商业地产退出机制暗含风险 泡沫化风险隐现

日前，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》。报告显示，排名前20名的开发商都已进入商业地产，整个行业已经向传统的住宅市场转向商业。

“何止20强，100强房企都涉足了商业地产。”九洲远景业务拓展部高级经理程晶胜认为房企转型商业地产的热度远比想象中更火爆，“现在公司业务量多得来不及做。”

作为一家涵盖商业地产咨询、规划、运营等业务的服务机构，该公司从侧面印证了商业地产火热的发展势头。“开发商一窝蜂进入商业地产，退出机制的缺乏使我担心未来会有一批项目倒掉。”程晶胜向编辑表示其担忧。
未来或有一批项目倒掉

2010年4月份开始，中央政府接连针对房地产市场开出猛药，开发商被迫中止其暴利幻想，面对日趋严峻的住宅环境，不少房企开始寻求新的利益增长点，身处调控漩涡之外的商业地产成为首选，保利、绿地、龙湖、远洋等知名房企争相抢滩，就连曾经信誓旦旦专注住宅的万科也高调公布其三大商业地产产品。

据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都已进入商业地产，整个行业已经向传统的住宅市场转向商业。在九洲远景业务拓展部高级经理程晶胜看来，部分房企的业务转型存在不理性因素，“开发商的一窝蜂进入存在较大风险。退出机制的缺乏使我担心未来会有一批项目倒掉。”

目前来看，业内普遍认可的商业地产运作模式是全部持有，但这要求房企有足够的资金支撑，大多数房企目前并不具备全部持有的条件。“现在采用比较多的模式是租售并举，一般情况下，租售比例为4:6。” 程晶胜介绍。

泡沫化风险隐现

房企的争相涌入导致各地商业地产供应量骤增，相关数据显示，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积2011年增幅高达83.9%，成都、石家庄、沈阳等城市商业地产供应量亦呈现爆发式增长，部分地区供应量已经明显超过区域人群消费需求。

除了各路房企的积极主动杀入，地方政府也为商业地产的发展提供了政策温床。程晶胜称：“据一位业界朋友透露，长沙曾一次性推出26块城市综合体用地，以长沙市场现状来看，建设5、6个城市综合体已经很吓人了。”

“商业地产泡沫已经出现。”此前接受访问时，中国人民大学商学院教授黄国雄表示。

同质化是初级阶段 市场将向差异化方向发展

“逛了三四个商场，感觉就像逛了一个，这些商场在业态布局、内部设计、品牌等方面太相似了。”白领王小姐抱怨现在逛街无趣味可言，甚至已经产生视觉疲劳。

在编辑随机调查的消费者中，与王小姐有相同感受的不在少数。

谈及这一普遍存在的商业地产同质化现象，九洲远景华中、华南区域业务拓展总监王峰称这只是市场发展的初级阶段，他说：“从品牌方面来说，品牌商家之间的竞争非常激烈，在业绩压力下，很容易被商业地产项目引进，但比较受欢迎的品牌就那么几个，因此部分商业项目在品牌上难免出现雷同。”

王峰建议房企对商业地产项目进行细分和明确定位，“从商品类型来讲，可以做成不同主题型的项目；从辐射性来讲，可以做成区域型的、城市型的等等。此外，还要从业态比例、商家组合上进行调整，未来市场要往差异化方向发展。”