中央商务圈租金高企　沪租赁风向转战外延

    传统CBD写字楼“水涨船高” 上海租赁风向“转战”CBD外延

　　随着传统CBD甲级写字楼租金攀升，无形中提升了企业办公成本，不少在高档写字楼物业开设公司的企业，或有需求扩大运营规模的一些企业，逐渐难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目标由核心区域向CBD外围具有发展前景的区域锁定。其中，位于上海北部的大宁板块以其近几年的崛起，引起市场关注。区域核心商务项目“合金工厂”以国际商务生态园区的姿态，树立写字楼租赁市场“新风向”。

　　中央商务圈租金高企

　　随着上海国际地位的不断提升，大批外资企业争相入驻上海。同时，WTO协议的不断深入，外资公司进入中国的限制不断放宽，以及去年年底金融服务业的完全开放，更成为上海办公楼市场蓬勃发展的强大动力。同时国内客户的需求也在不断扩容，物流行业、律师事务所、会计师事务所等对写字楼品质要求较高的现代服务业企业数量呈逐年上升趋势。

　　由于需求量不断增长及甲级写字楼新增供应的缺乏，上海甲级写字楼传统CBD分布区域：人民广场、南京西路沿线、淮海路沿线、徐家汇、虹桥开发区及浦东陆家嘴(25.62,-0.07,-0.27%)六大板块的租金报价持续呈现上涨的趋势。根据戴德梁行提供的数据显示，2007年第一季度的甲级写字楼租金较去年同比涨幅达到了9%(以人民币计算)，达7.89元/平方米/天，而卢湾区、静安区、陆家嘴核心区域更是分别达到9.43元/平方米/天、9.03元/平方米/天和8.10元/平方米/天。而全市甲级写字楼的空置率在第一季度更是创下历史新低，只为4.9%。

　　中央商务圈的租金高企让不少企业纷纷转战CBD外围更具发展前景的潜力区域，大宁板块伴随着近几年的开发与发展，顺势迅速脱颖而出，成为众多企业和投资商关注的热点区域。

　　大宁板块 未来市场潜力股

　　正是看好大宁板块的未来发展潜力及板块周边物业所带来的升值及带动效应，2006年花旗集团旗下房地产投资部门，大手笔完成对大宁国际商业广场全部4栋办公楼的收购，总面积达3.8万平方米，交易金额约合5.2亿元。

　　分析大宁板块的区位，不难看出，地铁1号线延伸段纵穿整个区域，中环线、共和新路两大交通主动脉纵横交错，通达市区任何地方，交通优势得天独厚。同时，大宁板块的功能规划也正日趋完善，多媒体园区的产业联动、超大型综合消费大宁国际商业中心的运营，周边商务配套的日趋完善，超过百万平方米的高端国际社区逐渐成形，68万平方米的大宁灵石公园的开园，大宁板块正以焕然一新的面貌崛起，成为新的市场热点。

　　大宁区域原写字楼多为乙级或以下写字楼，品质较差，很难满足高端客户和跨国公司的需求。但随着大宁地块的成熟，区域内出现多个大型商业项目，新建的项目在品质上有了明显的提高，其中一些写字楼在各项硬件指标上都直追市中心甲级写字楼标准。目前，大宁板块内即将面市的商务项目中，最受关注的当属“合金工厂”项目。此外，大宁商圈商务氛围的逐渐成熟，不仅带动大宁地区整体素质的提升，还辐射包括五角场、真北、真如、彭浦等北上海区域，吸引众多国际跨国公司和实力企业的进驻和发展。