商业地产的“黄金时代”有特色、有新意才有足够吸引力
商业地产太热了，越来越多的资金在不断涌入。万科、龙湖、华润置地等大型房企在纷纷涉足商业地产，还有不少在“住宅限购”背景下加快布局商业地产的中小型开发商。不过，商业地产也太复杂了，没有一个专业的团队来运作、没有一定数量的零售商资源，很难成功。
作为万达这样的专业的商业地产开发商，其一年可能新增商业综合体10~20个都很正常，但是对一些刚涉足商业地产的开发商这却是巨大的挑战，如果只是简单的进行复制，那么规划业态的重复，只会让进入者感受到无新意可言，从而丧失再次到达的兴趣。
上周末，由杭州日报报业集团、杭州市贸易局主办2012首届商业地产运营发展高峰论坛上，云集了众多的杭州商业地产开发商，在接受采访环节，他们表达了各自独到的操作经验和运营思路。即使在商业地产的“黄金时代”，有特色仍然最为重要。
不单纯是一个大型农产品市场，还提供全方位的生活服务配套浙江新农都实业有限公司副总经理、浙江天农市场管理有限公司总经理郦几宁
浙江新农都物流中心的特殊，除了它是一个45万平方米的大型商业项目以外，还是一个关乎民生问题的菜篮子工程。要知道，搬迁之前的老农都市场，承担了杭州90%的日常需求，杭州人餐桌有1/3的粮食都是来自那里。
郦几宁说，这个项目在设计建造、运营上和其他商业项目一样，提供尽量满足客户需求、业务经营中的软硬件服务。但是，和其他商业项目最大区别是，它的招商对象以农产品经营批发为主。浙江新农都物流中心的建设，既是农发集团为配合杭州市城市建设、确保农都农产品批发市场整体搬迁的实际行动，也是农发集团发展现代农产品物流业、实现农产品批发市场提升改造的重要举措。
新农都物流中心规划总占地约1900亩，计划总投资78亿元，分三期建设。正在建设的项目一期占地450亩，建筑面积465064平方米，总投资约20亿元，由水产品市场、副食品市场、蔬菜粮油市场、精品市场（酒水、糖果及冻品）及会展中心、配套物流区及配套服务区等6大区块组成。计划于2012年下半年开业，预计年交易量将达300万吨，交易额超过130亿元。
“在这里，批发商和普通老大妈都能各取所需地采购。”据郦几宁介绍，浙江新农都物流中心将会提供一站式采购、一站式综合服务，不同的采购需求都能达到满足。为了优质产品进入到千家万户，新农都物流中心打造集生产基地、加工储存、市场批发、物流配送、展示展销、终端销售、大宗贸易、电子商务“八位一体”的农产品全产业链，发展新型农产品流通业态。“有电子商务、物流配送、主城区直销店等，搭建一个网下与网上交易相互通、批发与配送相补充的大平台。”新农都物流中设计的这样一条从田间到餐桌的全产业链，让产销对接更便捷，流通成本也更节省。
与很多专业性市场不同的是，新农都物流中心不单纯是一个农产品市场，还有极其完善的市场配套和全方位综合性的生活服务。这里除了安保中心、消控中心、检测中心、结算中心、客服中心、会展中心、信息发布中心等“七大中心”外，还有酒店、公寓、步行街、休闲娱乐、银行、学校、医院等生活服务配套。“百多家优秀的农产品经营大户，每天约10万多人流量。”新农都物流中心的人流聚集力量，足以吸引各类服务类商家入驻。
“我们会打造浙江农特产产品一条街，每个县市的特色产品都能在这里找到；我们会依托自身的农、水产品，打造一条最好的美食街；我们还打算在物流中心边上配电影院，丰富这个区域人们的生活状态。”郦几宁这样描绘新农都物流中心的未来。
杭州最早体验地铁生活的综合体，要做一个有特色的目的地商业
余杭地铁置业总经理 钟洁
2011年7月份开工的杭州地铁1号线翁梅站上盖综合体，是地铁余杭段首个开工的上盖物业，也是1号线中首个开工的高架站点上盖物业。
翁梅站在杭州地铁1号线北线临平段的中段位置，是典型的“地铁+物业”开发模式，总建筑面积约35万平方米，包涵商业、住宅、酒店等物业，它将成为购物、餐饮、休闲、娱乐、居住高度集中的城市经济综合中心，也是杭州最早体验地铁生活的综合体。
“翁梅站上盖物业综合体计划在今年10月1日地铁通车前完成主体结构，2013年实现工程整体完工。”钟洁说。今年10月份的地铁通车，让老百姓停留在原先的想象空间的事情变成了现实，对翁梅站上盖综合体也有了更多期待。
钟洁认为，目前很多板块都有非常大的商业综合体项目，或出售或持有经营，但都面临一个不可避免的问题，就是定位模式的固定化，而这往往就带来无序化竞争，其实商业项目最终要考虑的是如何生存下去，不像住宅楼卖掉就算了，“这也是我们在规划设计初就在考虑的问题。”
翁梅站地铁上盖物业，总建筑面积34.89万平方米。规划分三期进行开发建设，一期为地铁上盖商业体，二期为经济型酒店和酒店式公寓，三期为配套住宅。翁梅站地铁上盖物业规划6层地铁上盖物业，仅商场总建筑面积就有19万平方米，12大商业主题共同形成一个以“居家生活”为基础、“娱乐休闲”、“体验互动”为特色的杭州多元区域特色商业中心。东侧为时尚购物中心，西侧为家庭型主题商场，用最丰富优势的业态来提升其商业整体价值。
