；一方面万科劲嘉·金域华府精装房的销售量在该区所占份额下降，而该楼盘价位比其它楼盘高出1000余元，其销售量减少从而拉低了整体均价。另一方面从单个楼盘看也出现了价格松动的迹象，该区销售量相对较大的兴隆珠江湾畔、万科劲嘉·金域华府的价格环比都有所下降。
除中心区和小河区外，其余几个区域的商品住宅销售合同均价环比有所走高。金阳新区11月份销售合同均价5292元/平方米，环比每平方米走高242元；白云区均价4191元/平方米，环比每平方米走高38元；花溪区11月份销售合同均价5662元/平方米，环比每平方米走高437元；乌当区均价4581元/平方米，环比每平方米走高124元。
从几个区域情况看，虽然房价涨跌不一，但金阳、花溪、白云、乌当区价格走高的原因并非房价真正走高，而是区域中销售单价较高的楼盘销售份额相对较大从而拉动整体均价上扬，从单个楼盘的价格情况看并没有走高迹象，反而部分楼盘，尤其是大盘，促销打折的力度较大，一些组团出现明显的价格下降走势，在11月份商品住宅销售触底后，这种价格松动面或许会扩大。
解析三：金阳经适房销售放量“三足鼎立”格局重现
今年一直低迷的金阳新区经适房销市场，11月份在新盘带动下，销售创下247套的好成绩，让贵阳市经适房销售中心、乌当、金阳新区“三足鼎立”的格局重现。
而没有新房源支撑的小河、花溪区，经适房销售则节节下滑，小河区11月份仅售出11套，花溪区也只售出30套，环比均有所下降。值得一提的是，鲜有经适房销售的白云区，11月份也有34套销售，虽然数量不大，但也弥补了白云经适房销售的空白。
解析四：无新房源补给写字楼市场平淡
8、9月份销售大热后的中心区商铺市场，由于没有新房源补给，销售走入平淡，金阳新区同样如此。
据统计，中心区写字楼11月份销售108套，销售合同面积14761平方米，环比均下降了44%，销售合同均价为9698元/平方米，环比每平方米走低252元。而金阳新区写字楼11月份销售32套，销售面积5212平方米，销售合同均价为7128元/平方米。
在中心区写字楼销售中，花果园项目为其主力销售楼盘，该楼盘2600余套写字楼已经销售大半，销售高潮过去，进入相对平淡的销售期，受其影响中心区写字楼市场也进入平淡期，销售量萎缩。
而金阳新区情况更差，没有新房源支撑，只有世纪城、绿地联盛国际、金北大厦3个楼盘尾盘在售，情况更是低迷。
据了解，新近上市的房源中也难觅写字楼的踪影，写字楼市场年尾也难翻身。
解析五：商铺市场遍地开花
开发商无奈拿出商铺销售回笼资金
一直以来商铺销售以金阳新区和中心区占主导的商铺市场，11月份出现遍地开花的态势，中心区销售放量，而小河、白云、花溪、乌当几个区域均有商铺销售。
据统计，中心区11月份销售商铺238套，销售面积15869平方米，销售合同均价为13295元/平方米，销售数量是10月份的3倍多。中心区商铺销售放量的主要原因是保利国际广场推出商铺，一上市就售出180套，成为拉动中心区商铺销售的最直接原因。
金阳新区商铺销售略差一些，售出125套，销售面积7468平方米，销售合同均价为17229平方米。和中心区商铺销售高度集中在个别楼盘的情况相比，金阳新区则均衡得多，金阳文化商业步行街、融创·名品城、中铁逸都国际、世纪城等楼盘都有10套以上的商铺销售。
非常值得一提的是，小河、白云、花溪、乌当几个区域都有商铺销售，销量数量并不小。其中白云区销售3套，面积181平方米，销售合同均价8016元/平方米；花溪区销售72套，面积5757平方米，销售合同均价13710元/平方米；小河区销售53套，面积2142平方米，销售合同均价9636元/平方米；乌当区销售15套，面积776平方米，销售合同均价12671元/平方米。
从数字上不难看出，各区域中白云区的商铺价格最低，绝大多数区域的商铺均价都在万元以上。面积集中在40-60平方米左右。
商铺销售遍地开花的局面在11月份出现，绝非偶然。通常情况下，开发商会在住宅销售末期推出商铺，有的楼盘商铺只租不售，开发商将商铺留作自己的固定资产。今年以来，由于楼市销售冷淡，开发商资金链普遍紧张，年末为了缓解资金压力，只好把握在手中的商铺拿出来销售，以销售商铺来实现资金回笼。