邓志旺:商业地产投资稳健 四标准决定社区商业潜力
2013年5月11日上午，搜房网远洋? 新干线专场看铺团暨投资大讲堂活动在远洋?新干线营销中心成功举办，近50名投资者踊跃参与，实地考察项目，掀商业地产投资热潮。在投资大讲堂活动中，深职院房地产研究所所长邓志旺博士解读了新政下商业地产发展的市场形势，并与搜房网友一道探讨了商业地产投资技巧及201..
2013年5月11日上午，搜房网远洋? 新干线专场看铺团暨投资大讲堂活动在远洋?新干线营销中心成功举办，近50名投资者踊跃参与，实地考察项目，掀商业地产投资热潮。在投资大讲堂活动中，深职院房地产研究所所长邓志旺博士解读了新政下商业地产发展的市场形势，并与搜房网友一道探讨了商业地产投资技巧及2013年商业地产投资前景。
内容实录：
【邓志旺】：搜房网各位网友，大家早上好!首先要感谢你们这么早来到龙岗参加这个活动。我也要感谢远洋地产提供这么好的场所，每次我来这个地方都会邂逅深圳地产界各界名人，他们来的目的只有一个，就是来偷窥一下，看一下我们远洋地产做的产品到底有什么不一样。事实上也证明他们来的是对的，北京来的地产公司确实是大气，做的产品非常不错。
今天跟大家交流商业地产投资机遇和挑战。具体有四个问题：第一，现在是不是还可以继续投资房地产?这是很多朋友都在谈论的问题。尤其是调控政策不断加剧的情况下。第二，商业地产的问题，大家认为商业地产在现在这个地产时代里面是不是一个首选的投资品种。第三，电子商务兴起到底对商业地产会带来什么影响，会不会损害到商业地产的价值。第四，怎么样选择社区型的商业。
第一个问题，我们需不需要继续投资房地产?我首先第一个观点是投资是一件我们不得不做的事情，我们没有选择。为什么这么说呢?我们看一下这张图。左边是一张存款单，这个存款单相当有历史，1977年5月31日，也就是36年前，存款单存了400元，经过33年，2011年的时候存款单的主人拿出存款单到银行兑换，可以兑换多少钱呢?到2010年的时候是835元。1977年的400元跟现在的835元是怎么一个关系?有人做了一个对比，第一，77年如果是400元可以盖一栋房子，现在可以做什么呢?可以买到10包的水泥或者切换一下的话，可以盖一个平米的房子。这里有多大的缩水，大家可以测算一下。猪肉。77年的时候可以买到400斤猪肉，现在只能买40斤。还可以从我们的烟酒消费来看，77年可以买到700条中华烟，现在两条都不到。77年可以买到50瓶茅台酒，现在一瓶都买不到。更要命的是77年的时候，这400元是怎么来的?潘婆婆跟她的丈夫存了两年，每个月收入20元左右。我们随便找一个参照体系比较就可以发现，财富缩水比例至少30倍以上。这说明什么?33年发生了什么?用一句话来表达的话，就是老百姓财富被大大的缩水，被某些群体给掠夺了，如果你不投资的话，你只有被别人掠夺你的财富，所以投资是不得不做的一件事。
我们今天我们还有可能再过33年，再回来看今天，会不会也发生同样的事情?我个人认为这个事情是完全有可能再发生的。因为我们看到最近美国、日本、欧洲，其实也包括中国，都在不断地让货币贬值，大家竞相贬值，贬值结果就是我们手里的钱越来越不值钱。中国有一个现象叫做富人剥削穷人，穷人把钱都存到银行，没有更多投资渠道，富人把这个钱拿来去投资商业、住宅、股市等等，把赚来的钱分了一点点，这一点点绝对不足以抵消通胀的作用。我也经常提醒自己一定不能做下一个潘婆婆，一定要投资。所以我们现在没有选择，不是投不投的问题，是必须投。
