深圳：“有税房”少人问津 “实收价”不再坚挺
多年持续调控令投资客退市，刚需成为楼市主流购房者，他们往往购买力不强，对价格较为敏感，而另一方面，随着3月份深圳二手房成交放量，目前的深圳楼市中的持币购房者显得尤其“敏感”。记者日前走访市场发现，在多个二手房中介地铺，同样价格中，那些不满五年，“有税”的二手房几乎很少人问津。
“不满五年的房产比满五年的要多一笔约为房屋总价5.6%的营业税”，一名置业顾问告诉记者，同样的实收价格下，这种房产很少人会有意向买，更别提那些还未还完贷款的，因为这些都会增加购买成本，而现在的买房客户不愿接受高出市场的购房成本。
“只有主动承担税费成本才有可能尽快出售”，这名中介告诉记者，现在市场上放盘的多，真正出手购房的少，要是业主想要尽快成交就必须承担税费或降低“实收价”。
无税房好卖，有税房难销
刘先生是深圳布吉一套三房的业主，最近他将他的这套房产以170万元的价格放盘，但过去快一个月了，虽然也有看房，也有买家还价，但自认为“170万元的价格是市场价，非常合理，所以不会降价”的刘先生直到现在仍未达成意向出售这套房产。
“现在市场到底是怎么样？”刘先生问记者，期望得到一些答案。刘先生告诉记者，这套房产他于2010年购入，103平方米的三房，楼层朝向都还算好，无非是装修一般，在现在的市场情况下，刘先生显然想不通为何他的房子没有像预料般“一抢而光”。刘先生告诉记者，“现在楼市都说还不错，价格也在往上涨，我要价也就是市场价，都说现在一房难求，为什么我卖房却不这样呢？”
记者随后了解到，刘先生所出售的这套房产位于布吉街道办附近，其小区的同面积单位一般放盘价也的确是在170万元左右。记者随后在该小区附近的一个中介地铺了解到，这样一套房产目前放盘价虽然是170万元，但购房者在现阶段一般只会以这个价格购买那些满五年红本无税的房源。
该地铺的置业顾问小张告诉记者，如果一套实收170万元、满5年无税的房产，假设其评估价是120万元，那么购房者需要额外缴纳3%总价的契税以及1%总价的个人所得税以及中介费等，而如果这套房产未满5年，那么买方在上述税费外还要承担总价5.6%的营业税，以这套房产为例就差不多将近7万元，此外还有可能要承担银行的提前还款利息、担保费等花费，算下来税费也是不小的一笔负担。
刘先生的房产则就是这种未满5年，且还欠有银行贷款的房产。这名中介小张告诉记者，刘先生的这套房子如果有人要买的话会比同样实收价格的无税房源多承担七八万元的费用，况且，这种房源现在放盘170万元，但一般能在165万元左右成交，有些还是无税的房源，这样相比下，刘先生的房子就显得成本过高，因此而“无人问津”了。
买卖双方博弈，市场观望加重
该中介地铺的这名置业顾问告诉记者，自从3月份受新国五条细则落地征收20%个税的消息影响而二手房成交大幅放量以后，进入四月，市场上的成交就越来越少了，“那些要买的、下定决心买的都在3月份左右消化掉了”，小张回忆，“3月份的成交真的是好，很多人抢着入市，如果这套房子是那个时候卖，可能还有机会成交”。
根据中原地铺统计的实时二手房成交数据显示，4月深圳二手住宅成交套数约为6946套，环比减少55.64%，而成交面积60.17万平方米，环比减少54.6%。
而眼下，市场上的购房者都带有不少观望的情绪。小张表示，现在二手房市场跟3月份比真的是低迷，一方面真正笋的、价格上合适的，和业主诚意出售的房源都在前一阵消化掉了，“现在在市场上很难找到算得上‘便宜’的房子，不仅‘笋盘’几乎绝迹，放盘价格上扬，而且很多房源业主并非诚意出售”。
