写字楼市场逐渐转暖 未来销售量有望回升

2012年9月，各地主要城市写字楼市场出现明显好转的迹象。写字楼销售维持相对高位，价格走势强者恒强；写字楼租金涨多跌少，多数城市空置率回落；土地供应维持年内高位，成交量亦小幅增加。中原集团研究中心经理季峰预计，在多股资金的推动下，写字楼市场销售量在未来或将明显上升。

租赁市场：租金涨多跌少 空置多数下降

据中原集团研究中心监测，2012年9月，写字楼租赁市场扭转了之前的疲软表现，主要城市写字楼租金涨多跌少。其中广州、成都延续了之前的上涨趋势，环比分别上涨5.02%、0.46%；上海租金本月冲高回落，深圳租金终结了之前的下降趋势，连续第四个月徘徊筑底。

空置率方面，多数写字楼出现回落，其中京沪表现尤佳，供不应求明显。9月，北京、上海写字楼空置继续下滑，其中北京甲级和准甲级写字楼的空置率分别仅为3.39%和2.02%；而上海甲级和准甲级写字楼的空置率分别仅为2.64%和3.18%。

销售市场：供求两旺 价格走势分化

同月，各地写字楼市场呈现出供求两旺的行情。供应方面，北、上、广、深四大城市写字楼供应大幅增加，新增供应58.59万平方米，环比增长95%。销售方面，本月写字楼销售则依然保持相对高位，四大城市写字楼总计成交47.29万平方米，环比下降14%。1-9月四大城市写字楼销售371.94万平方米，与去年同期相比下降6%，写字楼市场整体平稳。

值得关注的是，10月初，上海再现一例大宗交易，中华企业出售旗下上海中华企业大厦，收购方为私募基金高和资本，成交总价7.9亿元，部分资金紧张的开发商出售旗下商用物业的现象仍将持续。

而价格方面，各大城市写字楼价格走势继续分化，强者愈强的走势仍在延续。根据中原二手写字楼价格监测系统显示，9月，广州价格继续上升，涨幅为1.16%，今年以来累计上升8.76%；深圳则继续延续下降趋势，本月跌幅为1.28%，今年以来累计下跌8.77%。

总体来看，写字楼租金回报率仍在高位波动，今年以来变化不大。其中，上升的城市有深圳、成都、杭州，累计分别上升6.45%、1.07%、16.47%；下降的城市有广州、重庆，累计分别下降5.84%、3.51%。

土地市场：供应维持高位 流标回落低点

中原集团研究中心监测的13个重点城市商办用地数据显示，9月供应与8月基本持平，维持较高供应量，但较2011年平均供应量下降约21%；商办用地成交出现小幅回升行情，成交量环比微增约5%，但较去年平均水平大幅下降约52%。

季峰表示，从我们监测的12个重点城市（不含重庆）数据来看，9月份商办用地流标率大幅下降为年内最低点，由8月份的约17%降为约7%，这主要是得益于9月土地市场整体成交活跃的行情，商办用地成交亦渐显活跃；但除优质地块外，商办用地仍以底价成交为主。

未来预测：租赁仍将平淡 销售重趋活跃

季峰认为，目前来看，中国经济仍未明显起色，写字楼租赁市场表现仍将平淡，但是写字楼销售市场在未来或将明显改观。一方面，住宅市场和商业地产市场之间的此消彼长在最近几年十分明显，近期住宅市场成交开始回落，未来量升价涨的格局或将放缓，部分资金或将重新关注商业地产市场；另一方面，随着降息、降准、行业振兴政策的陆续实施，资金供应规模逐步上升，而回报要求逐步降低，在传统的投资渠道住宅投资因限购承载能力有限的前提下，或将有更多的闲置资金转向回报率相对较高的商业地产市场。