投什么?房地产以外的投资品，首先是股市。按照国际说法，股市是经济的晴雨表，经济增长了，意味着股市越来越好。投资股市，每个人都可以获得一定收益。我在大学学财务的时候知道股市投资回报率远远高于存款利息率，实际情况是怎么样呢?在中国过去10年里面，我们股指竟然零增长。按照目前状况来说，还是负增长。投资股市大家都知道，小股民基本上都是亏钱。包括我本人，我是学经济学的，也拿了经济学博士，也不断想尝试股市投资，但是每次投资都是以失败而告终的。所以如果大家亏钱，也不用惭愧，甚至诺贝尔奖获得者也投资股市亏钱。第二，黄金。黄金曾经是一个神话，黄金价格一路上涨，很多人吹嘘黄金不败。包括有一个写了一本书叫《货币战争》的作者，他就是非常坚定的黄金投资的支持者，他认为黄金百年不倒，但是我们最近看到黄金价格一路下滑，到了1400美金/盎司这个价格，而且还可能继续下滑。尽管我们中国造一个舆论中国大妈接盘，你抛多少，我买多少，好像把黄金价位接住了。但是实际情况是不是这样呢?国外舆论完全不这么看。中国大妈作用被夸大了。黄金跌到一定位置一定会反弹，就像股市一样不可能直线下跌，但是反弹完毕后，还是继续往下。所以这个时候抢黄金并不是一个明智的选择。包括很多经济学家认为抢黄金是一个错误的决定。中国大妈是支撑不起这么大的市场。巴菲特最近在股东大会上说了一句话：黄金是一只不会下蛋的鸡。不会下蛋的鸡它的存在价值大不大?不大。只能用来吃。你把它长期养下去有没有必要?完全没有必要，只会浪费粮食。黄金本身不存在价值的，他唯一的价值来自于什么呢?它的升值。升值的时候，它的价值才体现出来。黄金如果存储起来，还要收你的保险费。所以黄金不创造价值，只能靠自身升值来实现投资目的。所以这是对于其他的主要品种的看法。
房地产就不一样，房地产至少是会下蛋的鸡，只是说它下蛋的速度快慢而已，好的投资品种可能下蛋会多一点，每天一个甚至每天下一个双黄蛋，差一点的两天下一个蛋，但是至少它有蛋，这个收益来自于它的租赁性、可实用性。在深圳这边说租不出去的房子基本上不存在。只要租出去就带来租金回报。另外可以带来增值回报。所以房地产有双重的收入来源，这是它的最大一个特点。第二个特点，它享受双重红利。哪双重红利?城市化，现在领导提出城镇化，从市变成镇，以前我们更多强调大城市发展，现在发现大城市人口越来越多，不堪重负，大城市病也出来了，新领导希望把二三线城市发展起来，但是学者们客观地认为其实这有点一厢情愿，中国大城市就是一个很大优势，有政府资源优势、公共配套优势、交通优势。甚至我回到老家湖南那边，稍微有钱的人都要买到北上广深的城市。收入增长的红利。新政府上台提出收入倍增计划，2020年的时候居民收入增长一倍，收入增长后必然带动消费增长，消费增长必然带来以商业地产为代表的投资品种的租金的上涨。这里面这两个利好都是对房地产是利好的，别的不利的我们也知道，但是我们要看到一个大的因素。
并不是说现在形势下所有房地产都值得投资。我们投资方向要作一些改变。这个改变来自哪里?来自房地产调控政策的变化。以前我们的调控政策更多强调金融的安全，政府是考虑它自己，房地产价格越涨越高，泡沫越来越大，政府金融体系被卷进去了，如果一旦房地产下跌，可能会出现银行体系崩溃，所以他从自身角度出发。但是现在不一样了，新一届政府更多的可能会从民生角度考虑，考虑到房地产里面的住房问题是最根本问题。上一届政府从2002年到2012年这十年里，他解决了一个问题，尽管大家对政府有很多怨言，但是胡温政府解决了很重大的问题，什么问题?农村的问题。通过减免农业税，保护农业，通过减免教育等费用，免取农村小孩上学费用问题。通过合作医疗，解决农民医疗问题。通过这个，把社会最底层人士保护起来了，让他们不会成为社会不安定因素。解决这些问题过程中又推高的城市住房价格，这是他们的失误。下一届政府他们是高瞻远瞩的，大量农民进城也好、大学生毕业也好、城市低收入人群也好，他们居住在城市里面，首先要解决的就是住房问题。
