城市综合体能否成为房地产的避风港？

近两年，住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发。在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移目标。

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

前瞻产业研究院数据监测中心的数据显示，2012年1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异，出现冰火两重天的情形。

近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如哇哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。

前瞻产业研究院城市综合体行业研究小组分析认为，城市综合体市场的火热主要是由中央政府和地方政府的双重政策促使而成。

一方面，进入2012年后，温总理多次发表讲话表示要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。因此，在相当长的一段时间内，住宅市场调控都没有放松的迹象。房地产开发商将目标注意至城市综合体市场，以规避住宅地产行业政策风险，希望在目前的困境中寻找突破口。

另一方面，地方政府为了避免房地产投资增速下降过快，纷纷推出城市综合体项目。城市综合体项目可以作为一个地方形象名片，无论竣工后经营效益怎样，仅仅开工启动就足以大力拉动当地的GDP。对于城市综合体的开发，除了银行给予贷款支持外，地方政府也会因为城市综合体项目后期经营对当地税收的拉动，给予城市综合体开发商在土地出让、城市配套服务等方面一定的补贴及优惠政策。

前瞻产业研究院城市综合体行业研究小组预计，未来3-5年，全国20个重点城市的城市综合体新增体量将超过2亿平方米，其中近50%的新增体量集中在中西部城市的新城出现。其中，昆明、西安、合肥、重庆几个中西部重点成，新增体量均将超过1500万平方米。