借力国际创新城利好 大学城板块将再度飞跃

在本周二举办的大学城居住价值研讨论坛上，广州市城市规划勘测设计研究院城市与建筑设计所副所长叶青透露，针对大学城一期住宅用地并不算多的状况，目前正在进行的国际创新城规划，则将有更多的住宅用地规划，他同时表示，“住宅用地不会有颠覆性增加”。众多业内专家在发言中表示，随着贯穿大学城的广州第三条中轴线确立、番禺区域创新产业带的加速形成，大学城板块房地产市场将迎来新一轮的发展契机。

借力南岸片区实现扩容

对于以教育区为第一功能的大学城来说，居住用地并不算多。大学城一期所在的小谷围岛，规划用地18平方公里；在容下了10所高校之后，留给居住的用地只有22块。叶青把这解释为“绿地需要所制约”导致的“迫不得已”。“在规划早期认为小谷围岛仅仅是教学的功能，可实际上居住的需求变得相当大。”这种由规划带来的天然居住门槛，使得大学城居住地块的稀缺价值，从一开始就已经显现。合富辉煌首席分析师黎文江表示：“当时拍地的时候有很多争议，就是楼面地价达到了9000元/平方米；但是现在这个争议已经被事实证明”。

目前正在进行的国际创新城规划，则将大学城板块的概念大大扩容。广州市发改委重点项目办的消息显示，广州国际创新城建设规模总面积约10.02平方公里，总投资37.2亿元。其区域包括广州大学城、广州大学城南岸地区及生物岛（含广州国际科技交流中心项目）。依靠珠江水岸和山岛水系的区位特色，打造“一核两翼，七大片区”的整体布局。其中，主要以大学城板块为“一核”，以生物岛、大学城南岸地区为“两翼”，分为启动区、大学城、生物岛、创意产业组团、生态休闲组团、商贸物流组团、生活服务组团七大片区。目前，该项目正在进行前期工作，预计2014年整体落成。叶青透露，“国际创新城将以产业布局及高端的地产项目为主，具体规划还在进行之中”。据悉，为了支撑国际创新城的产业发展，大学城南岸区域将主力发展为公共服务配套区域，其中住宅区建设是重要的一个组成部分。

可以说，大学城建设发展趋势，是广州城市南拓步伐的缩影。叶青表示，整个大学城实际上分成两期，小谷围岛是一期，其南岸地区是二期。而广州的城市发展恰好是沿着珠江水道由西往东再往南发展的。从珠江新城到大学城一期，再到大学城二期；刚好贴合沿珠江水道的城市发展轨迹。而广州第三条中轴线，从火炉山、凤凰山为起点，经科韵路、至海珠生态城，到大学城而终；这再次证明了大学城的后继优势。在合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌眼里，大学城区域及其后续扩展地带，为广州市住宅市场创造了一个新的热点区域。

与华南板块融合趋势显现

“我们在2年前就看好这个是未来广州的第三条中轴线”，越秀城建地产营销总监伍岳峰在论坛上表示。越秀地产早在上世纪70年代开始就参与了广州第一条中轴线，海珠区到江南西的建设。到了90年代越秀地产从燕岭公园沿线一直建了不少物业，包括维多利广场、财富广场、城建大厦、广州国际金融中心；这条中轴线则成了广州目前城市价值最集中的地方。而越秀地产在大学城的频繁拿地，则显示了顺应城市规划发展的“先见之明”。

相比早就落子大学城的越秀地产，李嘉诚旗下和记黄埔则选择在下一步启动大学城南岸区域。2010年，和记黄埔已提前“抢滩”大学城南岸地区，借着“三旧改造”布局市头村。该村临近珠江，一江之隔就是大学城，自然景观条件突出。从网上流传的市头村规划图看到：除三块复建地块外，和记黄埔规划有三块融资居住地块，一块融资商业地块和一条河涌风情商业街。规划图同时显示，未来多为高层江景建筑。

而紧邻新市头村的西边，是属于华南板块新兴社区的雅居乐(小区网，论坛)剑桥郡；其西端便是南沙港快线，与大学城隔江相望。定位“高端人士的第一居所”的雅居乐(小区网，论坛)剑桥郡，与新市头村地块，及和记黄埔的另一项目珊瑚湾畔(小区网，论坛)；在大学城南岸互为犄角。业内人士分析，目前大学城南岸片区正在逐步成型。随着番禺万博商圈进一步成熟，地铁7号线的建城通车，以及大学城二期建设的推进，大学城板块与华南板块在南岸片区将实现紧密融合。对于这两个广州南部新兴的核心居住区来说，其区内整体物业价值也将迎来一个跃升期。