住房问题就成为了未来十年中国最大的问题，政府我相信不会再改变政策方向，一定要解决这个问题。所以我们相信保障房一定会建起来的，“90、70”是会坚持的。所以住宅，政府会打压它。政府现在在三个环节着力，第一，购买环节，限购。第二，持有环节，买了房子后，通过房产税增加你持有成本。最近看了中央二台新闻，其实这个政策也没有那么万恶，在英国收一个什么税?叫做空置房屋税，你只要房间里面有一个床位空置了，就要收取额外的税。通过这个政策鼓励人们把房子租出去，提高住房使用率。每套房都要了解这套房住了几个人。如果一对夫妻住的，有三个卧室，两个卧室空置，就要对这两个卧室收取一定税收，逼迫你把房子租出去。还有你开车的问题，如果你一个人开车从罗湖开到龙岗，就会有警察查车，查车目的不是酒驾，就看你车里坐了几个人，如果只有一个人，就要额外收税。目的是鼓励人们共同使用一辆车。因此美国人在出发前都会在网上发贴，免费搭人到一个地方去，这样可以少收费。鼓励住房资源充分利用，打击空置房屋，这是政府必然选择。最后一个环节，卖出环节，政府收你20%个人所得税。这个政策当时把很多人吓坏了，但是我个人知道这个政策没有什么作用。去年我就参加过深圳市国土局跟税务局合作搞的这个系统，住房评估系统，每一套房都评了一个价格，当你交易的时候不能再按照阴阳合同价格执行，而��须按照他的价格执行，这样就使得每套房价格相对比较真实。这样就可以收你5%营业税、1%契税，将来要收20%个人所得税。但是这个税收的不会太严重。首先第一个，政府是对这个税打折了。假如这个房子真实售价2万，在国土系统只有1.2、1.3万，打个六折左右。知道为什么打折吗?因为这么多住房，他根本没有办法准确测算出来价格，所以政府为了怕引起争议，只能主动把价格降低一些，2万降到1.2万，总不至于出现争议了吧。现在来说，它这个价格公布出来，大家很少有争议的。因为确实低于市场价。另外他可以减免你购买成本、装修成本、按揭成本等等，大概算下来也就是2、3个点，所以整个影响不会太大。所以说不用太恐惧这个政策。但是政府是一定要阉割掉住房的投资属性。
--------------------------------------------------------------------------------
【邓志旺】：新的投资方向必须要把资金从住宅市场慢慢转向非住宅这块，像万科、中海、招商等一线开发商都慢慢把商业地产作为他们的战略发展方向。这里面尽管有一些争议，但是坚定不移推动非住宅产品发展。在非住宅里面有很多品种，比如写字楼、公寓、商业地产。写字楼目前投资的机会不是太多，去年深圳推出20万平米写字楼，真正进入销售的只有5-6万平方米，大量的都自己持有。更重要的是两条，写字楼更新换代特别快，罗湖发展20年左右，现在罗湖写字楼空置率比较高，为什么呢?因为它很多设计方面存在硬商，停车位太少，采光不好、空调系统不好等等，使得它的写字楼不被接受。现在福田区是写字楼最好的区域，但是再过10、20年，会不会转移到前海?很难说。所以投资这个产品，风险就比较大。
第二个产品，公寓。最近，公寓特别多，比较高端的，价格非常高。公寓这个产品投资前途到底怎么样?我觉得在中低端公寓里面避免不了跟中小户型、跟经济型酒店之间的竞争，这块竞争非常大。在高端这块，深圳就面临一个很大问题，深圳这个城市，在这里生活了差不多10年了，对这个城市有感情的，但是客观说深圳这个城市层次还是偏低，跟北京、上海相比的话。在北京、上海，高端公寓是不愁市场，因为有大量国际型企业，他们高管就租住在高级公寓里面。他能够承受一套公寓每个月10、8万的水平。但是在深圳这个群体比较少，我跟学生说你们不用花时间学英语，在深圳学英语没什么用，因为你一年到头都用不着，外资企业没有几家。但是在上海不一样，坐电梯，里面各种色种的人种都有。坐公交，里面的人经常有人说英语、葡萄牙语、法语。所以时间要花在最重要的事情上。深圳高端公寓我不是特别看好，尽管有很多在做。
