沪上半年写字楼成交乏力新兴商务区领跑市场

从最近的6月份成交情况来看，这一趋势更加明显。6月上海写字楼总计成交1661套、总面积为13.3万平方米。面积在100平方米以下的套数占比高达88.3%，比5月份上升了近5个百分点，这已是第二季度以来连续三个月的上升。其中最小成交面积仅为21.7平方米，50平方米以下的套数占比为35.1%。

未来一年，大虹桥、新江湾城、长风板块及徐家汇的虹桥路将成为写字楼销售市场热点板块。

东地产汪露报道

2013上半年，沪写字楼成交面积96.2万平方米，环比下降8.36%。成交均价22206元/平方米，环比下跌9.32%。

于此同时，甲级写字楼平均租金也出现自2010年三季度以来的首次下滑。

与成交量、成交均价、平均租金下滑不同，上半年供应面积却大增，为127.34万平方米，环比上扬31%，供应集中分布于内中环的新兴商务区。

有数据显示，中小面积、单价在2.6-3.6万元/平方米的项目市场接受度更高。

甲级写字楼租金下滑

上半年共有约28.8万平方米的租赁新增供应面积入市，上海（楼盘）甲级写字楼总存量达到605.6万平方米。平均租金出现小幅下滑，与此同时，空置率连续两个季度上涨，环比上升0.28%-8.3%。

戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年二季度甲级写字楼平均租金为8.68 元/天/平方米，出现了自2010 年三季度以来的首次下降，同比降幅2.06%。但国际超甲级标准写字楼的租金水平在二季度保持稳定，同比上浮1.3%，达到12.59元/天/平方米。

上述研究部预计，2013 年三季度至2014 年二季度期间，预计有超过 80万平方米的甲级写字楼陆续入市，其中70%的供应位于非核心商务区，将在一定程度上抑制了甲级写字楼租金的整体上涨。

事实上，上半年的写字楼租赁市场总体呈现供需两旺的态势。戴德梁行中国大陆及香港企业服务部主管魏超英告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”），由于新增供应增长，集中入市使得租金具有压力。但是核心CBD地区还是相对稳定，租金变化幅度甚微。

“相较传统核心商务区，非核心商务区更为主动活跃，竞争也更加激烈。其中前滩、五角场及大虹桥等新兴区域新增供应量大增，备受企业关注，部分知名企业纷纷入驻。” 魏超英说。

魏超英认为，宏观经济走势的疲软，加之盈利能力的不确定性，影响企业对写字楼的需求。

新兴商务区崛起

与租赁市场相同，在写字楼交易市场，新兴商务区也是热门区域。

据《东地产》了解，上半年内中环的新兴商务区写字楼新供应量大增。其中，3月份和5月份的两次小高峰直接带动了上半年新增供应量的上扬。

3月份，内中环一批大体量的商办项目集中入市，如张江盛科大厦、旭辉浦江国际[最新消息价格户型点评]广场、西子国际中心、近铁城市广场[最新消息价格户型点评]、国浩长风城、复旦软件园等等。5月份位于龙华板块上海绿地广场一次性推出10万余平方米。

同策咨询研究中心分析师许之静认为，随着优质办公项目的上市供应，会带来下一阶段办公市场均价出现结构性上扬，但同时由于当前库存量的一再上扬，房企还是存在较大的去化压力。

针对新兴商务区写字楼项目的集中供应，戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁认为，城市发展促进新兴商务区的加快成熟，大量城市综合体项目集聚入市销售，将为寻找优质办公场所的实力企业提供更多选择，发展商也将面临更多的竞争压力。预计未来，大虹桥、新江湾城、长风板块及徐家汇的虹桥路将成为写字楼销售市场热点板块。

沈洁告诉《东地产》，因未来2-3年内大虹桥、长风等区域竣工入市写字楼项目集中放量，使得近一两年内这些新兴商务区成为写字楼销售市场热点板块。

小面积、低总价受追捧

在上半年成交的写字楼项目中，小面积、低总价项目更受欢迎。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，上半年上海新建写字楼成交1.2万套、96.2万平方米，套数环比增长5%，面积环比却下滑8.4%。与去年同期相比，套数增长117.8%，面积仅增长53.7%，远远赶不上套数增长的速度。

从套均面积来看，上半年套均面积略小于80平方米/套，环比下滑12.8%，而这一数据在去年上半年则是101.2平方米/套，下滑趋势明显。

与套均面积下滑相对应，套均总价也呈逐步下滑态势，上半年套均总价仅为177.2万元/套，环比下滑20.9%，比去年同期每套将近下滑100万元。

从成交项目来看，100平方米以下的写字楼共成交56.9万平方米，占到市场成交总量的六成。与整体市场成交量下滑不同，这一数据比此前六个月上升了5.7%。

在上半年成交套数前十排行榜中，仅有1个项目面积超过100平方米，其余大都集中在40-60平方米之间。从套均总价来看，有8个项目在100万元/套以下。

位于奉贤南桥新城[最新消息价格户型点评]板块的卓越商务中心，以套均面积55.5平方米、套均总价80.5万元的优势夺得上半年全市成交套数冠军。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析称，近期不确定的政策导致住宅市场投资前景不甚明朗，部分投资客纷纷转向政策影响较小的商业地产。而动辄千万级的大面积、高总价型写字楼一般为企业总部自用，不太适合中小投资者进行投资。小面积、低总价型写字楼投资门槛较低，处理起来较为灵活，为资金有限或初次由住宅市场转战商办市场的投资客所青睐。另外，对于成长型公司，无论是从资金考虑还是从规模考虑，小面积、低总价型写字楼都是其办公场所的首选。