2012年广州写字楼成交价量齐涨 CBD盘单价超5万

写字楼：成交121万平方米同比涨七成

2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升，越来越多企业选择广州，投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。

来自仲量联行的研究数据显示，2012年，广州甲级写字楼销售价格再跃新台阶，销售均价达33000元/平方米，同比上升3.8%。另一方面，某房产数据中心的统计数据也显示，2012年广州写字楼（含商用公寓）成交面积达121万平方米，同比涨幅高达69%。与此同时，尽管受郊区低价商用公寓的超高占比影响，但2012年广州全市写字楼（含商用公寓）的网签均价也同比涨了6.5%，达23706元/平方米的历史高位。备受瞩目的是，2012年，越秀区首次出现了超高价位的写字楼成交纪录。该区的步云天地网签的34套展贸式写字楼，均价高达53987元/平方米。而在珠江新城，全年成交金额高达30亿元的“冠军盘”富力盈凯广场，其写字楼成交单价频频破5万元大关，刷新广州纯写字楼市场的成交纪录。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出，虽然受国内外经济下调影响，2012年新进驻广州的企业数目也出现下降，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度，令广州写字楼的扩张型成交需求减少，但随着广州国际化城市形象的提升，在2012年，内资企业的需求成为市场主驱动力，推动广州写字楼市场热度持续。特别是第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业，其需求占市场总量的56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。

从销售市场看，虽然2012年广州写字楼的租赁市场因为供过于求而出现下行趋势，但资本市场却依然活跃，自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。如保利中达广场就分别由广汽集团和广物汽贸整栋购入自用作为总部。其他如富力盈凯广场、广晟国际大厦(小区网论坛)、邦华环球广场、壬丰商务大厦等甲级写字楼，都有国内企业或政府机构购入几层作为办公楼自用，这些项目的均价都超过了3万元/平方米。

优质购物中心：平均月租金446元/平方米同比涨7.3%

2012年，虽然受经济放缓、前景不明朗等因素影响，零售业整体发展有所受制，但随着城市价值的提升和中高端新项目的增多，越来越多国际化大品牌热衷进驻广州市场，优质购物中心租价再创新高。

来自仲量联行的数据显示，广州全市社会消费品零售总额增幅有所放缓，但累计同比增长仍达13.9%。在传统商圈的天河中央商务区和老城区，因为发展成熟、客流量大、地理位置优越，仍是全年租赁需求的集中地。与此同时，在个别新兴子市场，如白云区和番禺区，新的综合性商场的出现，也带动了租赁需求，拉升广州优质购物中心的价值。如珠江新城新开业的太阳新天地和花城汇二期，老西关的西城都荟，番禺市桥奥园广场(小区网论坛)、荔园新天地等等，都给区域商业市场带来了升级新机遇。

虽然受全球不稳定经济及国内经济增速减缓等经济因素影响，广州优质购物中心的租金增幅有所放缓。但是2012年全年，广州优质商铺的整体平均租金仍达446元/平方米/月，同比上升了7.3%。从行业看，快时尚、餐饮、大型零售商的需求旺盛，2012年有多个国内外连锁品牌纷纷选择广州开设首店，如永旺集团旗下的美思佰乐超市、无印良品，国外护肤品牌Kiehl’，国内知名餐饮品牌俏江南以及香港电影院品牌UA等。截至2012年末，广州优质商铺的总存量约175万平方米，全年净吸纳量共约27万平方米，比2011年的净吸纳量增加了15万平方米。天河北商圈以及其他商圈商场升级改造的带动，加上新开业商场的较高进驻率，令2012年广州全年整体优质商铺的空置率有所下降，约为3.1%。

与此同时，广州优质购物中心全年资本值同比增幅达8.7%，商业投资市场还出现了不少大宗交易，如保德信房地产基金收购了海珠区的乐峰广场，交易总额达20亿元，是广州市场迄今为止最大宗整宗零售物业交易。该商场总建筑面积8万平方米，现已引进吉之岛、飞扬影院、Zara等品牌，预计在2013年第一季度开业。

商用公寓：多项目“日光”高端项目叫价达11万元/平方米

2012年，虽然整体经济不乐观，但随着广州城市价值的提升，仍有越来越多外来投资客、外来企业和中高端人群选择进驻广州，进一步推动广州商用公寓市场出现持续火爆行情。纵观全年，不管是面积动辄260-900多平方米，单套面积高达几千万元的超豪高端公寓，还是以五六十平方米为主打的小面积商用公寓产品，都出现了持续不断的热卖场面。

2012年初，天河北的瑞安创逸、琶洲的保利天悦和西湾路的财富公馆，打响了2012年广州商用公寓市场的头炮，推售时都相继“日光”。随着年中时天銮等高端项目出售加快，到国庆前后，白云绿地中心·瑞铂、番禺万达广场、誉山国际、奥园养生广场、敏捷上城国际等项目相继开盘大热，也频频出现“日光”。至2012年的最后一月，绿地滨江汇、敏捷上品公馆开盘，再现推货快速清光的场景。

从整体看，2012年持续火热的广州商用公寓市场中，集中在珠江新城和白云新城的高端公寓市场，如天銮和白云绿地中心·瑞铂，吸引的主要是受限购政策制约的外地人或本地高端客，天銮的成交价普遍达4万-9万元/平方米，最贵的单位叫价高达11万元/平方米，白云绿地中心·瑞铂成交均价也高达3.5万元/平方米，都刷新了同区公寓市场价格的新纪录。

小面积商用公寓产品，户型小、门槛低，在住宅限购持续，通胀压力高攀的大环境下，更是2012年普通广州投资客的至爱。特别是郊区的小面积公寓，如番禺万达广场、誉山国际等项目，二三十万元就能投资，吸引大批工薪投资族入货，开盘“日光”也就不难理解。