以杭城新型商业规划模式为打造方向的翁梅站地铁上盖物业，首先考虑的是在项目所处的余杭区临平居住区功能范围内，辐射周边百公里商业圈。然后，考虑形容做一个有特色的目的地商业，有别于传统武林商圈的业态定位，通过业态的错位经营，把其他地方的人吸引过来。这会是“一站式时尚购物广场，5分钟步行生活圈”，充分考虑现代都市人的生活质量，是一个集地铁物流、精品购物、休闲娱乐、时尚居家、生活服务、SOHO办公于一体的全生活区域特色商业综合体。
未来商业地产综合体的运营，关乎团队、产品、创新能力的竞争
浙江好安好居置业有限公司总经理 俞国梁
近两年，杭州主城区出让的大规模商业用地并不多见。所以，当好安好居置业在2010年2月份拿下蓝钻天成地块时，就考虑做一个“杭州中上，区位一流”的项目。众所周知，杭州的房地产开发水平在全国各地属于前列，蓝钻天成要做的是在杭州中上水平的项目。所谓的“区位一流”是指在方圆3到5公里之内，蓝钻天成的产品、规模、档次都堪称一流。
俞国梁形容蓝钻天成会是一个“位置佳、交通棒、规模大、配套全、创新多”的综合体项目。蓝钻天成扼守城市纵轴莫干山路和特色商业街萍水街之“金角银边”。往西1公里是银泰，往西2公里是浙江大学紫金港校区，往北2-3公里是汽车北站，往南5公里是武林广场，往南6公里就是西湖。项目在申花板块的核心地段，同时又邻近运河桥西板块，可以说地理位置极佳。除了莫干山路这样的城市主干道，规划中的地铁5号线和10号线也在蓝钻天成交汇，并与地下商业点对点无缝对接。
这样一个都市综合体，它的总体量近22万平方米，其中有7万平方米是商业，有10万平方米是酒店式公寓，是杭州主城区目前最大规模的酒店式公寓集群之一，光地下车位就有大概五六万平方米，地下加地面的停车位总数达到1600个。在寸土寸金的土地上，蓝钻天成规划设置逾70000平方米的高端商业、商务配套，其中逾20000平方米的商业旗舰——世界500强企业TESCO乐购已抢先入驻，为业主和周边社区居民提供“一站体验式购物中心”，还有逾50000平方米的精品商业、时尚商街，融合了地铁消费、主题生活商业、精品购物、休闲娱乐等时尚业态。
蓝钻天成的户型丰富度，在杭州堪称独一无二。它的户型面积从40－160平方米不等，户型样式大概有8到10个之多，俞国梁称，基本每个户型都进行了十几次以上的研究，参观过样板间的人就会发觉，蓝钻天成的平面布置、利用都达到了极致，应该说玩转了空间的魔方。
俞国梁认为未来商业地产综合体竞争会非常激烈，这将是关乎团队、产品、创新能力的竞争。蓝钻天成这样一个定位高端，集绚丽生活、精品商业、高端商务、居住等功能于一体的大型都市综合体，要赢得客户的前期认同，首先就要把产品打造得非常精致，非常创新。物有所值，物超所值。
有吃有玩有逛，文化娱乐、旅游休闲一体的“新天地+创意园”新模式
杭报金都创意产业发展有限公司副总经理 邹箭峰
杭州·临平新天地文创园由杭州日报报业集团与金都房产集团联合打造，占地近60亩，由2幢新建筑、13幢工业遗存旧建筑组成，总投资逾7亿元。关于如何建这个文创园，邹箭峰称，操作团队花费了整整两年时间来准备，先后考察了30多家国内文创基地，50多个著名的商业地产。
临平新天地文创园“新天地+创意园”的运作模式，定位为以创意为核心，集“文化娱乐、旅游休闲”为一体的文化创意产业园。匹配政策的扶持和孵化，重点发展四大产业链：创意设计、现代传媒、文化娱乐、旅游休闲。项目建成后是余杭时尚休闲、文化创意综合体，���将成为杭州市的文创产业示范园区和文化新地标。
临平新天地文创园的规划布置和运营操作思路都比较独特。整个文创园占地近60亩，总投资逾7亿元。在精致秀美的丝绸、女装板块，以丝绸创意体验中心为主体，打造丝绸创意体验、服装展示发布、艺术设计平台。在热闹、新颖的创意集市，以老厂房和露天小广场为主体，形成新天地的创意大本营和创意活动发布高地。在江南风韵的临平水街，打造一条包括特色餐饮、茶馆酒庄、余杭土特产、旅游工艺品等，反映江南水乡特色和临平当地民俗的休闲旅游一条街。同时，在休闲情调的中心商街，沿街规划情调餐饮、艺术品、画廊、设计师工作室以及各类创意小铺，让新天地丰富商业元素和活力文创产业融合、碰撞。
邹箭峰举了个例子：在创意集市里，他们在7家有意向的单位里反复挑选，最终选择的不是影视播放公司，而是一家影视拍摄公司。从这里似乎不难看出临平新天地文创园未来招商思路，更注重企业设计能力和后期的运营能力。据悉，园区未来重点扶持的会是高端丝绸、服饰、面料的设计研发企业，符合产业导向的企业。入驻的企业还有望获得余杭区政府专项设立的“种子企业”扶持资金等。
依托政府专项扶持、产业链完善、优势企业集聚等方面具有巨大的优势，临平新天地文创园给商业带来的市场影响力已然显现。据悉，一家确定入驻临平新天地文创园的单位，虽然还未正式签约，却已经通过文创园的介绍拿到了2-3个订单，“产业集聚能力、资源整合能力，传媒运营能力，增值服务等，是临平新天地文创园相比较于其他商业地产项目最大的优势。”今年夏天，临平新天地文创园将部分开园，星巴克咖啡、COSTA、哈根达斯等都将全面进驻，届时周边的居民出门就可享受有吃有玩有逛的繁华配套。