北京商铺市场大体量比重增加 售价稳中有升

北京商铺市场在售的重点商业项目近期表现比较平稳，根据21世纪不动产市场研究中心数据显示，2012年第二季北京市场大多数商业项目的平均售价没有变动，只有龙山跃和天通公园里2个项目底商售价略有下滑，最高跌幅11.76%。

北京商铺市场在售的重点商业项目价格走势

北京商铺市场出售项目体量与售价变化

　　从表中可看出：5000平米以下的项目继4、5月份售价下降3.19%，在本次监测当中其售价仍然呈现走低趋势，环比下降4%。 10000-20000平米的商业项目售价在4、5月上涨4.19%，近两个月售价出现下浮，环比下降1.96%。 50000平米以上的项目在前几个月呈现平稳走势后，于6、7月份售价同样出现下滑，环比下降1.3%。5000—10000平米，20000-50000平米商业项目的售价在近两个月走势平稳。

　　从体量的角度分析，虽然售价出现的变化的商业项目并不多，但其体量分布于各个范围，体量5000平米以下的商业项目的售价变化幅度最大。

　北京商铺市场销售物业类型占比及价格特征

　　住宅底商项目售价在前两个月下降5.58%后，于6、7月份售价再次出现下滑，环比下降1.74%。 除住宅底商外，写字楼底商项目售价在上次监测中增长5.16%后，在本次监测中，其售价出现回落，环比下降8%。 综合体与商业街商业项目，其售价于6、7月份未出现变化，仍然与前两个月持平。

　　从物业类型的角度分析，写字楼底商售价的变化最大，其他物业类型或没有变化或变化范围较小，整个商业地产市场趋于平稳。

　6-7月北京商铺市场在售项目行政区分布情况

　　从对市场监测数据来看，只有昌平区的商业项目售价出现了变动，环比下降9.62%。其他区的商业项目售价都处于平稳走势，没有变动。从区域的角度分析，只有昌平区的商业项目的售价出现了变动，而且变动范围较大，近10%。

　北京商铺吃销售项目环线分布与价格特征　

　　从环线的角度来看，售价出现变化的商业项目主要集中在5环以外，并且变化幅度较小，都未超过2%，其中五环至六环商业项目售价环比下降1.55%；六环以外商业项目售价环比下降1.07%；其他环线商业项目售价保持平稳。

　　代表性商业项目出售特征分析

　　林肯公园总占地面积137000平方米，总建筑面积500000平方米，规划建设12栋板楼和12栋塔楼，其中商业配套超过4万平米，该项目出售商铺一共200余个，主力户型300~500平米，进深15米左右。项目二期于去年年底开盘，通过电话调研得知目前项目的均价为3万左右，目前只有几套尚未出售。

　　林肯公园商铺售价从2011年7月至今频频下滑，据21世纪不动产专业的分析：首先，受项目一期影响，项目一期商铺，最后平均售价在3.8万/平米左右，由于一期销售的火爆，开发商过高的估计了市场，所以项目二期开盘时定价过高，报价为4万/平米。

　　其次，由于项目一期销售阶段，正处于政府对住宅房地产市场调控刚刚开始的阶段，政府的调控使大量投资者慌了阵脚，将资金快速收回，商业地产成为其短期回避风险最方便、最容易掌握的领域，使得商业地产售价在短时期内出现大幅度变动。但随着调控的继续，投资者变得更加冷静，急于投资的人变得越来越少，或者是发现了新的投资领域，投资者对商业地产回归理性，其售价趋于平稳，并且出现小幅度回落。 再次,随着商铺的销售，剩余面积的位置较差，对于投资者的吸引力较低，为了加快销售速度，开发商采取了降价的销售策略来吸引消费者，以实现快速去化，清空尾盘。

　　21世纪不动产认为，总体上看，其整体售价基本持平，但部分商业项目售价出现下降，主要可以从两个方面进行分析。从宏观上分析主要有以下两点，首先是由政府对于住宅市场的调控时间已经将近2年，此次调控对于商业地产的影响已经在过去的两年中逐渐变弱，商业地产整体售价走势逐渐平稳；其次目前其售价符合市场规律，供需基本平衡。从微观上看，是由于部分开发商为了抢占市场，采取以价换量的营销模式，降低售价。