第三个是工业地产或者叫产业地产，包装成写字楼方式出售。工业地产有几个问题，它的专业性很强，你能不能做好，可能市场不一定能够接受。第二，受宏观经济影响特别大。如果大家不健旺的话，会想起2008、2009年的时候大量厂房都是空置的，一旦出现经济危机，工业地产包括写字楼都受到很大冲击，但是商业地产就没有这个问题。
商业地产基本上都是当地人的消费。工业地产需要很强的运营能力，招商能力、管理能力、包装能力等等。工业地产只适合一部分开发商做，也只适合一部分投资者去投资。最后一块就是商业地产，我觉得这块是相对来讲风险比较小的一块。比较小有几个方面原因，商业地产服务的是居住人口，居住人口相当稳定，保证了消费群体稳定性。包括去年、前年，温总理说中国经济又进入最困难的一年，但是我观察了一下，所有的餐饮、所有的百货店都是经营的非常好。从这一点来看，中国经济并没有步入协调。第三，独立性。各个区域你开了很多商业中心，对我没有太大影响。我们基本消费还是就近消费为主。尤其对于街铺来说，它很独立，我可以独立经营，不会受到别的因素影响。最后还有一个特点，越老越吃香。年龄越大，职称越高，收入越高。商业地产需要培育，一旦过了培育期后，它的客流量就越来越好，它的价值就越来越稳定了，租金回报越来越稳定了。所以商业地产是越老越值钱。写字楼不一样，它很容易老化。目前最流行的是玻璃幕墙，再过十年是怎么样，不知道。所以我个人觉得商业地产对大部分投资者是最稳定、最稳健的投资方式。
--------------------------------------------------------------------------------
【邓志旺】：电商的发展会不会导致商业地产价值下滑?这是很多网友关注的问题。比如最近两位大佬，一个是王健林，一个是马云，他们有一个赌局，王健林愿意拿出一个亿赌再过十年传统商业还是要占50%市场份额，电商仍然处于一个相对比较小的市场份额。马云则不赞同。这个赌局将来会怎么样?你们会想得到吗?肯定是不了了之。十年以后，还有人会想起这个赌局吗?我们不用说十年了，两三年前很多人说的话都不算数。很多人预测房地产严冬论、崩盘论等等，这些人过两年出来照样说话，一定都没有问题。我们都是健旺的。另外有没有办法衡量到底传统商业占多大比例，电商占多大比例。比如我同时有实体店，还有电商，到底怎么算?他只是表达了一种方向，传统商业不会垮掉。
到底电商会不会也影响到商业地产格局?这种影响已经出现了，将来还会继续影响。它的影响有两个方面：第一，淘汰一批商业。淘汰体验感不好的传统百货店。第二，很多专门店。比如专门做五金的，为什么淘汰它呢?因为不需要了。我们通过电子商务完全可以解决专业的产品。这个网络市场更大，可以更丰富的地选择产品。第三，专业市场。我最近看到很多地方搞专业市场，我非常担心，惠州有一个专业市场做得很大，吸引了很多深圳投资客进去，但是我上次看了一下，基本上没有经营起来。专业市场是最容易实现电子商务方式。阿里巴巴最早就是做B2B的电商，最容易适应大批量的购买。后来才做淘宝B2C产品。专业市场风险比较大。第四，商业街。商业街也有很多问题，商业街特别多，尤其比较大型商业街，很多产品都是重复的，他想吸引全市人民去消费，现在人们越来越不愿意出远门，我都不知道我们多少年没有去过东门了，可能有5、6年了。可能有4、5年没有去过华强北了，我觉得这些商业街会出问题。但是同时会促进一些体验很好的商业，万象城人流非常旺盛，海岸城人流非常旺盛、欢乐海岸人流非常旺盛。为什么?这些地方有很好的体验感，有很多东西让你在网上体验不到。你在这里喝咖啡的感觉跟在家里喝咖啡完全不一样。我觉得最好的就是家门口的商业，使得我们可以在我们门口跟邻居喝杯咖啡，打个保龄球等等。这些商业不会受到电商损害。
--------------------------------------------------------------------------------
