黑石打算加入 看好济南城市化 机遇商业地产
导读：黑石打算加入 看好济南商业地产城市化
大名鼎鼎的私募巨头———美国黑石集团（下称“黑石”）意欲入局济南（楼盘）商业地产。经济导报记者独家获悉，位于济南东部中央商务区（CBD）的转山西地块，已成为黑石瞄准的目标，目前签订了初步合作意向协议。
就在两年前，黑石在内地陆续出售了寿光农产品物流园、上海（楼盘）长寿商业广场、广州（楼盘）御景半岛等项目，一度引发这个全球最大私募股权投资（PE）公司撤出中国的“看空”论调。
如今，黑石卷土重来。本月初，黑石大中华区主席、香港特区财政司前司长梁锦松现身济南，同山东省主要领导就在鲁投资合作事宜进行深入探讨。
顶级外资PE机构的一举一动往往被看做市场的风向标。“不少PE如今都对商业地产项目情有独钟，且通常会设立一个地产基金专门运作，基金规模至少需10亿－20亿元才会有一定回报，”一名PE机构人士接受导报记者采访时说，“PE可能会投资一块地产，然后建高层建筑，主要吸引轻资产的企业入驻。”
推进转山西地块熟化
驱车沿着经十路一路东行，自山东省博物馆东侧的茂岭二号路往东，一直到奥体中路，济南正在建设自己的CBD。受到黑石青睐的转山西地块坐落于CBD核心区，具体位置为经十路南侧、转山西路以东，目前地上建筑物主要为历下区财政局办公楼等。
导报记者观察到，济南CBD的规划结构为：“一轴、一心、四区”，转山西地块恰处在贯穿CBD片区南北的中央轴线上。就在这幅地块不远处的西边，总投资约45亿元的奥体金融中心项目预计今年底竣工；隔经十路相望的北边，占地150亩的启德国际金融中心正在建设中。
据了解，历下区将策划拆迁转山西片区。济南市历下区东部新区建设指挥部一名不愿具名的人士向导报记者证实，已经与黑石签订了初步意向协议。“我们将推进转山西地块的熟化（记者注：完成路通、水通、电通和场地平整）工作，预计这之后再由黑石进行投资。”该人士说，按照规划，地块西侧设计为容积率大于6.0的超高商务办公建筑。
黑石与济南CBD的接触始于去年。在2012年下半年，黑石中国区首席代表付山一行三人来到CBD考察。历下区的主要领导表态，将全力支持黑石在历下区发展，为企业发展创造良好的条件和环境。
今年6月10日，山东省主要领导在济南会见了梁锦松一行。梁锦松表示，希望能够在房地产、电子商务等方面在山东寻找更多商机，实现互利共赢。
看中二三线城市商业物业
被称为“机会主义者”的黑石看到了怎样的投资机遇？梁锦松曾在谈到黑石的投资方向选择时坦言，“只要顺着中国政府每年的工作报告和五年规划的方向投资就可以了，比如跟城市化和内需有关的就可以考虑投资。”
觊觎城市化高速发展中创造的新机遇，中国二三线城市的商业地产项目正获得包括黑市在内的国际资本的青睐。“外资PE现在基本没有投资住宅项目的意愿，他们关注的重点是商业物业。”上述PE机构人士对导报记者说，外资PE看中的是二三线城市核心区域的开发机会，这些地区的发展空间还很大。
据了解，济南的CBD将在5年内初具规模。CBD全面建成后，10平方公里范围内将有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用。历下区委书记雷天太强调说，CBD直接对准的是大型企业和大型金融机构。
事实上，黑石对济南商业地产的青睐并不是个例。就在今年年初，黑石与华润置地设立的合资公司，以超过30亿元的价格购得江苏南通（楼盘）的一块土地，未来将建设总建筑面积达60万平方米的购物中心、办公楼和住宅。
筹集40亿美元房产基金
黑石对投资项目的选择向来谨慎。对于投资成熟的商业物业，黑石一贯的投资理念是以低于重置成本的价格收购高质能创收的资产，解决经营等问题，通过管理提高租金水平、提高出租率，然后出售，可谓赚得盆满钵满。
在号称“四大天王”的华尔街四家最著名的PE机构中，黑石是与中国关系最为密切的一个。不过2011年11月，在持有上海长寿商业广场两年半之后，黑石以14.6亿元的价格将该项目微利转让给了新世界发展。
自2011年陆续抛售后直到去年下半年，黑石在公开市场上并未有大的动作。梁锦松对此解释称，过去两年没有积极参与内地房地产市场的投资，主要是有关交易较为昂贵。未来，黑石在内地的投资将会更积极一些，尤其是在房地产投资方面。
另据外媒援引知情人士的话透露，黑石计划筹集40亿美元房地产基金，专门投资中国和其他亚洲市场。该基金规模是其最初计划规模的两倍。据悉，与黑石全球及欧洲基金类似，这只新的亚洲基金将灵活投资于各种房地产公司的股票和债券。黑石认为，许多亚洲国家的房价有所下跌，当地的许多房地产商会因此减少投资或退出竞争，所以存在投资机会。
成立28年以来，黑石的企业股权投资年回报率为20.6%，而在房地产业务和私募基金业务方面，过去10年年均收益率都保持在26%以上。截至去年6月，黑石管理的资产高达1900亿美元，成为当今华尔街增长势头最迅猛的“金融王国”。