津城商业地产成交活跃 市场升级加速

商业地产成交活跃

中原商业研究中心发布，2013年4月，商业成交283套，成交面积5.8万平方米，环比上涨17%，商业市场成交量稳步上升。中心城区和远郊区县为主要成交区域，分别占全市成交总量的34%和33%；南开区4月共成交12299平方米，是全市成交量最大的区域；其中“水云华庭”成交一宗9746平方米的大宗商业，成为4月单体成交量最大的项目；4月成交产品中单铺面积在250平方米以下的商铺占全部成交的90%，面积小、低总价、风险小的物业更能赢得投资者的青睐。

中心城区项目的活跃成交，小幅抬升了全市成交均价至17125元/平方米，环比上涨5%；4月中心城区除红桥区商业成交均价较上月有所下降外，其余五区均有不同幅度上涨。4月新增商业物业12.6万平方米，同比上涨40%；新增供应项目主要集中于环城四区和滨海新区；津南区的“建鑫城”和“天津环球贸易中心”商业进入供应市场，分别供应16426平方米和14654平方米；滨海新区的“滨海欣嘉园”项目供应46818平方米，成为供应量最大的项目。

商业地产持续向好

2012年，天津社会消费品零售总额实现3921.43亿元，同比增长15.5%，增速高于全国平均水平1.2个百分点。

2013年第1季度，位于友谊路商圈的阳光新业广场于1月19日开业，为商业市场带来99437平方米的新增供应，使得全市商业总存量达到2228329平方米。新业广场定位为大型综合性主题时尚购物中心，在招商上，加大了主力店和餐饮娱乐业态占比，填补了河西区无集中高档大型餐饮及多元化娱乐场所的空白，该项目的入市将使友谊路商圈更加活跃。

2013年第一季，银河国际购物中心继续吸引国际奢侈品牌，Giorgio Armani、FENDI、GIVENCHY等都于季内正式进驻其中。2013年2季度，银河国际购物中心仍将有已签约的国际奢侈品牌陆续开业。商业散售市场方面，2013年第一季成交为4.9万平方米，成交主要集中于个人投资者，企业成交客户多集中为金融、制造和科技类客户。

戴德梁行天津公司总经理高炬表示，津城消费市场持续向好，购物中心呈现较快发展态势；购物中心的扩张带动相关业态的迅速发展，餐饮、快时尚、休闲娱乐等体验式商业业态仍在积极布局市场；高端百货逐渐向奢侈品经营迈入，购物中心中也逐渐引入奢侈品牌，以实现错位经营增强竞争力；得益于人均可支配收入的持续增长以及新开购物中心在市场中的良好反应，国内和海外投资者对于天津商业市场信心提升。

商业地产加速升级

戴德梁行商业部助理经理张少怀表示，天津商业市场将进入快速发展时期，市区商业项目总体量为222.8万平方米，近5年内新增约95万平方米，预计未来3年至4年内新增约170万平方米。

传统商圈稳步提升，新兴商圈已初具规模，商圈外扩已成为未来发展的必然趋势。购物中心的品牌进驻及环境均不断提升，而服务更加方便、贴心、人性化管理。

仲量联行称，天津零售地产市场的租赁成交主要来源于部分完成楼层装修及租户调整的项目。例如，858城市广场的三楼完成了重新装修，现已接近满租，并以本地租户为主。

一些国际奢侈品牌在2013年一季度开出新店，如JIMMY-CHOO、YSL及Giorgio Armani天津首家门店均在银河购物中心相继开业，同时开业的还有GIVENCHY的天津首家直营店。FENDI以及Tiffany & Co.也在该购物中心与顾客见面，其中FENDI新店为两层，营业总面积达1200平方米，是其在中国地区目前最大的旗舰店。此外，继去年11月份开始品牌调整的海信广场也完成了一层名表区的部分调整，Audemars Piguet、IWC、Panerai和PIAGET等品牌于本季度开业。

由于有限的供应以及现有项目活跃的租赁需求，天津市场整体空置率由上季度的3.6%下降为2013年第一季度的3.3%。预计今年年底，百盛二店、世纪都会商厦及嘉里中心将进入市场。尽管大体量的供应即将入市，但这些项目中的大部分面积在完工前就将完成预租。因此，仲量联行预测市场整体空置率将仅微幅上升1%至2%。