而另一方，买方则价格敏感，不接受高于市场价购买房产，同时也对市场持观望态度。小张表示，现在市场上还在买房的多是首次置业和改善型置业者，他们往往“没那么多钱，在房价上也更为敏感，经常房价高了5万元就不大会出手了”，同时，这样一些买方也会对税费等因素计算得相当仔细。
正是这样两方的持续博弈，也让近期二手房市场成交量骤减。数据显示，4月份深圳二手房仅成交5575套，相比于此前3月份市场“躁动”下的大量成交而大幅减少，成交套数环比减少了七成。并且，在小张看来，成交量或还有下跌的趋势。
“以前业主放盘价都是实收价格，市场需求大于供应的时候，买方也没有多大讨价还价的空间，往往是业主实收多少就多少，到现在过高的放盘价是无法获得成交的，反过来也就倒逼实收价有所松动，而对于这种还未满5年，税费成本比较高的房子，业主要是想尽快套现那就只能分担税费或者是降价才可以”，小张建议，刘先生这种情况的话可以考虑分担一部分税费，或者放盘价放到165万元，再预留2万元左右的议价空间，这样这套房产估计很快就可以成交，并在1个月左右就能完成过户。
二手房价仍微涨，但业主提价现象变少
根据最新深圳中原统计的二手房数据显示，深圳188个样本二手楼盘4月份的成交均价为21951元/平方米，环比3月上涨了1.36%，同比去年上涨16.81%，但涨幅则在收窄，上涨幅度未有扩大趋势。
来自二手房中介地铺的一线数据显示，自从3月31日深圳新国五条细则落地后，深圳二手房市场已基本恢复正常成交水平，4月份整体二手市场表现平静，而5月份也延续了平静的表现。深圳中原副总经理贺晓丽表示，中央新国五条调控政策的力度与效果不如预期，这使得业主和置业者也暂时收起了担忧的情绪。但是，从成交的片区来看，交通便利、资源丰富的中心片区，其二手楼盘仍最受欢迎，而那些偏远，配套设施差的片区二手房远不如中心城区交易活跃。
根据深圳中原市场研究部统计，在监测的188个样本二手楼盘中，4月成交的样本楼盘数为76个，比上月减少了39.68%。其中，有26个成交样本楼盘价格环比出现下跌：无样本楼盘的跌幅大于10%；跌幅在5%~10%之间的样本楼盘有5个；跌幅在5%以内的样本楼盘有21个。有50个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨：无样本楼盘的涨幅大于10%；涨幅在5%~10%之间的样本楼盘有12个；涨幅在0~5%之间的样本楼盘有38个。总体来看，成交样本楼盘大幅减少，大部分楼盘的涨跌幅仍旧集中在-5%~5%之间。
而从各区看，4月深圳二手楼盘的价格继续全面上涨的态势。罗湖、宝安和龙华的涨幅相对比较低，涨幅均低于1%；福田和龙岗则保持较高的涨幅，涨幅都达1.7%；盐田4月的涨幅则最大，达到2.5%。
4月的市场总体表现比较平静，整体成交大幅回落，但从每周成交走势来看，4月的单周成交量很快恢复至千套以上水平，这说明市场并未出现大幅萎缩，在政策迅速被消化之后，需求即正常释放，贺晓丽表示，而且从一手市场的表现来看，市场购买力仍比较活跃。预计后市二手成交量仍将保持稳定，有望恢复至正常的5000—6000套的月成交水平。
“过了3月，4月以后二手房也提价的现象实际上减少了，”贺晓丽透露，3月份由于对政策的担忧，需求集中大爆发，不少业主趁机提价，且态度坚决，但细则落地之后，提价的现象反而减少。另外，细则重申了对新房市场的“限价”调控，这对二手市场也会产生一定的影响，预计未一定时期内，二手住宅的价格仍将有一段惯性上涨的趋势，但长期仍将以稳为主，贺晓丽表示。