万达苏宁宝龙齐聚 李沧商圈显现投资价值

越来越多的年轻一代青岛人在李沧置业安家，以地铁为主的周边交通条件大为改善，旧城旧村改造提供了兴建大型商业的土地资源，这些因素都为李沧商圈的升级创造了条件。万达、苏宁、银座、宝龙、伟东等商业地产项目杀入李沧商圈，发挥了“鲶鱼效应”，商圈原有的均势将被打破，这也给商业地产投资客呈现出新的机会。

商圈升级显现投资价值

李沧商圈曾是青岛北部城乡综合部的老商圈，长期以来崂百、北方国贸、利客来三强鼎立。随着青岛城市化进程向北快速推进，多家商业地产开发商涌入，李沧商圈的城市味、时尚味会越来越浓。据此前消息称，李沧商圈现有商业面积40万平方米，3至5年间预计新增商业面积160万平方米，它已经成为青岛商业地产开发最活跃的区域。

据了解，在中心商圈综合商贸聚集区，有伟东城市广场、苏宁电器、百通大厦、银座中心等项目；李东高端商贸聚集区，以万达商业综合体为龙头，打造多功能综合商业中心；西部区域规划有达翁商贸休闲聚集区，以宝龙城市广场和达翁轻纺城为主体。按规划来看，李沧商圈在变新、变大。

自2011年以来，住宅地产受限购、限贷政策影响，一些房地产投资客将资金投向商业地产。在李沧商圈升级的过程中，万达广场、乐客城、苏宁电器广场、宝龙城市广场等都有商铺、写字楼、公寓等投资性房地产物业销售，尤其是地铁边、商圈中的投资性产品，机会难得，让投资者心动。

商圈里孕育着“商务味”

在李沧商圈核心京口路上，长长的建筑围挡内是正在施工的地铁换乘站，这里将成为青岛北部的交通枢纽。沿京口路分布有利客来购物中心、维客广场等传统商业。商圈内的新贵——苏宁电器广场已基本建成，三栋高层组成的高档写字楼俨然已成为新的标志性建筑。目前，苏宁电器广场高档写字楼产品在售，是李沧商圈内为数不多的房地产投资性产品。

苏宁电器广场写字楼项目销售负责人孙晓明介绍说，其中两栋小户型写字楼所剩房源已不多，投资者主要是以李沧客户为主。

在青岛，新兴商务办公区中投资小户型办公产品，都曾有不错的租金回报，比如在中央商务区的万达广场39克拉公寓，在崂山商务区的檀香湾、海韵东方等项目。

据了解，在李沧商圈中，新写字楼项目比较少，只有百通大厦等项目，每天每平方米价格约为1.8元至2元。

孙晓明介绍，苏宁电器广场写字楼的销售价格约为1.1万元/平方米，年租金回报率约为8%。

过去几年，李沧楼市大盘云集，成为刚需买房最集中的区域，许多年轻人在李沧安家。除了居住，工作在李沧，创造新的就业机会，也是一种潜在的冲动，这必然会推动李沧楼宇经济的发展。另一方面地铁对写字楼同样有拉动作用。写字楼附近拥有地铁，就意味着从业者拥有了快速、准点到达的交通工具。

孙晓明讲，有些在市南办公的公司已经开始向北迁徙。比如有在香港中路租写字楼办公的客户，目前到苏宁电器广场购买写字楼。一方面，是自住与投资兼顾；另一方面，方便员工上下班。

“这是一些先知先觉的人。”孙晓明透露，许多客户看好地铁带来的投资价值。

休闲商业引领消费潮流

李沧商圈业态将快速升级，迎合周边年轻一代的消费习惯，具有休闲娱乐功能的购物中心已成为新一轮商业开发的主流。

从世界范围内商业模式的发展来看，百货商店出现于十九世纪中叶，超市出现在上世纪30年代，购物中心兴起于上世纪50年代，步行商业街出现在1967年。全国范围内来看，购物中心在各个城市已是风生水起，崛起的背后是随着经济水平的提高，中国消费休闲经济时代的到来，生活方式的改变。

目前，李沧商圈主力业态仍是百货和超市，而万达广场、乐客城、宝龙城市广场、银座广场等商业地产项目，将把李沧商圈引入休闲经济时代，上述几个大型商业多是购物中心和步行商业街的业态组合。

从目的性消费到游玩中消费，这是消费习惯的转变，李沧在建大型购物中心迎合了这一潮流。比如李沧万达广场将建成李沧商圈最大的影城，引入大玩家电玩城、大歌星KTV，并有约4万平方米的步行商业街，这些业态组合都突出了休闲功能。伟东·乐客城通过在购物环境中融入河流、峡谷、阳光、植物等自然生态元素，旨在打造国内首个水景主题的国际河谷购物公园。

在黑龙江路上，李沧万达广场外立面正在装修过程中，时尚的外观设计已初露峥嵘，9月份将正式开业。李沧万达广场三条外围的街铺对外销售，每平方米价格在4万元左右，总价达到400多万元，而它的商业前景已经得到投资者认可。根据青岛网上房地产数据显示，去年年中以来推出近250套商业步行街商铺，目前只剩下20余套。

李沧在推进青岛中央居住区的同时，聚集了新兴的消费群体，大型购物中心的建设迎合了最新消费潮流，新的李沧商圈是商业地产与住宅地产互动的结果。因为具有了诸多新的商业元素，李沧商圈的吸引力、辐射力也会进一步扩大。