郑州：向阳环境 写字楼进入“青春期”
当然，郑州商务地产供销两旺的华丽外表下并非无懈可击，在高额利润和巨大需求的刺激下，许多企业并非按照商务地产的开发规律去研究市场，商务地产市场存在着种种不成熟，到底如何做产品，如何研究市场？值得我们深思熟虑。
随着郑州经济水平的迅速发展，中部崛起战略的深入实施，企业升级办公环境具有巨大需求。在历史巨大的机遇下，郑州的商务地产将会如何发展？
2007年9月15日，在中州皇冠假日酒店，由东方今报和中国经营报联合举办，河南楷林置业有限公司协办的“2007中国（郑州）商务地产高峰论坛”将邀请华远集团总裁任志强、香江国际副总裁潘明朗、加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国代表处首席代表高志等中国商务地产界的首脑人物会聚郑州，对于中国商务地产的发展进行主题演讲，并通过与河南本地精英开发商的对话寻求中原商务地产发展的区域性解决方案
大势：向阳环境，写字楼进入“青春期”
如果以时间为界，业内人士一般把2002年视作郑州写字楼的“元年”。一方面，2002年是纯写字楼被市场重视和开发的“元年”，另一方面，供需也是从2002年开始起步并渐成规模。在此之前，郑州的商务办公平台，要么是传统的办公楼，要么是商住一体的形式。2003年郑州写字楼的供应量出现爆发性增长，是2002年的3倍。
接下来，从2003年到2004年，郑州写字楼的供需再次放量增长，增长率达到了93%；而2005年供需增长更为旺盛，到2005年年尾时，比2003年增长了120%。无论是增幅还是供需量，都创造了过去十年来商务物业的新高。其中，郑东新区的成形，是供应放出巨量的主要原因。而在市场接盘能力方面，一般认为有两种原因。一是外来入驻中原的大企业不断增多；二是本土企业的快速和规模性成长，导致本土需求放量。
自2006年至今，郑州写字楼的需求活跃度明显降低。在2006年的中后期，郑州市区和郑东新区的写字楼市场，还呈现需求回落的情况。从形态上看，低档、中档、高档三种写字楼在2005年中期以前，物业和市场活跃度都呈“纺锤”状。但自2005年中期以后，物业和市场活跃度全面向高档写字楼集中。
市场人士认为，一方面，郑东新区在2004年至2005年间，就推出了30万到40万平方米高档写字楼，这不但给中低档写字楼制造了摸高市场的“天花板”，还给高档写字楼市场本身带来供大于求的局面。另一方面，市场变得更加挑剔、更加内行，低档写字楼面临着全面退市的局面。而高档写字楼本身，也进入了“品质竞争”时期。
相关数据显示，2007年郑州写字楼的供应量应为60万到80万平方米。事实上，在2006年郑州写字楼的供应量就达到了阶段性的峰值。不过，业内人士认为郑州写字楼市场的“整体环境向阳”，即使存在短期的冲高回落，也不影响它总体持续上扬的趋势。
在价格方面，郑州写字楼整体价格上升趋势明显，主要原因是随着郑州经济的发展，企业对高档写字楼的需求不断增加，2005年下半年郑东CBD多个高档写字楼的推出，整体拉升了均价，后期由于郑东CBD将有多个高档写字楼推出，价格上升趋势依然强劲。2005年第四季度，郑州写字楼的总体均价为4884元每平方米，到2007年7月，郑州写字楼的均价估值每平方米5600元左右。
至于2006年和2007年的郑州写字楼市场，更多的市场人士则看作是必须经历的“青春期”和“青春期躁动”。“青春期”就难以避免有“脂肪过剩”，“青春期”的市场，也必然存在震荡和躁动。由于高档写字楼用地存在稀缺性，随着社会经济的发展，今天堆积的“脂肪”，会是明天成长的能量。
事实上，市场人士的乐观理由，来自郑州社会经济的大环境。在中部崛起的大背景下，郑州独特的区位优势，以及郑州作为“中原城市群”的核心城市，在黄河中下游地区，郑州发展“总部经济”具有较强优势。正是有着“向阳”的环境，所以未来郑州的写字楼市场仍然值得预期。
瓶颈：个性平淡，写字楼仍需“提纯”
近年来，郑州写字楼的水平不断在提高。市面上的纯写字楼也越来越多，开始占据市场的主导地位。时下，无论开发商还是消费者，都更看重纯写字楼。而在开发商方面，则进步更快。以信息大厦、国际企业中心、金成东方国际等为代表的一批写字楼，不但注重外观“骨骼”，而且注重内在“经络”。从电梯、空调、信息处理到停车位的周全考虑，让郑州写字楼在品质上跃上了“人性化办公”的平台。
不过，有行家也指出，郑州写字楼市场仍然需要进一步提高“纯度”。由于近年来郑州写字楼市场较为火爆，加上各种政策因素的影响，投身到写字楼开发的开发商也日渐增多。由于这种开发商的偶然性，就带给写字楼“纯度不够”的必然后果。
河南楷林置业董事长、总经理郑新桥曾经指出：“很多开发商做住宅很有经验，对住宅市场研究得也很透彻，但在偶然得到写字楼地块时，来不及细致地研究市场，加上开发团队对写字楼理解的误差，写字楼开发带有很大的偶然性。没有多年开发经验的企业，是很难对写字楼开发有深刻体会的。”
在郑新桥看来，郑州写字楼市场的消费者也存在着“提纯”的问题。由于写字楼在内地才刚刚兴起，人们对这种产品理解得较少，在选择购买时往往偏重于价格选择。而真正高端写字楼的支撑点恰恰是在设备及相关配置上，外观相似而内在配置的差别会造成投资的极大差别。市场经济成熟的国家和地区，高档写字楼的租售价格是同质住宅的1~2倍，而国内尤其是二线城市，还几乎没有拉开价格的差距。
事实上，不仅写字楼，整个商务地产领域的政策环境也不成熟。“政府和银行等部门对写字楼的开发支持力度不够，在开发和购买等环节没有给予像住宅同样多的优惠政策，从而助长了商住楼的发展进而限制了纯写字楼的发展”。
更多的业内人士认为，郑州写字楼时下存在“同质化”、“个性不够鲜明”的问题。实际上，同质化、缺乏个性也给写字楼的销售带来了极大的压力。而在市场方面，健康、生态的办公环境，越来越受到重视。如果对写字楼缺乏深刻的体会，产品缺乏人性化的缺点就会很明显。
郑新桥认为，对于现代企业而言，写字楼的品质至关重要。诸如交通便利程度、停车场的设计是否合理等硬环境；在软件配套方面，入驻企业看重的信息化、智能化配置是否高标准到位，也是决定业主是否会投资购买、租赁的重要因素之一。因此，激烈的市场竞争不可避免，但充分考虑了人性化需求的写字楼产品，特别是中端和中高端细分市场仍存在较大的空间。
枫华（郑州）置业有限公司总裁李燕认为，就阶段性而言，时下郑州的写字楼市场是一个总体饱和、局部短缺的市场。伴随着郑州国际化的急速推进，越来越多的国际知名企业将进驻郑州，只有具有国际水准的写字楼才能有更大的生存空间。“这意味着郑州写字楼未来的胜利者，是国际化水准，个性化生存。纯度越高的写字楼，越会是未来市场的赢家”。