未来商业地产的出路 围绕体验模式创新

据中国指数研究院数据统计，2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍。就在各路资本蜂拥而入时，幽灵购物中心正在蔓延。据莱坊房地产经纪公司调研，2012年中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别达17%和16.2%。即便一线城市广州的空置率也由2011年的4%升到10.2%。事实上，“十二五”伊始，各地都将建设城市综合体作为新一轮经济增长的 “发动机”，而从规划到方案再到建设的周期大致需要5年的时间，因此大量城市综合体将在2015年集中兑现，大规模洗牌将把大部分开发商手中的土地红利洗劫一空。
传统商业地产（购物中心）经营活动围绕着商品销售展开，依托的是地段+人流，如今新生代消费群体越来越倾向于线上购物，传统渠道逐渐沦为“试衣间”，同时，随着大城市人口向郊区扩散，不少城市副中心逐渐崛起，进一步分流传统购物中心的客流；专业市场商铺在传统零售体系（批发代理制）下曾风靡一时，如桐乡鞋业皮革城等，但随着电子商务的崛起，越来越多厂家更倾向于减少中间环节，直接与消费者对话，此类商业地产的最终命运要么通过功能改造转作他用，要么自唱“空城计”；社区商业做的是“熟人生意”，商业业态有较强的针对性，强调的是服务，由于它抢占了“最后一公里”，比互联网更便利，因此网购对其冲击不大，相反它还能为电商提供配送、代收等配套服务，因而具有存在价值。在欧美发达国家，社区商业已成为居民综合消费的载体，约占社会商业支出总额的60%；能够带来“整体大于部分之和”的集聚效应，代表了世界城市发展趋势的城市综合体，则要警惕供应泡沫化、经营同质化、模式低端化运作。
　　　因此，未来商业地产的出路，将由以商业为主要载体向体验为主要载体切换，围绕体验率先进行模式创新的商业地产或脱颖而出。如：①数据+体验。银泰集团将业务重新优化整合，银泰置地负责开发，银泰百货营运，银泰网则紧密跟踪消费行为，从而构建了线上数据线下体验的模式，让银泰高端的购物体验存在于PC端、无线端和线下店。②差异化路线。三里屯Village将“胡同”与“四合院”融入时尚元素，在传统的基调上赋予新时代的面貌，同时在业态上以各大品牌的概念店、旗舰店为主，为消费者打造一个与众不同的购物环境。③从经营商品到经营精神。香港诚品书店之所以能够逆袭电商，便是翻新了“书店”的经营概念，其不只是图书的交易市场，而是文化的体验场所。 “书店”只是品牌载体，而在书店内部，涵盖了成体系的文化关联产业，包括画廊、花店、特色商场和餐饮等复合式商品，再配以各种新鲜事物如“微电影”、“QR码”等应用满足年轻顾客的体验需求。