地产PE来势凶猛 目标多锁定一线城市商业地产

据调查报道，10月初，保利地产旗下的信保(天津)股权投资基金管理有限公司(下称“信保基金”)、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

　　事实上，保利系地产基金已运作近2年。通过地产基金，保利地产通过6亿元就撬动了20亿元的投资，杠杆效应明显。正是在此诱惑下，滨江房产、金地、万通、复地等知名开发商都纷纷涉水房地产基金。

　　清科研究中心数据显示，今年前三季度地产基金募集总规模达到21.49亿美元，从各季度的数据看，地产基金有加快扩容趋势。

　　对此，某大行江苏分行人士向记者表示，目前对地产贷款的限制并无放松，总的原则依然是控制增长速度，逐步退出。地产基金在此情况下应势而生。

　　除参与拿地，地产基金还参与项目债权、股权融资。上海一位地产基金人士表示，不少现金流出现问题的项目，现在通常三到四折就能拿下。

　　首期募资24亿

　　大型开发商发起的地产基金是近两年市场里的重要力量。上海一位地产研究人士表示，利用基金实现财务杠杆，是开发商设立地产PE最为重要的原因。

　　2010年6月，保利地产作为主发起人成立了注册资本为3000万元信保基金，并持有40%的股权。

　　此后，信保基金作为普通合伙人发起设立了信保(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(下称“天津信保”)，基金计划募集规模30亿元，当年就募集了24亿元，其中保利出资6亿元。

　　2011年，信保基金增资到1亿元，保利地产的投资成本增至4000万元，持股比例依然是40%。信保基金在今年上半年的营业总收入为3203.55万元，净利润为1327万元。

　　对于保利地产而言，看重的并非地产基金的收益，而在于地产基金带来的财务杠杆。

　　天津信保成立后频频出手，且多与保利地产有关。在2010年，天津信保先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。

　　保利地产的半年报显示，在关联方向上市公司提供资金余额一项中，信保基金为7.58亿元，天津信保为12.61亿元。