城镇化视角下的商业地产发展机遇
城镇化已成为中国发展的必然趋势，在推进过程中，商业地产能够为城市带来哪些前导性和拉动性的力量。本报专访业内专家，畅谈对城镇化下的发展机遇。
城镇化已成为中国发展的必然趋势，在推进过程中，商业地产能够为城市带来哪些前导性和拉动性的力量。本报专访业内专家，畅谈对城镇化下的发展机遇。
个人投资商业地产需了解市场环境
Q：都说发展城镇化要拒绝“摊大饼”式发展，但在北京这样的一线城市，市中心的土地供给相对比较稀缺，一些新兴的住宅、商业项目都是一步步往外环扩。这导致近郊新城成为“睡城”，对于这种城市发展的症结，你认为我们应该做出什么样的努力呢？
中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云：城镇化的发展，尤其到了新型城市化建设的议题下，我想我们的城市应该是多中心的发展。那么多中心的发展并不是只盖了这么一个居住环境，更重要的是在居住环境中有良好的配套设施，有商业、服务业、医院、学校等等，构成一个完善的城市化体系。只有这样，才能使我们的“睡城不睡”。
Q：您认为，北京的近郊新城在城镇化发展过程中还会遇到哪些问题，是可以预计到的？
中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云：比如说我们盲目的发展，总量和结构的失衡，特别是在商业地产，服务业配套和居住地产失衡的情况下，会带来新的城市问题，包括交通问题等等。政府在规划过程中，肯定会着力克服这些弊病。同时，推动城镇化进程的过程中，一是国家政策的导向，再一个是，我们开发企业会看到整个市场的局面，会注意到开发的角度和节奏，我想我是越来越看好这个市场。
Q：在住宅方面，投机需求逐渐被挤出，在住宅投资方面基本没有空间，会不会导致个人投资商业地产如写字楼、商铺方面的发展？
中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云：作为老百姓个人买房来讲，在住宅市场遏制这种投资投机性需求后，作为资产配置方面来讲，投资配置中，有一些写字楼、商铺的投资也是可以的。但商业地产跟住宅不一样，要注意今后的运营方向，包括整个市场整体的发展。投资商业地产更重要的是研究好这个市场环境，不仅仅是位置，更重要的是适合商铺发展的成长环境。
中小企业也可以做商业地产 Q：商业地产作为长线产品，对企业资金投入要求较高，请问会否影响到投资商业地产的房企的结构？
北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜：随着市场环境的发展，我觉得每个行业都是逐渐会往细分化去转变，有实力的开发企业肯定是有充裕的资金保障，进行持有型物业的开发，对于资金实力一般的开发企业，我觉得肯定是要量力而为，不可能随大趋势而去自持很多的商业地产。但资金占用量大，并不代表资金实力一般的企业不能涉足商业地产。像公园商业街，实际上就是小规模的商业，这种商业街定位很准确，运营成功的话会是一种非常理想的自持产品，也适合比较中小型开发公司来尝试。
做其他人做不了的就是优势 Q：商业地产是近几年的热门话题，红星美凯龙作为家居连锁品牌进军商业地产有什么优势？
红星美凯龙副总裁王伟：我们是一家以家居、零售，连锁为主的公司，在北京目前有5家商场，在上海（楼盘）有7家商场，应该说是京沪地区最大的家居连锁服务商。在过去的两年中，我们和很多大开发商都有密切合作，不管是精装房还是毛坯房。有很多小区的样板间。通过这几年的合作，企业得到了很大的发展，也能满足大开发商有需求，替他们完成他们做不了的事情。第一、我们的品牌知名度非常高；第二、连锁体系在北京、上海非常完善；第三、我们整合家居建材品牌，能满足中国新兴的中产以上消费群体的消费需求。
刚需客群将支撑北京楼市发展 Q：在调控的大背景下，您认为在发展中有怎样的困难和机遇，如何平衡这种关系？