【邓志旺】：将来商业会出现这种叫哑铃型，两头大，中间小，一头是大型的购物中心，这块它不用愁消费群体。另外一块就是社区型商业，这块跟我们居民密切相关，它的价值会有保障。中间的这部分商业会面临萎缩。根据这一点我们可以作出一个判断，我有两个推荐，有三个反对。第一，推荐的是体验感很好的购物中心的商铺，比如万象城之类的这些地方。但是这些商业有一个问题，大部分不能出售，因为必须要保持整体风格。我们都知道去年有一个中心区某一个商业中心就出售了一部分商铺，引发了一些法律纠纷等等。这个商场如果出售以后，将来可能会出现问题。这样的铺虽然很好，但是很难买到。后海也出售一些铺，但是都不是位置特别好的，比如他的一楼的铺他明显的就是属于人流量比较少的铺位，他会卖出来。真正好的铺都捏在手里。大家想投资都没有好的机会。第二块，社区商铺。绝大部分售出的商业都是社区型商业。有三个慎重：第一，慎重选择专业市场、单体的传统百货商铺。第二，慎重选择产权式商铺。早在几年前政府就已经明文规定不允许再采取产权式商铺，给你划一块告诉你这个铺位是你的，实际上你有没有办法经营起来?没有办法。
这里面特别多的会采取一个返租的方式，给你返租率很高，很多人被诱惑进去了，比如给你10%、8%的回报，但是实际上这种商铺能不能实现这么高投资回报率?其实没有。本身只有4、5个点，开发商再补4、5个点。补了几年后，开发商就跑掉了。把原来公司注销。这个时候业主就发现问题了。有一个很典型的例子就是南山的曼哈广场就出现这个问题，最后这个商铺空置了很长时间，投资商铺的人都去请愿，最后政府做了很多政府项目在里面，变成一个创业办公场所，但是投资回报率仍然很低，就是3个点左右。真正好的商铺不需要返租。
当然也不是所有社区商业都值得投资，我们这里确立了四个标准：第一，开发商运营能力和管理能力。以前大家不太重视商业地产开发商品牌，但是现在发展，很多出现了小型购物中心的特点，这就需要开发商管理运营，才能不断增值。这个时候对开发商提出要求。特别小型的开发商，做一个项目，后面就不管了。大的开发商就比较好，他注重品牌，他把商业运营起来，使得商铺跟住宅之间产生一个好的作用。我看到在北京有一个开发商做的非常好，把商铺卖出去后，几年后，他发现商铺很低端，影响住宅品质，于是开发商做了一件非常有意义的事情，他们又回购回来，高价买回去，引进一些比较好的品牌，来保证商业街的品质，从而保证住宅品质。这种例子就表明好的开发商是负责任的，愿意花时间精力经营起来。
第二点，商业规模与人口规模的匹配度。这一点特别要注意到，我们都知道商业地产最看中的就是人流量，到底有多少人经过这个商铺，这一点来看的话，其实在社区商业特别关注的是什么呢?就是商业的面积或者体量跟周边人群数量的关系。按照国际标准来说，一般说来，每个居民所需要的商业面积大概是1个平方米，我们想到最极端的情况，这个社区完全孤立，旁边没有任何住区，这个情况下这个小区配套比例应该是多少呢?就是居民的数量×1就可以了，有多少居民就需要多少面积的商业，或者换算一下也可以，30平米住一个人，远洋是50万平米，除30，就是1.6万的商业。这是假设远洋周边没有任何住区了，有1.6万就足够了，再多就过量了。但是如果商业项目有辐射周边的话，一般以500半径作为一个标准，大家可以有空去测算一下这个项目周边到底有多少住区，每个住区有多少人口，算下来我们就知道这个区域的商业是不是过量，这个项目商业体量是不是过大了。我们这个商业大概8万方，大概需要8万居民来保证它的购买。我们可以测算一下这个项目50万平米，大概1万多，周边几个项目加起来大概是什么情况，从这个来判断项目体量是不是适合。
