商业地产各种疯狂行为
这些的的确确是今年特别热的话题，从2004后的调控之后，这几年的商业地产特别的活跃，是因为调控的原因，导致很多资金不得不进入商业地产，实际上讲调控只是一方面的因素，更多的原因是来之这么年的城市发展，大批的住宅建设和城市的居民越来越多，这些居民在新居居住之后，这些商业地产本身就会变得很活跃，包括租金的上涨，商业地产现在的活跃，是过去10几年城市发展的一个必然结果，有了这个基础，推动商业地产这个市场的一个热的提升。
二：什么是商业地产
商业地产所指：金融地产性的地产，一般来讲住宅是买来满足居住的需求，像写字楼，临街的商铺，商场，公寓。这些都属于经营性地产范畴，这些地产本身就有着出租，运营的需要，所以这个范畴应该讲是城市发展之后第三产业成为主导的阶段，商业地产作为副业的载体，一定会成为主战场，每个人生活中都会碰到各种大大小小的商业。
三：商业地产-疯狂买
北京住宅是限购的，不允许外地人购买，商业地产，像商铺、商住公寓、这些并不受限购的影响，所以说外地的房产资金希望 在北京，或是全国各大城市有一个上升的空间，北说和上海这些大的城市，会吸引国内的大批房产投资者，甚至引来国外的大投资客的关注，一线城市在未来的房价的上升空间是毋庸置疑的，住宅受到限购制约，所以很多投资资金会关注一些公寓，商住公寓，一方面可以居住，另一方面也可作为一个今后租凭的用途，一位南方的朋友的在北京买了40套公寓，是为了酒店的用途，这几年的城市发展之后，北京现有的所有酒店行业包括各种公寓，包括一些短租公寓，租金都比较高，投资这些公寓的话，最简单的方式来说，无论是短租还是酒店，回报率是不错的，这是大的市场环境所决定的，北京在未来的升值空间大家是不用怀疑的，所以会吸引大量的房产资金关注，手里有钱，心里着急，有里有房，心中不慌，过去20年经济发展的很快，国家投入的一些公共设施，公共设施的投入一定会带动区域的房价的增值，想分享国家财富的再分配，手里一定要有资产，如果没有资产你就没有资格去收获。通常媒体会关注一些外地人到北京投资的事件，因为投资商都是几套，10几套，几十套的购买，其实北京本地人也做地产投资，只不过都很低调。
四：商业地产-疯狂建
二三线城市商业地产没有最疯，只有更疯。成都城市综合体建设很疯狂！商业地产行业的发展和住宅两个概念：住宅处在一个供需失衡的状态，商业地产实际上和城市和这个区域的人口关系很密切，国外像新加坡，政府对商业地产的开发有严格的管理和控制，人均能支撑多在的商业面积决定这个城市开发多少商业项目，是个合理的状态，如果商业地产开发的过大，那么这个城市就完全无法支撑。04.05年的北京城市规划，人均2.5的比重来策划的，比国外的一些城市规划比重要高，2011年初，北京市开发完成的包括开业的3200万面积，还有8.900百万的面积续开发。
北京已过了主要开发周期。希望二，三，甚至四，五线城市有个参考，可以做合理规划。成都的数据：要建3156万面积的商业地产，几乎和北京持平，面对二，三线城市，本身人口有限，不要过大过多开发，膨胀的心态对开发过剩的后果不假考虑，后果就是：好多商场空无一人，没有商家，也没有客流，这样商业地产的开发商会承担很大的风险，也会导致投资失败。
五：商住项目的投资已发展到什么阶段
商住这块目前来讲是一个特别好的时机，原因在于经历两年多政策对住宅严厉的调控，北京的住宅价格，五环以外的住宅价格呈现出一个早下降的趋势，商住公寓土地的实性比住宅要小，小到20年-30年，所以说商住公寓的整体价格比同区域的住宅价格还要低一点，因为大环境的原因，所以目前在北京六环外出现了一大批精装商住公寓，价格在7千-8千块钱每平米以上，无论是租凭，单纯的散租，还是酒店的方式，高回报是没有问题的，因为调控的原因，中小开发商会以一个价格优势来吸引买家，五环周边的不少公寓价格的的确确很诱人，这就是很多买家大手笔出手的一个重要原因。整个市场，不光是买家也包括卖家，大家都在探询国家政策一个大的趋势，整个房市的焦点是什么，目前价格在底部区域的话，那么大家就会大手笔的出手。一方面国家对开发贷款这方面控制的严格，从开发商自身的一个贷款渠道来讲是紧上加紧，所以好多开发商会以降价的方式来回笼资金。11月份以后，房市在价格方面会有很大的波动，所以现在大家还有疯狂的可能。
六：调控政策下的商业地产
过去十年，只要是给过建议的买房的朋友，都多少赚取了一些，过去十年，房地产是一个增值过程，中国经济发展城市化带动的一个结果，这是国家的贡献，不是某个人的贡献，国家在经济发展的这个阶段，国家大力投入城市设施的一个建设，这个阶段同时也伴随着人们经济水平的一个提升，就是一个财富再分配的过程，任何国家都不可回避的房价提升的一个过程，房价涨的过快以后会导致通货膨胀，会对宏观经济产生一个负面的影响，过去十年时间，在房价涨几年时间后，就会出现政策调控，因为房价导致的通货膨胀，会导致宏观经济出现问题，调控后过快上涨的房价压下来，宏观经济的风险降低后，还会出现房价上涨的现象。
七：商业地产投资的风险
商业地产的的确确有一个投资上升的空间，国家也会支持一些商业地产的投资，从一些银行贷款政策也可以看出来，住宅的贷款手续很严格，但是商业地产贷款的手续就没有这么复杂，从政策的导向和银行的方式来看，商业地产处在一种没有风险的环境，非常有利于商业地产的发展，现在商业地产投资还是可行的。
开发商很疯狂，03.04年时全国商业地产大概有1千多个，目前全国商业地产项目大概有3万多个，每个县城，甚至7.8万人口的小县城，都会有小10个这样的商业地产项目，大家投资的时候，应注意一下，全国范围 之内，一线二线三线城市的商业项目发展，甚至四线五线城市的商业项目发展都很快，商业地产按理来说可以赚钱，但是一些开发商包括一些专业团队，策划，招商都有很严格的要求，绝大部分开发商对商业地产专业化的运作缺乏了解，也缺乏团队的支撑，所以说在这要提醒投资人，像写字楼，公寓这些项目投资相对来说还简单一点，但是商铺的投资，开发商把一个商场分成N个小摊位出售的时候，开发商在前期的策划，他专业化的水平决定你的投资是否成功。商业地产的教训对很多人都有一些的。商场式的方适合大开发商，大企业去开发、投资，因为他有别的机构一起运作能帮助项目日后上市。
适合机构投资的是商场式的商铺，可以统一管理，适合老百姓投资的一些项目：商业街、一些住宅的底商、办公楼的底商、或是一些档次要求不高的市场、购物中心、这些不会像一些大商场那样需要环境的吸引，场地租金便宜，商品也会有价格优势。