惠州写字楼价涨势收 大部分使用率不足八成

惠城区写字楼上半年价涨势收

近期几乎没有高端写字楼项目推出 且销售大多不理想

市房产管理局交易中心数据统计，2011年惠城区(含仲恺高新区)一手写字楼成交9.15万平方米，相比2010年的8.09万平方米增长13.1%，成交均价为11220元/平方米，同比增长38.7%。2012年上半年，惠城区几乎没有高端写字楼项目推出，市场新增供应陡然收势。据悉，出现这样的局面是近期写字楼销售受阻，导致市场开发延迟的结果。

曼哈顿广场

布点 高端写字楼多位于江北

惠州写字楼主要有两个集中带：一个是市区江北市行政中心周围，一个是花边岭广场附近。

最近几年江北推出的写字楼数量众多，如中信城市时代、德威大厦、凯宾斯基酒店写字楼、大隆广场、富力丽港中心、华贸中心等，即将推出的还有佳兆业中心二三期写字楼、大隆财富广场等项目；其中，中信城市时代、德威大厦、凯宾斯基酒店写字楼、佳兆业中心写字楼等高端写字楼项目集中在很小的范围内。江北写字楼不仅数量多，规格也是全市最高的。其开发商有的有实力如央企中信地产，也有被誉为“地产黑马”的佳兆业，其中华贸中心写字楼华贸大厦和佳兆业中心写字楼都属于高端城市综合体的一部分，前者已明确定位为5A智能写字楼，后者定位为超甲级写字楼。

花边岭广场最近两年出现的写字楼主要是曼哈顿广场和港惠新天地二期写字楼产品，除此之外还有世贸大厦、达利大厦、风尚国际等项目。

虽然过去两三年本地写字楼产品扎堆上市，但今年上半年除了华贸大厦有较多货量在售之外，惠城区并没有成规模的写字楼项目推出，一些规划推出写字楼的项目进展缓慢，有的则处于停滞状况。业内人士分析，惠州目前的产业依然是以电子及化工两个产业为主，企业工业化导致重点企业多分布在边远郊区，且自身大多数有厂房作为办公地点，对写字楼的需求较小。而惠城区内大部分企业规模小，再加上前期已有大量写字楼开发，且出租情况都不是很理想，因此，开发成本大及收益慢成了写字楼产品开发停滞的主要原因。

市场 大部分使用率不足八成

记者了解到，绝大多数写字楼都存在着租售并存的局面，不少写字楼销售比例并不高，大多数用于租赁，特别是一些使用年限较长的项目，租赁比例达到六七成。最近两三年开盘销售的写字楼项目，虽有开盘销售前后的“火爆”，但总体上销售比例也不高。

“这其中有两个方面原因，一是这几年市场供应量太大，消化确实不理想，另一方面则是有的开发商经常留出一两层作为公司自有物业，以备公司发展扩大之后办公之用。”位于江北的一位写字楼开发商表示，最近几年本地写字楼档次虽高，但销售率远远比不上世贸大厦、双子星大厦等相对比较老牌的写字楼。

另一业界人士透露，最近几年推出的写字楼产品销售情况差别较大，有好有坏。但从总体看，很多写字楼的销售比例仅仅过半，其余部分则是用于出租，实际上包括销售、租赁、开发商自用等用途在内，很多新建的写字楼使用率不足八成。

广东大隆企业集团有限公司常务副总裁高着涛说，根据大隆广场一二期的销售情况看，本土客户占的比例达八九成，销售过程中曾经一度卖得很快，现在大隆广场已无货可售。“虽然惠州目前写字楼产品众多，但后市仍然是被看好的，毕竟惠州经济发展快速，中小企业发 展 迅猛，市场需求量比较大。”高着涛说。

“时冷时热，惠州写字楼市场这几年行情很不稳定，现在销售价格是明显上涨了，但相对于庞大的市场存量，后期行情起伏仍较大。”一位业界人士分析，由于今年市场行情不稳定，今年惠州写字楼产品销售时冷时热，现在正处于“慢热”阶段。