第三，商业定位与社区人群的匹配性。这一点大家关注的不是很多。可能都是住着2万人，但是这2万人是什么群体很重要。假如住的都是60岁以上的老人家，这个区域商业会不会很活跃?不会。因为老人家主要是健身、锻炼等等，对其他需求比较少一些。最好的社区人口结构是怎么样，既要有老人，又要有小孩，这样的家庭就有比较强的购买能力。一般学校周边的商铺是最好的，租金最高，因为小孩子购买能力很强。所以这个人口结构非常非常重要。还有收入水平，一个社区服务的人口，收入水平是不是越高越好?不是的。其实收入越高水平的社区，商铺越做不起来。比如华侨城，原来那里有一个百货，叫铜锣湾，做了很多年都做不起来。高档社区商铺大家购买一定要谨慎，高档社区人群有不一样的特点，他们消费往往到社区之外很远的地方消费，他们买东西可能都要去山姆、吉之岛，不去旁边的沃尔玛。他的消费非常分散，他也很闲，他有时间，愿意去很远的地方去吃饭、购物。所以周边商业反而做不起来。有点像我们说的大树底下不长草。华侨城那边很多参观都是门可罗雀，吃饭的人比服务的人要少。反而是收入中等这个群体是最好的，既有一定消费能力，又比较繁忙，一般就近消费为主。第二，家庭结构，最好比较年轻，有小孩、有老人，这样家里各种消费人群都有，可以丰富社区商业。第三，生活方式。有很多的房子，比如坪山、惠州，那个房子很多人买了，他们什么生活方式?可能是5+2，5天住在市区，周末的时候去到社区居住，这就带来一个问题，在礼拜一到礼拜五期间基本上没有人口，是一个死城，这些商铺只能做两天生意，这样的商铺好不好生存?不好生存的。我们大学旁边的商铺，很多人去租我说一定要想清楚，大学周边商铺只能做几个月生意，最多10个月，为什么?因为有寒暑假。三个月时间基本上不用开门了。第二，周末做不了。像我们学校，深职院学生基本上都是深圳本地学生，周五下午就走人了，周一早上再来。所以每个老师都不愿意上哪天的课?周五下午的课、周一早上的课。所有同学周一早上来的时候没有课本，每个人拉着一个行李放在桌子上。到了周五下午又没有带课本，我要回家，不能带回家去，怕丢了。恰好分给我的课就是周五下午，周一早上，那一段我头发就白了很多。所以买商铺一定要考虑这个人群是什么生活方式。
第四，商业规划。刚才这位小伙子给大家介绍了商业规划，很好，但是我这里强调三个方面，1、复合性。商业最好跟周边的东西是复合在一起的。最近看一本书，他特别强调一个城市不要做单纯的CBD、住宅小区、商业，他觉得要混合使用。这有什么好处呢?比如白天上班的人来到这个区域，这个区域很旺，商铺不愁。到了晚上，这些上班的人走了，住的人又回来了，晚上又带来了消费。同样周一到周五上班的人为主，周末住宅区的人为主。这样整个区域就很旺。在美国很多区域就是CBD，中午人很多，晚上就没有人了。周末基本上变成空城了。我觉得要看这个区域是不是复合多功能的，越多功能越好。2、客流导入是不是自然的。有很多区域人流根本进不来，这样的地段就有很大问题。我们一定要临街面越长越好。3、可停留性。这个商业要能够让消费者愿意停下来作很多消费。很多商业面积很小，全部临街，没有纵深，很多人不愿意在这里停留。我们人的消费是很随意的，在这里散步的时候看到这个产品就买了。所以停留时间越长越好。我们这个产品它��一个弧线型的，就是要增加停留时间。很多商业他不是做很宽的路，故意搞很多障碍，中间搞一些盆子、凳子，让你循环地走。我上次去武汉万达广场，做了一条汉街，我个人觉得这个商业街规划是比较失败的。500米很长，但是非常直，整个路中间没有任何东西，没有一张凳子。所以的商铺都是关着门，里面卖的是红酒之类的东西，我个人觉得它的规划是失败的。做一些弧线型、多一些变化、小品让人能停留下来，这是商业很重要的要素。这是我认为比较重要的四个原则，其实还有很多。我更多仅仅是表达我的看法，刚才主持人介绍的是有点过了，我也没有很丰富的经验，我们作为老师更多的是提炼别人的经验，这些经验可能对大家有帮助，也可能只是重复大家的经验而已。
今天耽误大家周末时间，非常感谢!大家表现非常好，我非常希望以后能够多给大家讲这些课，再次感谢大家！