经济学家徐国兴：我觉得政府调控是要控制房地产市场的危机和风险，但国家对于首套刚需并没有调控，也没有限制非泡沫的、非投机需求。所以，城市的住宅和商业地产的发展仍旧按照原来这种对人口发展的需求进行的，只要人口不断流入北京，北京的住宅和商业地产仍会一直发展下去。
企业在行动 中国城镇化目前进入深度发展阶段，知名房企纷纷在购物中心、写字楼、住宅产品上贡献自己的力量。
龙湖地产时代天街营销主管王璐：过去十年，龙湖在超过八个城市做17个龙湖天街产品，目前为止2012年上半年整体招租超过2.6%。现阶段在北京投资商业地产，有几大要素值得关注，首先处在政府未来发展新阶段，其次要有非常完备的交通基础设施。第三非常密集产业人口和居住人群。
金隅地产金城府项目总监王建:随着北京市委确定通州为城市副中心，中国高端服务产业相继落户通州，目前通州区政府也在大力推进新城核心区城市综合体建设。而城市高端住宅也是对稀缺资源的占有，金城府由四栋高层建筑构成高端商业区，可以说与5A写字楼共同成为通州区新地标。
保利地产(600048,股吧)招商总监罗崔：2012年北京甲级写字楼同比上涨13.8%，空置率降到历史最低水平5%，租金水平也是持续上涨。在这样背景下，保利地产在广州（楼盘）、上海、天津（楼盘）、武汉（楼盘）等中心城市建商业地产项目总建筑面积超过200万平方米。如今我们将保利地产引进北京望京CBD。除了打造5A级产品之外，这里得到多个品牌开发商看好，相信这个区域有望成为北京热门板块，发展潜力值得期待。
精彩语录 城市扩张受商业地产推动 中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长 蔡云 “商业地产应扮演更好的角色”
有很多开发企业已经把自己打造成为城市运行商，在城市运行当中想到自己的责任和使命感。在这种情况下争取资源得到最大最有效利用和合理利用，在相关的服务业、配套服务业和产业带动下，才能推动整个服务业发展，推动商业地产发展。目前，二三线城市，特别是在县、乡镇的商业配套上，存在一个很大发展空间，在这个商业地产推进城市化进程当中，企业会有更大的发展空间。所以，希望我们商业地产在新型城市化建设当中会有自己的角色和地位，扮演更好的开拓者和建设者的角色。
中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长 赵素珍 “定位、团队、资金和信用最重要”
随着新型城市化建设战略的提出，购物中心作为城市标志，推动城市经济化持续健康发展，也会提升城市综合实力。以购物中心为核心商圈拥有最大集体效应，由商圈效应来带动商业地产销售已经成为大型地产公司的有效运营模式，要想让商业地产真正迎来春天，还有赖于各个商圈多样化形成，以及商业地产配套成熟。我们现在看到一些商业地产的商业地产开发很多，成功有限。如何能够做到开发成功，销售的成功和商圈成功，我总结了八个字，定位、团队、资金和信用，虽然影响商业地产发展因素众多，我认为这四项是最重要的。
红星美凯龙副总裁 王伟 “要开发商业地产，首先要理解城市”
如果说一个企业要进入到商业地产这个领域，首先是要理解城市。理解城市化的进程，还要认清一个城市在城镇化或者城市化过程当中所处的阶段是不一样的。认清城市化发展过程当中所处的阶段以后，才能理解这个城市它对于商业地产需求，它的核心需求是什么。如果说一个企业你做商业地产不能满足这个城市发展需求，这个城市扩张需求，不能成为这个城市功能一部分的话，那么你的商业地产的战略首先就是失败的。
北京联港置业有限公司副总经理 张海剑 “地铁经济推进商业变革”
今天想和大家交流的题目是，地铁经济引进商业变革。地铁建设不仅使城市内涵更加丰富，使地产等相关产业带来发展机遇。地铁开通后香港地铁物业平均升值50%，二手房交易更容易成交。同时地铁也改变了商圈结构，在地铁影响下，沿线商业呈现立体辐射，从一站式消费到商圈消费到商业带消费方向过渡。截至目前，北京地铁已开通440公里，成为国内地铁最长的城市，到2015年北京轨道运行网将达到660公里，陆续开通的新地铁线路将成为促进北京经济发展的新路。